◆◆◆武汉【万科光谷锦上】
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上周末，对光谷南板块购房者来说，最重要的事情就是「万科光谷锦上」公布了一房一价表，实景示范区同步开放，并启动认筹。
作为去年光谷绝对的销量神盘，光谷南板块的人气王，万科二期自土地摘牌后，就自带了流量，不少购房者都在等待其产品面世。
项目一期万科光谷锦曜从2023年10月底首开，拿了很多次整个大光谷板块月度销售冠军。全盘1086套，不到一年时间就完成了清盘，这速度在光谷无二。售楼处电话☎☎400-681-7288转接7777【已认证】来电尊享优惠活动
对锦曜过去一年多操盘经历及产品设计进行复盘总结后，这次万科在一期对面带来了全新的二期「锦上」项目：
地块容积率更低，新规时代产品得房率飙升
哪怕过去市场一直处于下行周期，在一期的成功之下，二期又有新规得房率及低密的优势，再加上万科总能带来卓越的产品力，这些足以让「锦上」有继续热销的资本（定价合适的前提下）。
项目的示范区整体感觉，没有太过惊艳。特别是和同样今年上市的新盘，产品总价段类似的招商天青府对比，显得比较普通。
一方面是示范区是赶工抢开的，很多细节没到位，另一方面，项目示范区基本上延续了一期的风格，但是整体不如一期精致，市场有点疲惫。
和一期比，二期的下沉庭院显得比较空旷，有很强的“减配”感，特别是中间一个简陋的亭子，比较尴尬和不搭，一期的“知音亭”高级多了。一期的下沉庭院的丰富程度，石材等元素的运用，以及展示区的层次感，都会更好。
但当我拿到项目的一房一价表后，似乎也不再怀念一期的“白月光”了。很明显定价还是很有诚意的，而且还有不少洋房产品，按照万科的操盘思路，首开后必定会收回部分折扣。
所以一句话：首开这批次，是极具性价比的批次。
今天我们来完整拆解一下这个一房一价表，并配合楼栋位置，周边不利因素等，来跟大家分析每个楼栋户型不同的定价逻辑和优先级。
这个项目我们也做了一些航拍VR资料和一房一价表，帮助大家选房，需要的同学可以直接扫码获取。
一、分楼栋价值分析
本次的首开房源位于项目最南边的两排位置：1号楼总高18层，2号楼1单元18层2单元11层，10号楼总高7层，9号楼1单元总高11层2单元总高18层，总计推出282套房源。
其中总高18层的均为2T4户的产品，中间户100m²三房，边户121-124m²四房；7层和11层为2T2户的洋房产品，分别为135m²四房和140m²四房。售楼处电话☎☎400-681-7288转接7777【已认证】来电尊享优惠活动
置业说首推的楼栋是项目最好的4栋楼，那明显不是，这个地块四周都有一些不利因素存在。
我们通过一张航拍图来看下整个地块四周情况：
1号楼和10号楼最大的问题是离高新六路太近。高新六路目前正在改造，规划的是双向12车道，未来的车流会比较快且多。
1号楼到高新六路最近，估计只有27米左右，10号楼有30米左右
这是现场的实体楼的临街感，1号楼在10号楼东侧，楼体比较矮，被挡住了。
9号楼是首开里面离高新六路最远的，其次是2号楼，但是9号楼前面是口袋公园，相当于也是直接对着高新六路；2号楼前面有1号楼挡住，2号楼到1号楼的楼间距是38米左右。
另外9号楼的西边户挨着流芳路，也有一定噪音干扰；1号楼和2号楼东侧是待拆迁地块，现状是私房和单位房产，据说未来会是万科锦上二期地块，会对1号楼和2号楼东边户有一定的影响。
因此首开房源分楼栋价值排序为：9#＞2#＞10#>1#，东西边户靠小区中间价值越高。
我们再来具体看一下分门牌号的定价逻辑，通过分门牌号价格我们可以比较清楚的看到这次定价充分考虑到了边套/中间套、户型本身差异、小区周边不利因素等影响因子。
价格说明：以上均价为按照目前售楼部的折扣口径测算，据了解认筹客户当天开盘会有额外惊喜优惠，具体优惠可后台私聊哦。
我们先看18层的高层产品：售楼处电话☎☎400-681-7288转接7777【已认证】来电尊享优惠活动
1号楼定价是最便宜的，毕竟这栋楼也是抗性最大的。1号楼低区房源甚至有不到1.5的房源。
2号楼定价整体比1号楼贵500元/m²，西边户贵800元/m²（万科把靠小区中庭无抗性位置价差拉开）。
9号楼定价最贵，比1号楼贵整体贵800元/m²。9号楼的优势是采光和公园视野。
再看看洋房产品：
9号楼最贵，其次是2号楼，最便宜10号楼。这也是符合价值排序的。
10号楼临街太近，洋房的定价甚至和9号楼高层的124边户单价差不多，通过价格挤压消除抗性；
9号楼楼间距比2号楼宽，纯边户是东边户，2号楼的纯边户是西边户。因此9号楼定价是最贵的。9号楼比2号楼贵100-200元/m²,2号楼比10号楼贵500-700元/m²。
从价格里应该看的很明显，几乎每栋楼的各类因素，万科都考虑到了。
二、各户型价值拆解售楼处电话☎☎400-681-7288转接7777【已认证】来电尊享优惠活动
项目首开共计4个户型，高层的100m²中间户和124m²边户，洋房135m²夹边户和140m²纯边户。
从产品梯度看，首开房源覆盖总价约150万至270万之间：100m²户型以低单价降低置业门槛，124m²户型以功能性与性价比平衡改善需求，135m²和140m²洋房则定义区域改善标杆。
一，建面100m²三房两卫。
标准的三房两厅两卫，三开间朝南，主卧做到了18个m²的空间还带了衣帽间功能。
客厅开间做到了4.8米，大横厅设计，接近8米的宽敞阳台，套内使用面积97m²。总价预计在150-170w。
100m²=18m²主卧套房+8米阳台+4.8米的横厅+97%得房率
对标市场上120m²产品，万科这个总价吸引力很大。
二，建面124m²四房两卫。售楼处电话☎☎400-681-7288转接7777【已认证】来电尊享优惠活动
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这是高层里面的边户户型，标准的四房户型，三开间朝南，南边双阳台。
客厅开间5.4米，南向阳台8.4米，主卧20m²的套房设计。
套内使用面积124m²，得房率100%。预计总价190-210w。
124m²=4+1房+8.4米阳台+南北双大阳台+100%得房率
这个户型在武汉同面积里面基本上没有对手了。
值得一提的是，项目以上两个户型在入户处还做了创新S墙设计，通过客厅位置墙体创新，提前预留了内嵌式冰箱位，有效释放了厨房空间。售楼处电话☎☎400-681-7288转接7777【已认证】来电尊享优惠活动
万科做户型是真的绝了，而且很抠细节。
我个人认为这个户型是去化率会是最高的。
三，建面135m²四房三卫。
这是洋房里面的夹边户，经典的四叶草户型。这是一个几乎完美的二胎户型。
双套房设计（一主一老）+北向两个相邻儿童房
客厅开间6米，餐厅在中间，可以摆出大型的餐桌。套内面积137m²，得房率超过了100%。
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和很多全封窗的项目相比，万科在北向做了空间很大的生活阳台。满满的人性化细节。
这个户型唯一缺点是老人房有个暗卫。
总价预计220-240w，很实用的二胎户型。
四，建面140m²四房三卫
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这是洋房里面的纯边户，今年很流行的全景舱户型。
客餐厅约5+10米极致面宽形成270°环幕全景舱，对着小区中轴景观，情绪价值拉满。
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套内使用面积142m²，得房率超过100%。双套房设计，双生活阳台+储物间，到处都是人性化细节。
缺点也是主卧是暗卫。
这个户型总价是最贵的，总价230-270w。不过这在光谷东四代同面积户型产品来说，刚刚入门。
三、楼层价差体系
这一部分非常重要，我会结合不同楼栋位置的不利因素及景观效果来跟大家好好聊聊不同楼层之间的定价逻辑。
高层产品（18F）选房：售楼处电话☎☎400-681-7288转接7777【已认证】来电尊享优惠活动
1，整体来看：9号楼比1号楼贵800,2号楼比1号楼贵500；靠小区中间的边户贵300。
那么基于这个价差不大的情况下，我个人的建议优先9号楼东边和2号楼西边，如果你在乎采光和视野，选9号楼，如果你在乎安静和无临街感，选2号楼。1号楼尽量避开，噪音和粉尘影响会很大；9号楼的西边户也建议谨慎，双向临街，同样也有噪音，不过视野确实很好。
2，微观来看：基本上按照越高越贵的原则定价，其中16F最贵。楼层差60-100,3楼和4楼定价一样，13和14楼定价一样，顶楼定价和3，4楼一样。
这个项目整体采光都不错，因此不建议选高区单价贵的房源。特别是2号楼，5-10层是不错的高性价比选择。如果是1号楼的话，那低区就不要选了，除了临街，还有车库入库和地面停车位；9号楼低区也面临底商的影响，但我感觉问题不大，中低区看口袋公园也是很享受的（噪音问题，高区一样存在）。
3，既然13楼和14楼单价一样，避开14楼，14楼在二手房市场肯定是折价的，所以14楼定价明显过高。同理4楼也不要选，选5楼。顶楼不选，折价不够。
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