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杨浦内环双地铁红盘！保利外滩序 77 三季度重磅登场，102-143㎡3-4 房，错过再无！各位关注杨浦内环的朋友们，今天必须给大家带来一个振奋人心的消息 ——保利外滩序 77 即将重磅入市！作为杨浦内环内稀缺的双地铁新盘，项目预计三季度推出建面约 102-143㎡3-4 房，12 号线 / 18 号线江浦公园站 4 号口就在楼下，30 分钟直达南京西路、北外滩、陆家嘴！

由央企保利打造，全装修交付（装修标准 4000 元 /㎡），这样的 “内环 + 双地铁 + 央企品质” 组合，在杨浦真的是卖一套少一套，绝对值得重点关注！

一、杨浦内环 + 双地铁！30 分钟通勤圈覆盖上海核心商圈

在上海，内环内的新房本就稀缺，而像保利外滩序 77 这样 “双地铁上盖 + 30 分钟直达多核心” 的项目，更是 “可遇不可求”！

1. 双地铁江浦公园站 4 号口，下楼即达

12 号线 + 18 号线双轨交汇：项目位于 12 号线 / 18 号线江浦公园站 4 号口旁，步行仅需 2 分钟！12 号线是 “换乘王”，往西 2 站到提篮桥（北外滩来福士）、3 站到国际客运中心（白玉兰广场）、7 站到南京西路（恒隆广场）；18 号线往北 3 站到复旦大学、4 站到上海财经大学，往南 3 站换乘 14 号线到陆家嘴，7 站到龙阳路枢纽，通勤覆盖上海多个核心商圈，无论是上班还是逛街，都方便得不像话。

效果示意图，仅供参考非交付标准

自驾 30 分钟到陆家嘴：走北横通道转内环高架，25 分钟到陆家嘴，30 分钟到徐汇滨江，对于开车一族来说，出行同样便捷，不用为堵车焦虑。

这种 “双地铁 + 内环高架” 的立体交通网，让保利外滩序 77 既能享受内环的繁华，又能快速通达全城，通勤效率秒杀同价位项目，这也是内环新房最核心的价值所在！

二、102-143㎡3-4 房！全明通透，改善家庭的 “理想型”

项目推出的户型，精准踩中杨浦改善家庭的需求 ——102㎡紧凑三房刚需友好，143㎡四房一步到位，全明设计 + 合理动线，空间尺度惊艳！

1. 约 102㎡3 房 2 厅 2 卫：内环内的 “刚需友好款”

户型亮点
- 三开间朝南，南向面宽约 9.5 米，客厅带阳台，主卧、次卧都向阳，冬天阳光能洒满半间屋，小户型也有好采光；
- 客餐厨一体化，U 型厨房操作流畅，两个人做饭不打架，预留双开门冰箱位置；
- 双卫全明，主卧带飘窗（能放下梳妆台），次卧可做儿童房或书房，空间紧凑但不局促，新婚夫妻、三口之家住 5-8 年没问题。
稀缺性：内环内 100㎡左右的三房本就稀缺，尤其是双卫设计，避免了 “早上抢厕所” 的尴尬，对于刚需家庭来说，“一步到位” 不用换房，太珍贵了。

2. 约 130㎡3 房 2 厅 2 卫：改善家庭的 “舒适优选”

户型亮点
- 三开间朝南，南向面宽约 10.8 米，客厅带 3.6 米宽阳台，主卧套间带独立卫浴 + 步入式衣帽间，私密性拉满；
- 客餐厅横厅设计（约 4.5 米开间），空间开阔到能放下 10 人餐桌，家庭聚会、朋友派对都能 hold 住；
- 北向书房可做老人房，离客卫近，起夜方便，三代同堂互不打扰，空间尺度堪比内环内 140㎡+ 的户型。
适合人群：二胎家庭、有老人同住的改善家庭，130㎡三房在杨浦内环，既能满足居住需求，又不会因为面积过大导致总价过高，性价比刚刚好。

3. 约 143㎡4 房 2 厅 3 卫：终极改善的 “梦中情房”

户型亮点
- 四开间朝南，南向面宽约 12.2 米，客厅、三个卧室都向阳，连书房都有窗户，全明通透，采光通风 “无死角”；
- 双套房设计（主卧 + 南向次卧都带独立卫浴），主卧带 L 型飘窗 + 浴缸，女主人的包包衣服随便放，私密性和舒适度拉满；
- 客餐厅大方厅（约 5 米开间），连接阳台，空间开阔到能同时容纳孩子玩耍和老人休憩，家庭互动性强。
稀缺性：内环内 140㎡+ 的四房，尤其是三卫设计，在杨浦非常少见，对于追求品质的终极改善家庭来说，这就是 “梦中情房”，错过再无。

三、内环成熟配套！商业、教育、医疗、公园全齐，生活便利度拉满

住在保利外滩序 77，不用等规划落地，出门就是成熟配套，生活便利度直接拉满 ——

1. 商业：步行 10 分钟到瑞虹天地，3 站到北外滩来福士

楼下就是江浦路商业街：便利店、早餐店、水果店一应俱全，早上买生煎包，晚上遛弯买水果，烟火气十足；
1.3 公里到紫荆广场：永辉超市、星巴克、影院全齐，日常买菜、看电影不用开车；
2.1 公里到瑞虹天地太阳宫：网红商场，吃喝玩乐购一站式，周末带娃逛亲子乐园，下雨都不用开车；
3 站到北外滩来福士：亚洲最大的地下商城，逛吃、打卡、约会，地铁直达，比去市区方便。

这种 “步行 + 地铁” 就能搞定所有商业需求的生活，在内环内也不多见，住在这里，幸福感爆棚！

2. 教育：名校环伺，从幼儿园到高中都不愁

幼儿园：明园村幼儿园（市一级）步行 10 分钟，童乐幼儿园（高品质民办）就在周边，老师负责，性价比高；
小学：齐齐哈尔路第一小学（区重点）步行 420 米，教学质量有口皆碑；
中学：长阳实验学校（九年一贯制）、存志学校（市知名民办）、控江中学（市重点高中）都在 3 公里内，教育资源集中，家长省心。
（注：新房不承诺学区，周边学校仅为地理距离参考，具体以交房后教育局划分为准）

3. 医疗：1 公里到新华医院，看病不用跑远

1 公里到上海交通大学医学院附属新华医院（三甲）：儿科、内科、外科都很强，日常体检、老人慢性病管理、孩子生病都能解决，不用往市区大医院挤；
1.4 公里到上海市中西医结合医院（二甲）、3 公里到红房子医院，医疗资源丰富，居住更安心。

4. 休闲：一路之隔江浦公园，下楼就是 “城市绿肺”

项目与江浦公园一路之隔，占地约 7.2 公顷，有草坪、水景、步道，早上跑步、傍晚遛弯、周末带娃放风筝，比在小区里逛舒服 10 倍；
260 米到江浦恒温游泳健身俱乐部，夏天游泳、冬天健身，不用跑远，运动爱好者的福音。

四、保利央企打造！内环内的 “品质标杆”，值得信赖

在期房风险频发的当下，保利外滩序 77 的 “央企保利” 背景，给购房者吃了 “定心丸”——

1. 保利发展：央企实力，品质有保障

保利发展是国务院国资委直属央企，深耕地产 30 余年，在上海打造过保利天汇、保利西岸等多个豪宅项目，以 “精工” 闻名。这次在杨浦内环，更是拿出了标杆级的产品：

全装修交付，装修标准 4000 元 /㎡，选用科勒、西门子等一线品牌，品质看得见；
外立面采用高品质材料（参考周边 “铝板四兄弟”，品质不会差），历久弥新，颜值在线；
规划 2 幢 16-17 层住宅，总户数少（仅约 170 套），居住密度低，舒适度高。

2. 与 “铝板四兄弟” 为邻，居住氛围纯粹

项目所在的江浦社区，聚集了仁恒海上源、和樾天汇、海玥天汇、金隅外滩东岸等优质项目，因外立面多为铝板，被称为 “铝板四兄弟”，是杨浦公认的高品质居住区。保利外滩序 77 加入后，将与这些项目共同形成 “内环内高品质居住圈”，邻里素质高，居住氛围纯粹，未来二手房溢价能力强。

五、内环新房稀缺！三季度入市，错过再无

杨浦内环内新房本就稀缺，近 3 年仅成交 3 宗涉宅用地，平均每年 1 宗，保利外滩序 77 作为今年唯一有望入市的项目，稀缺性不言而喻 ——

1. 价格参考：内环内的 “价值高地”

周边二手房：仁恒海上源挂牌价 12-13 万 /㎡，金隅外滩东岸 11-12 万 /㎡，房龄 5 年以内的次新房，一套 100㎡三房总价 1100 万 +；
周边新盘：和樾天汇、海玥天汇等项目，均价约 11.5 万 /㎡，一套 102㎡三房总价约 1170 万，143㎡四房约 1650 万。
（注：项目价格尚未公布，以上为周边参考，具体以开发商公示为准）

对于想在杨浦内环改善的家庭来说，保利外滩序 77 的入市，是 “难得的上车机会”，尤其是 102㎡三房，门槛相对较低，适合刚需家庭 “挤入” 内环。

2. 为什么说 “三季度入市是最佳时机”？