上半年的豪宅，可太疯狂了。
北京朝阳的万吉玖序开盘，一口气就卖了63.7亿。（天津最牛的盘全年也就成交30个亿）
单价12.5万，总价1700-7200万。
上海的绿城潮鸣东方，首开更炸裂。
均价19.5万，平层270-380平米，复式500-700平米，总价4000万起，120套当日售罄。
刷新2025年上海单盘单日销售额新纪录。
这一对比，天津的房子还是不够贵！
去年2000万以上的新房，竟然零成交。
咱不是有钱人不够多，而是真没什么合适的供应，差点儿意思。
天津的豪宅市场，极度不饱和！
天津楼市的购买力，是条抛物线。
250-300万是峰顶，成交占比最高，21%。
150-400万整体占到7成，这是新房成交“大头”。
从600万开始，成交量断崖式下降。
800万以上在天津可以划入豪宅，占比才1%。
虽然近五年占比一直在提高（从2020年的0.6%，涨至2024年的1%），但依然贴地飞行。
对比其它城市，天津豪宅成交弱爆了。
800万以上新房成交——
杭州竟占12%，厦门占9%，南京占6%，苏州占5%。
就连青岛、成都、佛山、珠海，都能占到2%。
天津这1%的占比，直接被甩到第三梯队，与济南、郑州同水平。
简直太低了！
比不上杭州、苏州也就罢了，毕竟人家GDP都超2万亿。
但青岛才1.6万亿，佛山才1.3万亿，咱天津GDP1.8万亿，比它们高多了，怎么也比不上？
所以说，天津的豪宅市场还不饱和！
基于两个支撑点：
❶ “单价4倍”定律。
豪宅能支撑的单价，是全市成交均价的4倍。
天津新房均价1.8万/平米，能支撑7.2万/平米的豪宅。（和平高价学区房除外）
近两年，仅有体北金茂府236平米的类洋房单价达到7万+。
而且是全盘最快售罄的户型，都没什么宣传。
足以说明天津豪宅市场有容量，购买力没问题。
❷“总价4倍”定律。
总价是新房套均价4倍的房源，成交量占全市5%是合理值。
天津新房套均价大约200万。
总价800万的成交份额应该能占5%，现在才1%，还有很大空间。
现在天津房价价差基本20倍（3000元/平米-70000元/平米）。
房价由需求决定，按消费实力定价。
财富差距100倍很正常吧？那房价差100倍也正常。
而且，天津是有“老钱儿”的城市，不是没实力哦。
居民存款一直在全国属于第一梯队。
2024年人均存款17.3万，仅次于北京、上海。
省级排名第三、城市级排名前五。
那为什么不饱和呢？
❶ 缺乏供应
不是不想做7万+的豪宅，也不是做不出来，是没地方！
青岛800万以上的新房成交，为什么能占2%？
因为它有地方能承载——海边，海景资源有溢价能力。
崂山前海板块，海信天玺海景大平层单价10万+；玖玺城10-12万；深蓝中心12-15万，部分大户型总价超2亿……
天津呢？哪儿能支撑7万+的房子呢？
能承载豪宅的地段分两种，要么有自然资源，要么处于绝对的中心。
这两类地段，天津很少有能开发的土地了。
（水西板块具备承载豪宅的潜力，绿城水西雲落地了2000万的别墅，城投马上要亮相TOP级玺系联排，但板块确实属于刚起步阶段）
不开玩笑，动物园这块地很nice。
7万的单价，2000万的平层绝对撑得住。
其实可以考虑让动物们“还迁”到环城，惠而不废。
❷ 天津始终没形成新中心
没有新中心，就没有新界面，也就无法吸引“新钱”。
这是天津的短板。
和平依然是唯一的单中心，所以咱们新房的单价只能以学区房价为最高锚点。
杭州未来科技城、苏州工业园区、成都天府新区……都属于新中心。
房价超越老城，能承载豪宅。
❸高端购买力外流
受北京虹吸效，天津高净值人群更倾向在北京配置资产。
而且眼下全国除了一线城市，限购基本都解除，有2000万预算的人也可以“南下买房”。
需求减少，也导致供应减少。
普通人或许很难理解买豪宅的逻辑。
户型？大门？会所？性价比？有钱人买房意不在此。
房子对于他们来说，跟居住没太大关系。
❶资产保值，对冲风险
能成为豪宅，必然有极强的稀缺度。
即便作为二手房出让，接盘者也是有钱人，不会砸价。
特别在经济波动期，有钱人更倾向把钱从股市、产业投资转向确定性更强的豪宅。
❷抵押授信
富豪买豪宅更多是为了授信，拿到更便宜的钱。
在银行评估体系中，地段的权重极高，几乎不看产品溢价。
所以，核心地段的豪宅，是获取低成本融资的工具。
举个例子，一线市中心3000万的豪宅，能撬动6000万以上资金。
就拿上海壹号院来说，连明星们都趋之若鹜。
黄明昊拿下一套，潘玮柏没买到。
上海本地人占30%，江沪浙实业家占60%，最贵的2.5亿那套被台湾某大佬买走。
他们肯定不是为了住吧？
❸身份与圈层价值
拥有绝对共识的豪宅，本身就是高端圈层的入口。
能彰显社会身份，跟买爱马仕一个逻辑。
成都有钱人见面寒暄，问的都是“你在麓湖买房了吗？”
所以说，天津的豪宅太保守了，还有很大空间。
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