一、新规核心条款解析

根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十七条，以不动产折抵工程款债权人提起执行异议之诉时，需同时满足以下条件：

1.建设工程价款优先受偿权的有效行使

法律依据：依据《民法典》第八百零七条，在查封前行使优先受偿权，与发包人签订合法有效的以房折价协议。

关键点：

优先受偿权需在工程款债务到期后18个月内行使（自应付工程款之日起算）；

折价协议需明确抵债不动产的具体信息（如房号、面积、价值等）。

2.抵债金额与不动产实际价值相当

证明标准：需提供评估报告、市场价对比等证据，证明抵债金额不低于抵债时不动产的市场价值。

风险提示：若抵债价格明显低于市场价（如低于评估价30%），可能被认定为“恶意串通”，导致协议无效。

3.排除执行的效力范围

可排除的权利：抵押权、一般金钱债权（如民间借贷、买卖合同债权）；

不可排除的权利：建设工程价款优先受偿权本身（仅能对抗抵押权和普通债权）。

二、实务操作要点

1. 证据准备

优先受偿权证明：建设工程施工合同、催告函、工程款结算凭证；

抵债协议合法性：书面折价协议、不动产交付凭证（如钥匙、物业费缴纳记录）；

价值相当性证明：第三方评估报告、同期同类房产交易记录。

2. 诉讼策略

诉讼请求设计：

主请求：排除对不动产的强制执行；

附请求：要求办理过户登记或赔偿损失（如无法过户）。

程序衔接：若执行标的已被拍卖，可主张返还拍卖款（需在执行异议之诉中一并提出）。

3. 风险防范

虚假诉讼风险：避免与发包人串通伪造抵债协议，否则可能被追究虚假诉讼罪责；

权利冲突处理：若不动产上存在多个优先权（如多个工程款债权），需通过诉讼明确顺位。

三、典型案例参考

案例1：工程款折价抵房排除抵押权执行

案情：建某公司完成施工后，与发包人银某公司以13套房屋折抵工程款，签订合法买卖合同并开具发票。后房屋被查封，法院认定折价协议有效，排除抵押权执行。

裁判要点：工程款优先受偿权合法行使+抵债金额合理=排除强制执行。

案例2：抵债价格过低被驳回

案情：某公司以明显低于市场价（差价达40%）的商铺抵偿工程款，法院认定恶意串通，驳回排除执行请求。

裁判要点：抵债价格需符合市场行情，否则可能被认定为损害其他债权人利益。

四、立法背景与意义

1. 保护农民工权益：通过优先保护工程款债权，间接保障农民工工资支付；

2. 规范市场秩序：遏制“以房抵债”中的高利贷、虚假交易等乱象；

3. 统一裁判标准：明确“以房抵工程款”与一般债权的顺位规则，减少同案不同判。

五、延伸问题

1. 抵债房产未过户能否对抗执行？

是：只要满足第十七条条件，即使未过户，仍可排除执行（需在执行异议之诉中确权）。

2. 工程款债权转让后如何主张权利？

需重新签订折价协议：原工程款债权人转让债权后，受让人需与发包人重新签订以房折价协议，否则无法直接主张优先权。

总结：新规第十七条为工程款债权人提供了明确的权利救济路径，但需严格满足“优先权行使+协议合法+价格合理”三要件。实务中应注重证据链构建，避免因程序瑕疵或证据不足导致败诉。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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