地产行业的深度调整，其链条已经开始传导到行业最后的防线。
尤其是2022年-2023年激进扩张的国企房企们，此刻正在遭受扩张带来的后遗症。
7月14日，华发股份发布业绩预告显示，2025年上半年公司预计扣非后的归母净利润约1.4864亿元，较上年同期减少约10.3639亿元，同比减少87.46%左右。
别看利润已经是脚踝斩，华发股份2025年上半年的销售表现还可圈可点，不仅守住了TOP10的地位，还比去年同期略有增长。
据克而瑞数据，2025年上半年华发股份实现全口径销售金额502.2亿元，同比增长11%，权益销售金额319.2亿元，同比增长6.1%。
销售稳定爬坡，利润逐年下滑，是过去3年里华发股份的主要剧本。
当然，你可能会说，在全行业持续的惨淡行情之下，华发股份的利润表现，也情有可原。
毕竟利润下滑也是全行业的共性问题，不是华发一家的问题。
这话没毛病。
但请注意，作为一家老牌国企房企，在过去半年时间里，华发股份的核心管理层也遭遇了一场力度前所未有的调整。
01
2025 年上半年，华发股份核心的高管团队经历了一轮大换血。
早在今年1月份，从华发股份公告“张学兵、谢刚二人因个人原因辞任独立董事、战略委员会委员等职位”开始，这家老牌国企管理层大换血的序幕就已经徐徐拉开：
4月23日，常务执行副总裁俞卫国、财务总监罗彬相继卸任；叶宁、张巍则新晋为执行副总裁，而原执行副总裁张驰不再担任该职务。
5月30日，公司发布重磅公告，自1998年便加入华发、在任期间主导多项战略布局与资本运作的董事局主席李光宁，因调任珠海科技产业集团负责人，正式辞去华发股份董事局主席职务。
要知道，李光宁可是华发股份从一家区域性的房企走向全国性房企，并且推动华发股份实现全国TOP10的关键人物。
在李光宁宣布辞职的当日，华发股份董事局迅速完成新领导核心的选举，原董事局副主席及执行副总裁郭凌勇当选新任董事局主席，并同步辞去此前担任的两项职务。
6月6日，华发股份又公告，执行副总裁及董事张延向董事会提交辞职报告。
张延也是老华发。2010年5月，张延以总工程师的身份进入华发股份，2015年升任执行副总裁，次年获委任投资管理工作小组副组长，后又身兼党委书记、首席工程官等职位，主管招采业务。
诡异的是，张延正式离任之后，市场后续就传出张延被带走的消息。但经过媒体求证，张延被传带走不实。
（图源：网络）
7月10日，华发股份又公告，向宇、刘颖喆分别被聘任为非独立董事，进一步完善了董事会构成。
短短三个月内，华发股份从董事局主席到核心副总裁、财务负责人等多个关键岗位完成新旧交替。
这一系列人事变动的密度与幅度，在华发股份近年发展历程中颇为罕见。
02
密集的人事调整，关键岗位的新旧交替，都预示着这家老牌国企正在经历一个关键的战略转型。
正如上文提到的，以华发股份原董事局主席李光宁为首的核心管理层，主导了华发股份过去十年的扩张策略。
李光宁在任期间，就主导了多次跨区域布局与收并购交易，推动公司从区域房企跻身全国前十。
数据显示，在2020-2021年的行业上行期，华发就积极拿地，两年拿地总额均超770亿元；2020年位列全国拿地金额榜TOP5，2021年位列全国拿地金额榜TOP10，与当年的万科碧桂园同属行业拿地的第一阵营。
即便是2022年-2023年行业开始下行，华发依旧保持一个高于行业平均水平的拿地强度。
以2023年为例。当年华发股份拿地建面高达497万平方米，拿地总额约320亿，拿地强度（拿地金额/ 销售额）达到54.2%，远超当年TOP30房企28.6%的平均拿地强度。
彼时，行业民营企业雷声不断，国企央企顺势崛起，也被很多人视为会是房地产市场笑到最后的那一个。在当下的时点，华发股份选择逆势加仓，本也没错。
但很多人都低估这一轮地产大调整的强度和烈度。
历时三年的深度调整，行业的总销售额在逐年腰斩。而目前还有房可卖、有钱拿地的房企，都进入到了拼刺刀的阶段。
华发股份在国央企逆势突围的上半场表现确实不错，但是对企业来说，如何在下半场中求稳甚至求好，这又是另外的命题。
因此，找到最合适的人来穿越风暴，可能才是在这个行业的关键时刻，华发股份要大换血的根本原因。
除此之外，原本的核心管理层，也因为高薪被市场质疑。
据年报披露，2023年华发股份的董事及高管报酬总额为6756.2万，位居当时A股房地产行业的第一。
（数据来源：wind）
且这个第一，还比第二名多出了接近1000万，是第四名的2倍。且原核心高管团队平均薪酬较行业同等规模房企高出约15%。
而到了2024年全年，华发股份的高管报酬总计3255.28万，较2023年已经腰斩。
为了方便朋友们更直观地对比，我把华发股份2023年、2024年年报中，董事及高管在报告期内获取税前薪酬的数据做了一个图表：
（数据来源：wind）
其中，降幅最大的是，是华发股份的董事局秘书侯贵明，2023年税前年薪为440.6万，2024年税前年薪为173.78万，降幅超过60%。
而税前年薪降幅在55%以上的，有5位，分别是：
执行副总裁张弛（
59.3%
董事、执行副总裁张延（
59.1%
执行副总裁戴弋缨（
58.5%
董事局主席李光宁（
57.7%
董事、常务执行副总裁俞卫国（
55.9%
但即便在2024年华发股份的董事及高管们已经大幅降薪，其2024年董事和高管的薪酬水平也排在行业前列。
在行业整体利润空间收窄的背景下，过高的人力成本成为企业降本增效的阻碍。
03
从实际经营来看，华发股份也确实走到了一个不得不换人的十字路口。
首先是销售的疲软。
2024年，华发股份虽然全口径销售额仍保持在1054.44亿元，位居行业前十，但一些重仓区域已经显出销售疲态。
从具体销售情况来看，华发股份旗下两大业绩重镇华南地区和华东地区都面临销售压力，均出现了下滑。
比如在华东地区的上海，华发股份2023年销售额为301亿元，排名上海房企第4名，但到了2024年，其销售额直接降至123亿元，排名也下降到了第16位。
在大本营珠海，虽然最近两年华发股份排名依然是市场第一，但2024年的销售额为198亿元，相比2023年的227亿元亦有不小幅度的下降。
除此之外，不断下滑的盈利能力，也凸显了经营承压。
2024年，华发股份归母净利润同比大跌48.24%至9.51亿元，较2023年的18.38亿元近乎腰斩，更是创下2019年以来的五年新低。
且拉长趋势看，华发股份2022-2024年净利润连续三年下滑，盈利能力承压趋势明显。
（数据来源：wind）
（数据来源：wind）
（数据来源：wind）
这种压力背后，既有房地产行业“去杠杆、降负债” 的共性影响，也与华发股份日趋紧张的资金压力密切相关。
事实上，华发股份当前正面临不容忽视的现金流压力。
年报显示，2024年，华发股份净现金流为-129.04亿元同比下滑71.57%。其中：
经营性现金流亿元
，同比减少68.5%
，创下近
6
年新低，回到
2018
年的水平。要知道，
2023
年华发股份经营活动产生的现金流量净额还有亿元
而投资性现金流和融资性现金流同样为负，分别为-233.82亿元和-54.19亿元。
华发股份2024年经营性现金流的减少，背后是销售不畅、回款减少这一系列连锁反应带来的结果。
数据显示，华发股份2024年的回款数额较2023年出现大幅下降。2024年华发股份实现全口径销售1,054.44亿元，同比下滑16.31%；实现回款金额499.78亿元，同比大幅下滑41.00%；实现预收楼款873.55亿元，同比下滑13.35%。
从现金流占营收的比重来看，2024年华发股份的现金收入比只有83%左右。而在过去2年，这个数值的比重都是超过了100%。
（数据来源：wind）
为缓解流动性压力，2025年5月以来，华发股份接连推出多项融资计划：
先是在5月份提出拟开展200亿元供应链资产专项计划，通过应收账款证券化盘活存量资产；
2025年7月，华发股份又发布了48亿元定向可转债；在7月18日，华发股份78.2亿元公司债获中国证监会同意注册。
短短两个月时间，华发股份计划融资规模已超300亿元
（数据来源：wind）
如何通过优化资金管理、加快存货去化、提升回款效率缓解资金压力，成为新任管理层面临的首要挑战。
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