周末看到一个成交信息：蒲黄榆三里，35.6平米，全南一居室，133万成交。这个价格实在太低了，所以我有点诧异，于是联系那边的经纪人核实，最终答复我，房子是6层老破小没有电梯，位于黄金2层，有10万的个税需要客户承担，所以实际是143万，6月13号同户型4层成交价170万，两个月不到又跌了20%。

大家看看蒲黄榆三里的位置，紧邻南二环，位于天坛以南600米，虽然属于丰台区，但跟东城区一路之隔，隔壁东城新房天坛府均价14万/平米。

所以，这个位置，租金价格不会太低，我随手查了一下同户型的近期的租赁成交价格，4300/月，这么算的话，一年的租金回报率已经达到了3.6%

继续借着这个案例给大家说说现在北京很多老破小已经跌到哪年了，我把蒲黄榆三里过去的成交价格列出来

最高点出现在2017年“317”出政策那天，买家真是小可爱，成交价达到了惊人的324w，刚成交的按照143w计算，已经跌去了55%，价格回到了2012年，这你敢信？所以，现在的年轻人想在北京安家扎根，其实并不难。

我举的这个例子，并非个案，我在前几天的文章里就说了，北京老破小租金回报率达到2.5-3%左右的很多很多，已经远超5年定期存款利率了。另外这个案例也说明，北京6月跟7月，房价在继续大幅俯冲，比如比较热门的昌平南，码农聚集区，我看到品质楼盘的代表之一领秀慧谷C区二手房已经从7w跌到4.5w了，别忘了隔壁就是朱辛庄的新房，还在卖6w+，领秀慧谷C区是6-9层的小洋房，85%的得房率，金地物业很不错，房龄虽然老一点，但是户型一点都不差。

但你换个角度，房价下跌除了对于要套现离场的投资客来说是坏事，其实对于其他人都是好事，好多人已经跌出幸福感了。

如果你是刚需，房价跌这么多，两居变三居，那你肯定很开心。

如果你还有改善需求，打算以小换大，或者住更好、更贵的房子，那么在现在这个趋势下，总价越高的房子跌的越多，那你以后置换的成本其实是更低的，更别提房贷利率和税费都在走低。

比如我吧，我可能过几年要卖一套手里的房子，在五道口置换个大平层自住，因为过几年孩子要上初中了，我还是想离中学更近一些，北沙滩还是有点远，我昨天随手查了一下，唐宁ONE的大平层也就11w+了，相比23年巅峰期降了1000万，所以房价下跌对我来说是很合适的。

还有以前我想都不敢想的万城华府，动辄8000万以上，现在也有5000多万的了，单价从接近26-28w降到20w左右了。

所以，房价下跌这事儿，你得两面看，不要太消极。

现在大多数人面临的压力其实不是房价下跌，而是下跌带来的整个社会购买力的萎缩，从而影响到了自己的行业，自己的收入，这个是更致命的。

其实从社会的实际购买力看，现在400w的房子，未必比21-23年600w的房子便宜，因为你的收入和预期比房价下降的更厉害，导致你的杠杆和可支配现金大幅度减低，这就是为啥你现在买400w的房子可能比3年前买600w更吃力的原因。

所以，在通缩和资产价格下滑的时代，如果你依然能拥有不错的收入，那其实还挺爽的，这就是为啥现在体制内更受欢迎的原因。

最后，给现在犹豫要不要卖房的同学一点建议。如果你有卖房的打算，现在暂且不要卖，而且你现在卖也卖不出去。我认为就目前这个市场，上面不会坐视不理的，这么一直降，肯定不是办法，我坚信9月底之前会出刺激楼市的政策，你要卖，就那个时候卖，我也卖。