人民法院案例库32则房屋买卖纠纷裁判规则|人民法院案例|原告|商品房买卖合同|商品房预售合同|房屋买卖合同|房屋买卖纠纷

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01、指导性案例001号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

【入库编号】：2011-18-2-123-001

【裁判要旨】：

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不后的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

【案例文号】：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号

02、参考案例：商品房出卖人违反“无户籍登记承诺”的，应当承担违约责任——潘某、岳某诉武某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-091-004

【裁判要旨】：

房屋买卖合同中，卖方在签订合同时明确承诺出卖的房屋名下没有他人户籍登记等负担，但实际情况与卖方承诺不一致的，卖方构成违约，应当承担相应违约责任。

【裁判理由】：

本案的争议焦点在于：被告是否应承担违约责任。

被告作为房屋的出卖人，在出售房屋时应对房屋买卖合同中涉及的户籍事项核实清楚。现被告在房屋买卖合同中承诺该房屋无户籍与实际情况不符，被告在签订房屋买卖合同时，未能尽到全部注意义务，存在违约情形，应当承担相应违约责任。一审法院综合考虑涉案房屋内原有户籍登记给原告造成的困扰、障碍以及被告的过错程度，酌定被告给付原告16500元并无不妥，二审法院对该数额予以确认。因原告诉请选择被告支付违约金并非赔偿损失，一审法院判决被告赔偿原告损失与其诉请不一致，予以纠正。故二审法院依法作出如上裁判。

【案例文号】：（2020）京02民终8425号

03、参考案例：精装修房屋买卖双合同模式下责任认定——盛某等诉某置地有限公司等房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-005

【裁判要旨】：

法律关系相对方的认定不应拘泥于合同形式，应注意探求当事人真实意思表示。经开发商指示，买受人与装修企业另行签订装修合同，也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利义务的表现形式。此时，应从商品房买卖合同及装饰装修合同的订立过程、合同条款内容、实际履行情况等因素评价二者之间的关联性，探究合同相关各方的真实合意，继而认定开发商是否应就逾期交房向买受人承担违约责任。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案争议焦点：一是某置地有限公司出售的是商品毛坯房还是精装修房，二是某置地有限公司是否应承担逾期交房的违约责任。

《上海市商品房预售合同》《室内装修协议》从约定到实际履行存在诸多不合理之处。首先，各方当事人明知可能2018年3月31日才能交付毛坯房并开始装修，却仍约定同日装修工程竣工；毛坯房尚未竣工就约定装修开始。其次，某置地有限公司从未按照买卖合同约定通知原告进行毛坯房验收，原告对钥匙移交的过程亦不知情；两被告首次邀请原告验收的就是已装修完毕的房屋，此时原告已不可能进行毛坯房验收，买卖合同的履行欠缺了重要步骤。第三，装修前，原告对装修方案无任何自主权利，装修方案由某置地有限公司确定；装修中，原告不知晓上海某工程有限公司何时进场施工，亦无法进入系争房屋对装修情况进行监督和了解；装修结束后，原告在与某置地有限公司办理相关手续后才能从物业公司处取得房屋钥匙，并非与上海某工程有限公司办理交接手续；原告自始未与上海某工程有限公司接触，上述情形均与一般装修合同明显不同。第四，如果某置地有限公司仅承担毛坯房交房义务，则理应由上海某工程有限公司组织和参与装修验收，并承担所谓逾期责任。相反，某置地有限公司自认了延期验收的事实并作出补偿的意思表示。最后，系争房屋装修工程既已完成，上海某工程有限公司理应有权依照装修协议要求某置地有限公司支付全部装修款项，或要求原告指示付款。但上海某工程有限公司却依照与某置地有限公司签订的施工合同进行结算，且至今未收到全部工程款。上述不合理之处可以相互印证各方当事人均认为验收和交付的对象是精装修房屋，且应由某置地有限公司履行交付义务。

结合在案证据，原告在2018年3月实际无法取得房屋，某置地有限公司工作人员直至2018年10月31日才表示可以交房，故交房逾期期间应自2018年4月1日计至10月31日。因交付标的物系包含装修价值在内的精装修房屋，故违约金计算基数应为包括装修款在内的总价款13，410，371元；买卖合同约定日万分之一的违约金标准尚属合理。原告在另案中支付的评估费并非必然产生的费用，应由其自行承担。现有证据不能证明装饰装修公司承诺就逾期交房一事对原告进行赔偿，故不能认定构成债的加入。

【案例文号】：（2020）沪02民终8286号

04、参考案例：一方违约致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同——常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-003

【裁判要旨】：

商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能实现。依据《合同法》第94条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，购房人有权解除该合同。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：某山公司与常某某签订的案涉房屋买卖协议第三条明确约定，某山公司在2011年1月30日前交付房屋，交付的水暖、电、排污、天然气具备使用功能，天然气碰接费由常某某承担，消防由某山公司按原设计施工，费用由某山公司承担，某山公司负担办理产权证.……。案涉4号楼及地下室不符合竣工验收备案条件，某山公司未按原报送且审批通过的图纸进行施工并在该项目竣工验收时提供虚假资料，相关行政主管部门已公告废止案涉房屋的《建设工程质量监督报告》，并责令某山公司停止使用，重新组织竣工验收。但直至本案诉讼发生，案涉房屋尚未重新组织竣工验收，不具备交付条件，不能正常使用。某山公司没有按《房屋买卖协议》的约定于2011年1月30日前交付县备正常使用功能的房屋，其违约行为致使常某某签该合同的目的不能实现。依据《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，常某某有权解除该合同。

【案例文号】：（2021）最高法民申3371号

05、参考案例：一房多卖各行为中如何认定非法占有目的——贾某合同诈骗案

【入库编号】：2024-03-1-167-002

【裁判要旨】：

对于“一房多卖”型案件，应当综合事件起因、行为人履行能力、交易情况等情节，综合认定行为人主观上是否具非法占有目的。行为人故意隐瞒房屋已经出售的事实，仍与多人签订房屋买卖合同，骗取他人购房款的，可以认定其具有非法占有目的。对于第一次出售房屋行为，要结合其是否采用欺骗手段、是否提前预谋一房多卖、实际履行能力等，审慎认定非法占有目的。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，被告人贾某将其未交付使用的拆迁安置期房以19万元价格销售给侯某并实际获取房款10万元，在其与侯某签订房屋销售合同过程中未采用欺骗手段，且现有证据不能证实贾某向侯某卖房时已准备一房多卖，故该起行为不构成合同诈骗罪。在拆迁安置期房已销售给侯某后，贾某谎称其拥有该套拆迁安置期房，一房多卖，分别与吴某、李某、崔某签订房屋销售合同，骗取吴某三人共计31万元，其采用虚构事实、隐瞒真相的手段骗取他人财物，其上述行为构成合同诈骗罪。贾某与侯某签订房屋销售合同后，在合同履行过程中一房多卖，实施诈骗犯罪行为，其应退赔侯某四人经济损失。二审中，贾某通过将其交付的拆迁安置房交由被害人处置等方式，已分别退赔被害人部分损失，在量刑时予以体现。故法院依法作出如上裁判。

【案例文号】：（2021）鲁16刑终143号

06、参考案例：合同一方以对方未告知房屋承重墙拆除情况等足以影响交易等重要信息为由请求解除房屋买卖合同的处理规则——卞某贝诉李某林房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-091-002

【裁判要旨】：

房屋拆除承重墙对安全性及房屋布局都有影响，属于在房屋出售时应当披露的重要信息。恢复承重墙后房屋布局发生变化，对购房人决定是否购买该房屋产生重大影响，购房人有权解除房屋买卖合同。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：李某林主张其已将101室房屋拆除承重墙事宜告知卞某贝，但未提供相应证据，依法不予采信。执法部门于2023年3月16日已经到101室房屋检查，李某林此时尚未交房，也没有将该检查情况如实告知卞某贝，有违诚信。现执法部门要求卞某贝恢复101室房屋承重墙，恢复后该房屋布局与李某林出售时发生变化，卞某贝亦表示恢复后的房屋布局并不能满足其要求，李某林隐瞒101室房屋的重要信息，对卞某贝决定是否购买该房屋产生重大影响。卞某贝要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，依法应予准许。故法院依法作出如上裁判。

【案例文号】：（2023）沪0113民初25225号

07、参考案例：房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约——顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-009

【裁判要旨】：

Ⅰ、关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

Ⅱ、关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，案涉合同并未就65万元首付款的支付方式作具体的约定。结合双方出示的微信聊天记录等证据来看，可以认定双方对以购房款直接清偿顾某某银行贷款以涤除抵押权的履行方式达成了合意。在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，该种约定有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础。故双方就65万元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的约定，应作为双方合同的补充。王某按照双方约定的时间和中介前往银行，其提供的银行余额查询记录也证明其具有履行合同的能力和意愿，而顾某某并未按约前往银行，在事后不再配合办理银行还贷手续，而是单方提出直接将款项汇入其账户的支付方式。顾某某单方变更履行方式，且未提出任何担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权，以确保合同顺利履行，在此情况下，王某有权拒绝付款，其拒绝付款的行为并不构成违约。则顾某某在2020年1月6日解除合同的通知不能发生解除的效力。顾某某于2020年1月为案涉房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成根本违约，应承担相应违约责任。鉴于合同已无法继续履行，故法院对顾某某、王某要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，顾某某应向王某返还其取得的购房款。王某应向顾某某返还房屋，法院确认合理搬迁期限为15日。王某还需向顾某某支付从房屋交付后至实际返还日的占有使用费，按照双方确认的金额计算，干某主张讳约损失包括房屋差价损失，王某和顾某某商定了基准只，亦认可该基准日的评估市场价。则评估基准日价格与合同价的差价部分，应为王某的合理损失。

【案例文号】：（2020）苏02民终5243号

08、参考案例：开发商宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约——武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-006

【裁判要旨】：

商品房销售广告的性质在一般情况下属“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施” “具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：被告虚假宣传构成违约，应赔偿原告的相关损失。理由如下：上海某房地产公司对于泳池、电梯所作的宣传内容具体确定，应当视为“要约”。上海某房地产公司构成违约，应当赔偿损失。根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约到达受要约人时生效。通常而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是在符合特定条件的情况下，可视为要约，对开发商具有法律约束力。

2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该司法解释首次规定商品房销售广告的内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施”“具体确定”“对合同订立及价格确定有重大影响”，就可认定为要约，无须将广告内容载入合司文本中，也同样产生合同条款的法律约束力。该条款有效地遏制开发商通过虚假宣传引诱消费者购房的不诚信行为，保护了购房人的合法权益，规范了房地产市场。

2020年12月31日，最高人民法院发布《最高人民法院关于修改 <最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释> 等二十七件民事类司法解释的决定》，该决定已于2021年1月1日开始实施。根据该决定《商品房买卖合同司法解释》第三条中“应当视为要约”修改为“构成要约”，与《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”之规定相衔接。

广告宣传被认定为要约时应符合以下要件：1.被视为“要约”的说明和允诺应当局限在“商品房开发规划范围内”。2.被视为“要约”的说明和允诺应“具体确定”。法院在判断是否“具体确定”时，通常会将含有品牌、参数等无需再行磋商即可固定下来的内容认定为要约。3.被视为“要约”的说明和允诺应对“合同订立”和“房屋价格的确定”有重大影响。

具体到本案，原告主张被告赔偿因虚假宣传给其造成的经济损失10，000元，其中赔偿电梯、泳池损失8，000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2，000元。虽被告对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”“日本进口三某品“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”等内容均被行政机关认定为虚假，然在具体认定损失时，法院牌"结合被告在宣传材料中未明确地下室储藏空间及丁晨露台的交付标准，合同中对地下室储藏空间及露台也未约定交付标准，属于约定不明。现被告实际交付的地下室储藏空间及露台为毛坯交付，在约定不明的情况下，法院认定被告毛坯交付不构成违约，原告主张的该部分损失未予支持。而“带游泳池高端社区”“日本进口三某品牌”的宣传内容虽然未在预售合同中明确约定，但被告在宣传材料中关于泳池和电梯的宣传内容具体、明确，泳池和电梯作为公共配套设施属于商品房开发规划范围内，且对于合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，符合上述司法解释中视为“要约”的要件，应视为要约。现被告交付的房屋不具备游泳池及进口三某电梯的设施，应属违约，被告应赔偿原告的相关损失。关于损失金额的确定，考虑到泳池和电梯作为公共设施，业主享有共同使用的权利，开发商的违约行为对业主权益的实际影响，结合系争房屋的价格及面积，酌定被告赔偿原告因该项虚假宣传造成的损失8，000元。

上海某房地产公司交付的阳台层高不符合合同约定，构成违约，造成武某某损失，应予赔偿。理由如下：

房屋层高与居住环境存在紧密联系，亦是房屋市场价格的参考因素之一。原、被告签订的预售合同中明确约定层高为2.9米，被告自认系争房屋的阳台层高低于2.9米，实际层高在2.54米左右，其行为已经构成违约，鉴于目前恢复至合同原层高已无法实现，故原告要求被告赔偿损失于法有据。争议的焦点是如何确定因层高不足产生的损失。1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人对层高违约没有约定，法律对此又无明文规定，但层高不足对房屋的使用价值及交换价值确有一定的影响，如何量化为损失?法院考虑到房屋价格=单价*建筑面积，阳台按实际面积的1/2计入建筑面积，而层高不足对买受人的直接影响即为可用空间的减少和通风采光等的影响，法院结合层高差、阳台面积、房屋销售单价等因素，酌情根据层高差占比、阳台面积、房屋单价确认损失金额为16，000元。

【案例文号】：（2020）沪02民终10195号

09、参考案例：房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定——上海某某房地产有限公司诉杨某某等房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-10-2-091-001

【裁判要旨】：

不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。

【案例文号】：（2012）沪二中民二（民）终字第1430号

10、参考案例：法院对房屋买卖合同争议条款的解释方法——天津某房地产经营有限公司诉天津某房地产集团有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案

【入库编号】：2024-08-2-119-001

【裁判要旨】：

在当事人对合同条款的理解有争议时，法院应当对合同当事人的意思表示进行解释，以探求当事人之真实意思。在我国现行法律框架下，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，并结合具体案情，确定该条款的真实意思。从文义解释的角度看，通常意义上，楼盘的“开盘”具有两种含义，一种是指楼盘开始对外销售；另一种是指举行开盘仪式。如果双方当事人在合同中并未对“开盘”的含义作出明确，则就“开盘”一词单独进行文义解释无法探明当事人之真实意思，此时应当参考交易习惯进行确定。如果双方当事人均未就房地产行业交易习惯中“开盘”的明确含义提供证据加以证明，则亦无法依习惯解释方法确定“开盘”之含义。于此，应当依据双方订立合同的目的来确定合同条款用语的含义。双方当事人订立合同的目的在于委托人获得房地产销售所得价款，受托人获得代理费用。在举行“开盘”仪式之前，受托人已经进驻销售场地开始履行前期营销职责，并实际销售多套房产，双方订立的合同已经实质履行，合同目的已经开始实现，因此应当认定“开盘”的含义是指“取得销售资格并开始进行实际销售”。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案中双方当事人的争议焦点有两个：（一）某房地产公司单方解除合同是否违约；（二）某房地产公司是否应当承担赔偿责任以及如何承担，

关于某房地产公司单方解除合同是否违约的问题。某房地产公司与某房地产经营公司签订的《全程营销代理合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同约定：“本合同代理期限为20个月，合同起始日为甲方取得商品房销售许可证并正式开盘销售为准。”同时约定：“除本合同约定的事由外，代理期间甲、乙双方均不得擅自单方解除合同。任何一方未依据合同规定单方面解除合同，守约方有权要求违约方支付本项目未售部分销售总额（按底价x未销售面积）的1%作为赔偿。”本案审理中，双方当事人对何为开盘以及是否已经进入代理期间存在争议。某房地产公司主张开盘应以举行开盘仪式为准，其解除合同时还未举行开盘仪式，故尚未进入代理期间；而某房地产经营公司主张开盘应以取得销售许可证后其实际销售房屋为准，故代理期间已经开始。法院认为，首先，开盘是房地产销售中的概念，对于其具体含义，法律并无明确规定，本案合同中亦无明确约定。但是，取得销售许可证即具备了向社会公开出售商品房的法定条件。本案中，2012年7月某房地产公司即取得了商品房销售许可证。2012年10月初某房地产经营公司亦已经开始对外销售房屋，对此，某房地产公司不但清楚而且是认可的。其次，从合同约定看，某房地产经营公司的合同义务包括营销策划和代理销售，策划的目的是为了销售，销售的目的是为了取得代理费和收益分成。从履行情况看，合同签订之前，某房地产经营公司已经介入诉争项目的营销策划；合同订立后的一年多时间里，某房地产经营公司也-直按照约定循序渐进地开展工作并提交了营销策划方案、市场调研报告、广告投放计划等工作成果。而某房地产经营公司所能获得的利益均来源于后期的代理销售，某房地产公司在某房地产经营公司刚刚开始销售之时解除合同，违背诚实信用原则。综上，本案中某房地产经营公司对外销售房屋之时应视为已经开盘，代理期间已经开始。某房地产公司关于因未举行开盘仪式故尚未进入代理期间的主张，理据不足，不能得到支持。关于解除合同的原因，某房地产公司虽主张是某房地产经营公司未按合同约定履行营销策划义务导致销售迟延故此解约，但是在发出解除通知前某房地产公司并未对某房地产经营公司的工作提出过异议，现亦不能提供足以证明的相关证据，故某房地产公司的该项主张，依据不足，亦不能得到支持。据此，应当认定某房地产公司单方解除合同的行为已构成违约。关于某房地产公司是否应当承担赔偿责任以及如何承担的问题。某房地产公司解除合同违约，应当承担相应的违约赔偿责任。合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《全程营销代理合同书》约定，代理期间任何一方违反合同约定单方解除合同，应当向对方支付诉争项目未售部分销售总额的1%作为赔偿。该约定系双方对“因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的约定，属于违约金条款。原审判决依据该约定并结合诉争房屋的实际销售情况计算的某房地产公司应当支付某房地产经营公司的损失赔偿数额，并无不当，判决结果并未超出某房地产经营公司诉讼请求的范围，应予维持。

【案例文号】：（2014）津高民一终字第0031号

11、参考案例：债务人配偶与他人恶意串通转移夫妻共同财产逃避债务的行为应属无效——刘某诉程甲等确认合同无效纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-076-001

【裁判要旨】：

对非债务人与相对人签订的房屋买卖合同是否属于恶意串通损害债权人合法权益的认定，需综合债务人与合同当事人之间的特殊身份关系、成交价款及支付情况、转让时间、债务人对标的房屋是否享有权利、是否减损债权人的责任财产等方面进行实质判断。如当事人的房屋交易虽符合房屋买卖的形式特征，但实质减损了债务人的责任财产并致使他人债权有不能清偿风险，且债务人不能提供充足有效的履行担保，应认定为属于恶意串通的逃债行为，转让行为无效。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，河南省西峡县人民法院对刘某与朱甲民间借贷纠纷第一次作出一审判决后，程甲即与程乙签订房屋买卖合同并随即进行房屋过户行为，程乙自始至终未向程甲支付购房款。程甲、程乙虽主张双方是以房屋买卖的名义进行了房屋互换，但程乙名下的902房屋并未登记至程甲名下，而程甲名下的本案诉争房屋却登记到了程乙名下。此外，对于之所以将程乙名下的902房屋登记至程甲之女朱乙名下，程甲在另案诉讼中及本案一审、二审中的陈述存在多处矛盾。如在另案诉讼中，程甲主张因其不具备购房资格故将902房屋登记至朱乙名下；本案一审中，程甲表示因北京限购政策无法登记至程甲名下；本案二审中，程甲则主张其出于避税考虑故将902房屋登记至朱乙名下。程甲未能就前述矛盾陈述作出合理解释。诉争房屋系经生效判决确认的属于朱用与程甲的夫妻共同财产。程甲在明知朱甲至今未清偿刘某欠款的情况下，在与朱甲夫妻关系存续期间，与自己的姐姐程乙签订房屋买卖合同，将程甲与朱甲共有的房屋转移登记至程乙名下，使朱甲的责任财产直接减损而致刘某的债权难以清偿。因此，程甲与程乙构成恶意串通，侵害刘某的合法权利，双方就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效，诉争房屋所有权应恢复登记至程甲名下。

【案例文号】：（2022）京01民终8867号

12、参考案例：共有产权保障住房买卖合同纠纷可以按照不动产纠纷确定管辖——上海嘉某置业有限公司诉陈某祥、陈某俊房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-01-2-091-002

【裁判要旨】：

政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，由不动产所在地人民法院专属管辖。共有产权保障住房买卖合同约定了政府住房保障实施机构为共有产权保障住房的管理人，对共有产权保障住房享有回购、收回等权利的，表明该类合同担负一定的房地产宏观调控功能，属于政策性房屋买卖合同，发生纠纷应由不动产所在地人民法院专属管辖。

【裁判要旨】：

【案例文号】：（2021）沪0107民初25146号

13、参考案例：中介人提供的交易信息不属于独家享有的，委托人通过其他中介人订立合同的不构成“跳单”——青岛某房产经纪有限公司诉由某中介合同纠纷案

【入库编号】：2024-08-2-123-002

【裁判要旨】：

禁止“跳单”是民法典的新增规定，是对诚信核心价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场的健康发展。在中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易且多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。

由某是否应向青岛某房产经纪有限公司支付中介费39900元

由某与青岛某房产经纪有限公司之间未签订书面中介合同，未对双方权利义务作出明确约定，未限制由某接受其他中介服务。在青岛某房产经纪有限公司与由某的微信聊天记录中也曾提到，房东让其调价，调价后看了3个客户，都不是青岛某房产经纪有限公司店里的，可见涉案房产不是由青岛某房产经纪有限公司独家提供中介服务。本案中，青岛某房产经纪有限公司与由某就涉案房屋买卖进行协商，青岛某房产经纪有限公司告知由某中介费数额，由某曾表示房屋价格加上中介费数额过高，未对中介费达成一致。由某家人最终系通过青岛某房产经纪有限公司，以市场价格购买涉案房屋，并向青岛某房产经纪有限公司支付了中介服务费15000元。根据民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”由某及其家人通过其他中介公司完成涉案房屋交易的行为，不构成青岛某房产经纪有限公司主张的所谓“跳单”的违约行为，青岛某房产经纪有限公司以由某违约要求由某支付全部中介费用无依据，不予支持。二审庭审过程中，由某申请证人郑某出庭作证，证人当庭出示了其与由某的微信聊天记录，可以看到郑某为由某提供了多处房源供其选择，并完成带看房屋、协商成交价格等中介服务，最终促成涉案房屋买卖。由某系在青岛某房产经纪有限公司处得到涉案房屋初步信息后，要求郑某提供涉案房屋具体信息，并完成最终交易，该行为存在一定过错，并且，本案中，青岛某房产经纪有限公司前期已为由某提供房源信息、带看房屋协调看房时间等中介服务，付出了一定劳动，综合全案，酌定由某向青岛某房产经纪有限公司支付1万元费用为宜。综上，由某的上诉请求部分成立。

【案例文号】：（2022）鲁02民终4730号

14、参考案例：卖方许诺“买房送学区名额”未履行时买方有权解除合同——傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-007

【裁判要旨】：

商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案的争议焦点系傅某甲、傅某乙与房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。本案售楼过程中，房地产公司人员对购买案涉房屋后，傅某甲、傅某乙的外孙可以就读某县实验小学的承诺内容清楚、明确。傅某甲、傅某乙基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对房地产公司具有约束力。现房地产公司不能兑现承诺，已构成违约。且傅某甲、傅某乙购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，因房地产公司违约行为导致合同主要目的不能实现，傅某甲、傅某乙有权解除合同。合同解除后，房地产公司应将购房款121万元退还给傅某甲、傅某乙，并承担工程费8500元、税费12万元及相关利息损失。关于傅某甲、傅某乙主张其外孙不能入读某县实验小学的损失赔偿问题，虽房地产公司曾表示愿意承担93600元的赔偿，但前提系不解除合同，故该金额不能作为认定损失的依据。根据本案的实际情况，法院酌定房地产公司赔偿20000元。

【案例文号】：（2020）浙07民终1953号

15、参考案例：因查封保全信息未及时传输导致案外人不知晓拟购房屋被査封的，不应认定案外人系在查封后签订房屋买卖合同——信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案

【入库编号】：2024-16-2-471-003

【裁判要旨】：

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为信某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区14号楼1单元1102室，面积126.01平方米，总价款226.818元。信某以银行转账方式支付给某房地产开发公司的法定代表人左某280，000元（包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金），某房地产开发公司为信某出具了226，818元的三联单购房收据，并于当日到某房地产交易所开具《商品房销售备案登记表》。海林市人民法院于2019年7月25日作出（2018）黑1083民初1491号之一民事裁定，查封了某房地产开发公司包括案涉房屋在内的部分房屋，并于2019年7月29日向某不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书。2019年8月2日，海林市人民法院户某房地产开发公司送达该査封裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，信某与某房地产开发公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，亦向某房地产交易所办理商品房销售备案登记并交付了全部购房款，且无其他用于居住的房屋，符合上述法律规定的消费者物权期待权保护情形。某不动产登记中心及某房地产交易所均系办理房屋交易及产权登记的政府工作机构。海林市人民法院向某不动产登记中心送达的民事裁定书和协助执行通知书的效力尚未及于某房地产交易所。故可以认定信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前，信某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。信某再审请求有理，法院予以支持。综上所述，原审判决适用法律有误，再审予以纠正。

【案例文号】：（2023）黑民再429号

16、参考案例：房屋确权诉讼中涉案房屋已被法院在先查封的，应告知当事人通过执行异议解决——吕某某诉刘某、杨某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-091-001

【裁判要旨】：

人民法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，可以参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条的规定，依法裁定驳回起诉，并告知当事人可以通过执行异议之诉主张权利。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条，审判部门在审理确权诉讼时，应当査询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院査封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第第二百二十七条的规定主张权利。上述规定提到的民事诉讼法第二百二十七条已修订为现行《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条。本案上诉人请求确认案涉房屋权属，该房屋已在（2022）冀0203民初275号案件中被人民法院查封，本案涉及到申请保全人与被保全人的利益，故一审法院裁定驳回起诉并无不当，上诉人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定通过执行异议之诉主张权利。针对上诉人要求确认案涉《房屋买卖合同》效力的诉请，上诉人在河北省唐山市中级人民法院审理过程中提交了起诉状，称其已就解除（2022）冀0203民初275号之一民事裁定对案涉房屋的查封及确认案涉《房屋买卖合同》效力向一审法院提起执行异议之诉，本着充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，上诉人关于确认合同效力的诉请应在同案中一并解决。

【案例文号】：（2023）冀02民终7205号

17、参考案例：合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，则开发商的广告宣传不属于合同内容——印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-012

【裁判要旨】：

虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。

一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，原告主张被告将毛坯房宣传为精装房来出售的行为构成欺诈，故根据《消费者权益保护法》应承担退一赔三的责任。对此，法院认为，首先，根据双方签订的上海市商品房预售合同第三条，房屋总价1，058，051元系不包含房屋装修的价格。其次，从合同附件三的装修标准来看，涉案房屋也明确约定为毛坯房。再次，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，虽然被告相关的广告宣传行为由行政机关认定为虚假广告、虚假宣传，但原、被告签订的上海市商品房预售合同明确约定，被告的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任，该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该房屋交付时现状为准。故合同已明确约定将广告、宣传等排除在外，其对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响。综上，原告对于其支付1，058，051元购买的涉案房屋系毛坯房应属明知，原告并未基于被告的广告而做出错误的意思表示，故原告主张被告的上述行为构成欺诈，缺乏事实依据，法院对此不予支持。

【案例文号】：（2020）沪01民终6984号

18、参考案例：在具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定全部条件的情况下，当事人请求停止对其购买案涉房屋的执行的，应予支持——李某某诉某信托公司、某地产公司等案外人执行异议之诉案

【入库编号】：2023-07-2-471-001

【裁判要旨】：

购房人与被执行人签订购房《意向书》的时间如果早于案涉房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。购房人在法院查封之前，已实际入住案涉房屋的，属于合法占有该不动产。购房人依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕，虽未对案涉房屋未办理过户登记手续，但现有证据不能证明购房人存在过错的，购房人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：李某某与某地产公司签订购房《意向书》的时间早于案涉房屋的査封时间，《意向书》具备了房屋买卖合同的主要条款。李某某于2018年实际入住案涉房屋至今，符合在人民法院査封之前已合法占有该不动产的要件。李某某依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕。现有证据不能证明李某某对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错。因此，李某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院判决解除对案涉房屋的査封并停止对该房屋的执行并无不当。

【案例文号】：（2021）最高法民终63号

19、参考案例：购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效——吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-008

【裁判要旨】：

Ⅰ、合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。

Ⅱ、买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。

【裁判理由】：

生效裁判认为，本案的争议焦点为校舍改建房买卖合同的性质和效力认定，

Ⅰ、案涉《房屋买卖合同书》的性质

吕某与王某签订的合同，就涉案房屋买卖事宜进行了明确、详细的约定，该合同载明了房屋坐落，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征，且纵览整个合同并无租赁、转让居住权、转让会员资格的相关表述，故无论从该合同的形式要件还是条款内容上都可以看出，双方真实意思表示系就涉案房屋进行买卖，而非对居住权或会员资格进行转让，故王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》性质应为房屋买卖合同。

Ⅱ、案涉《房屋买卖合同书》的效力认定

涉案房屋所属建设用地系某学院经北京市人民政府批准划拨取得，且只限用于建设某学院某校区项目，建筑物性质均为教育用房、宿舍、食堂及配套设施，涉案房屋系由校舍改建而来，具有社会公共教育资源的属性。现王某与吕某对经校舍改建而来的涉案房屋进行买卖，改变了本应用于社会公共教育事业的划拨建设用地及其上校舍之用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背了公序良俗，故王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》应为无效，王某应返还吕某先行支付的购房款13万元。

王某、吕某均明知涉案房屋系由某学院某校区校舍改建而来，但在此情况下仍签订《房屋买卖合同书》，故双方对合同无效均负有过错，吕某无权要求王某支付资金占用期间的使用费用；吕某要求王某支付房屋租赁费用、房屋维修费用，因吕某并未提交证据证明其存在相关损失，故对此诉讼请求不予支持。

【案例文号】：（2020）京0119民初3092号

20、参考案例：主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任——唐某诉程某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-16-2-091-001

【裁判要旨】：

当事人之间对于合同是否订立产生争议，一方主张合同未订立，一方主张合同依法成立时，应当由主张合同依法成立的一方承担举证责任，正确运用关于合同成立的举证规则，合理分配举证责任，从而做到对当事人实体权利的保护。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：涉案合同不涉及有效与无效的问题，而涉及是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，根据法律规定，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，在“唐某”签名被证实并非唐某本人所签的情况下，程某不能证明“唐某”字样的私章为唐某本人所有并加盖时，应当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明房管部门行政行为的合规性，并不能证明民事行为的成立，且多方面证据均证明唐某并未签订《房地产买卖合同》，唐某与程某之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。据此最高人民法院判决程某向唐某返还房屋。

【案例文号】：（2012）民抗字第00055号

21、参考案例：合同无效后相关利益损失的认定——阎某诉刘某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-08-2-091-002

【裁判要旨】：

农村房屋买卖协议因违反法律禁止性规定而属无效协议，协议无效后双方负互返还义务，但是买方的信赖利益损失应当根据涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素予以酌情认定，并由卖方根据过错程度负责赔偿。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，阎某与刘某的房屋买卖发生于民法典施行前，故应适用当时的合同法等相关法律规定处理。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理!……”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地.…农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准…”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，阎某与刘某签订的协议书，名义上转让的是房屋，但根据房地一体原则，实则处分了村集体土地使用权，违反了我国土地管理法的强制性规定，应属于无效合同。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案协议书确认无效后，阎某应当向刘某返还购房款，刘某应当退还涉案宅院及房屋。对刘某主张因协议无效而产生的损失，因双方均存在过错，应当根据各自过错承担相应的赔偿责任。阎某对外转让农村房屋及宅基地违反了我国法律的禁止性规定，且在刘某占用、使用多年后，又以签订的合同违法为由，主张合同无效，亦违背诚实信用原则，其应负合同无效的主要责任；刘某作为城镇居民，未经批准违反法律规定购买农村宅基地及房屋，亦存在过错，应负合同无效的次要责任。对刘某主张的更换大门、加装雨棚、彩钢板修补房顶等修缮、添附费用，法院酌情确定价值为20000元。对刘某主张的宅基地区位补偿评估价或拆迁利益补偿，因涉案房屋未被列入拆迁范围，无法确定拆迁利益，且目前因客观原因无法对宅基地区位补偿进行评估，该价值亦无法确定，但考虑刘某因协议无效而产生的巨大的信赖利益损失，如对此不予处理，将导致利益失衡，法院综合考量涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素，酌情认定刘某的该部分损失为300000元。

综上，对刘某产生的上述损失，法院综合考虑本案实际情况后酌定阎某应承担70%的赔偿责任，即赔偿224000元[（300000元+20000元）x70%。

【案例文号】：（2021）晋0403民初1190号

22、参考案例：经承租人同意而取得公房居住权的同住人因另获适宜住房保障而不再享有原居住权——钱某某诉钱某、金某某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-10-2-091-002

【裁判要旨】：

在审理涉及公房居住权民事案件中，应注意区分居住权不同主体的权利来源以及是否已另有住房保障两个方面的问题。

其一，注意区分公房居住权取得的两种情况。一是在公房被初始分配时，作为受配人而迁入；二是经过承租人的同意，为帮助解决其居住问题而迁入。在这两种情况下，公房同住人虽然都获得居住权，但其权利来源截然不同。因受配而迁入户籍的同住人，其权利来源于国家给予的住房福利待遇。而经承租人同意而迁入户籍的同住人，其权利来源于承租人对其居住保障的单方承诺。这一承诺通常为默示，表现为同意其迁入户籍，并允许其居住于该公房。一旦承租人以行动默示作出承诺，承租人即受此约束，即不得随意要求同住人迁移户籍或搬出房屋。

其二，来源于承租人同意而取得的居住权主体，因有他处住所其原居住权相应消灭。对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其权利来源于承租人的承诺。该承诺具有明确的目的性，即解决同住人的居住问题；而该目的性也就隐含了其条件性，即同住人除此房屋之外并无其他适合的住所。因此，一旦同住人已经以其他方式获得了居住保障，解决了其居住问题，则承租人之承诺的条件和目的都已消失，其义务即应告解除。否则将有悖于承租人同意其迁入户籍来保障其居住的初衷。故对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其对公房的居住权因其另行获得适宜的住所而消灭。

【裁判理由】：

法院认为，公房同住人对公房享有居住权，即使公房被买为产权房，该居住权仍然存续。然而，公房居住权并非永久存续，因其来源的不同，存在不同的消灭事由。对公房的原始受配人而言，其获得居住权系基于国家福利，对房屋存在财产权益，故只有当另行获得国家福利替代时，其居住权方才消灭；对因承租人的同意，帮助保障其居住而迁入户籍，获得居住权的人而言，当其已经通过其他途径获得居住保障时，就没有理由再主张其居住权而给承租人或购房后的所有权人施加负担，否则将违背原承租人给予其居住保障的初衷，有悖于社会公平。本案中，原告并非案涉房屋的原始受配人，在案涉房屋中并无财产权益。原告是长阳路房屋的原始受配人，且在长阳路房屋动迁中获得过动迁利益。原告户籍在1990年迁入案涉房屋，是基于父母对其抚养义务给予的居住保障，但事实上原告当时即另有住所，并未在案涉房屋实际居住。此后，原告父母又购买了东长治路房屋，并将原告也登记为共有产权人之一，则原告已经获得了自己名下的产权房屋，足以保障其居住权益。可以想见，如果原告回国，其首选的居住房屋，显然应当是建筑面积达130.63平方米、其自身为共有产权人之一的东长治路房屋，而不是建筑面积仅26.80平方米、其从未实际居住过的案涉房屋。既然原告对东长治路房屋的权益已能够充分保障其居住需要，则原告再以户籍在案涉房屋内为由，依据主张对案涉房屋的居住权，显然有悖于公平。据此，法院认定原告无权限制钱某作为产权人对案涉房屋作出的处分，对原告要求确认两被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。

【案例文号】：（2013）沪二中民二（民）终字第2075号

23、指导性案例072号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

【入库编号】：2016-18-2-091-001

【裁判要旨】：

借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付。违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审査，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

【案例文号】：（2015）民一终字第180号

24、参考案例：基于后让与担保签订的商品房预售合同经调解解除是否构成虚假诉讼——山东倪某房地产开发有限公司诉文登市惠某房地产开发有限公司商品房预售合同案

【入库编号】：2024-08-2-091-001

【裁判要旨】：

考察双方签订商品房预售合同是否系其真实意思表示，提起诉讼是否系试图通过虚构法律关系、利用法院裁判权实现非法目的，是处理此类案件的基础。

让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。为保护社会交易安全，应认可合同双方设定担保是真实的意思表示，其买卖合同系让与担保的外在表现形式，让与担保并非通谋虚伪意思表示。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，倪某公司与某诺公司、惠某公司签订借款协议，并约定某诺公司、惠某公司用涉案房屋进行担保，在某诺公司、惠某公司不能清偿借款时，倪某公司有权处置房屋。在此基础上，倪某公司与惠某公司签订了涉案商品房预售合同。倪某公司与惠某公司签订该预售合同的真实目的是为了给借款关系提供担保，并非为了实现商品房预售合同的目标，双方之间形成的系让与担保，商品房预售合同系让与担保的表现形式。因此，双方真实的法律关系为借款关系，并非商品房买卖关系。但签订商品房预售合同以设定担保系双方真实的效果意思，该意思表示并非虚假。双方基于真实的商品房预售合同进行诉讼，并未虚构主要事实，故本案并非虚假诉讼。倪某公司在惠某公司尚欠其借款本息的情况下起诉要求解除涉案商品房预售合同，使房屋恢复到可自由交易的状态，原审中双方当事人达成的解除商品房预售合同的调解协议并未侵犯其他债权人的利益。同时，该调解协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益，不应予以撤销。

【案例文号】：（2017）鲁10民再20号

25、参考案例：开发商未取得商品房预售许可证与购房人签订购房合同性质的认定——矫某诉某集团大庆置业有限公司预约合同纠纷案

【入库编号】：2023-16-2-075-001

【裁判要旨】：

评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。预约合同有效除出卖人应在一审辩论终结前取得商品房预售许可证外，还应符合国家关于房地产开发建设、对外销售融资方面的规定。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，因司法解释对商品房买卖预约合同、本约合同效力评判原则不同，故裁判本案争议在于“认购书”性质、效力及有关责任负担三个问题：

（一）关于“认购书”的性质。

依民法原理，预约合同系与本约合同相对而言，为当事人之间约定将来再行磋商订立一定合同的合同，而本约合同则是当事人对相互之间权利义务所作较为明确约定的合同。评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。本案中，矫某与某集团大庆置业有限公司于2014年6月19日签订的“认购书”，虽已对双方所交易房屋的坐落、面积、单价和房屋总价等作出了明确约定，且“认购书”订立后矫某即已交纳认购金13万余元，但其名称既含有再行协商签订正式合同的意思表示，合同内容也欠缺房屋交付时间、交付条件、权属登记办理时间等对商品房买卖较为重要的条款，且依通常交易习惯还需更换正式的商品房买卖合同，在房产管理部门联机备案，故一审、二审判决认定案涉“认购书”性质为商品房买卖预约合同并无不当，依法应予维持。

（二）关于“认购书”的效力。

合同是否成立属事实判断，合同是否生效则属法律判断。毋庸赘言，案涉“认购书”双方意思表示真实，已告成立。因案涉“认购书”性质为预约合同，故某集团大庆置业有限公司订立时虽未取得商品房预售许可，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”规定，认定“认购书”无效。但案涉“认购书”签订时，某集团大庆置业有限公司不仅尚未取得商品房预售许可证，而且小区建设项目立项、规划、施工等所有手续均未经审批。在此情形下，某集团大庆置业有限公司即面向社会，以签订“认购书”形式对外销售房屋、收取房款，从保障交易安全、维护社会公众利益原则，案涉“认购书”依法应当认定无效。原审判决认定“认购书”有效，与国家关于房地产开发建设、对外销售融资方面规定原则相悖，再审予以纠正。因合同无效不存在解除问题，故对原审判决主文相应作以调整、变更。

（三）某集团大庆置业有限公司应承担何种责任。

如前述，案涉“认购书”系属无效，且导致无效与矫某无关，全系某集团大庆置业有限公司单方所致。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，某集团大庆置业有限公司依法除应返还矫某交纳的认购金外，还应赔偿矫某因缔结“认购书”所遭受的损，“认购书”签订后，与矫失。经查本案讼争以来大庆市房地产市场发展状况，特别是案涉房屋所涉金融中心二期项目销售具体情况，某类似地段、类似情形的房屋并未出现价格上涨，即检察机关抗诉提出的“所失利益”实质并未发生。在此情形下，一审、二审判决某集团大庆置业有限公司按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿矫某损失，符合本案实际情况，亦有相应的事实及法律依据。

【案例文号】：（2020）黑民再472号

26、参考案例：隐瞒房屋被司法查封不能办理过户的事实骗取他人购房款数额较大的，构成合同诈骗罪——郭某合同诈骗案

【入库编号】：2023-03-1-167-011

【裁判要旨】：

被告人在签订、履行房屋买卖合同过程中，隐瞒房屋被司法查封不能办理过户的事实，骗取他人购房款且数额较大，用于归还借款等个人支出，既无履约条件，又无退款能力和行为，且更换手机号码后潜逃外地，应认定具有非法占有目的，其行为构成合同诈骗罪。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案争议焦点为被告人郭某的行为性质是民事纠纷还是合同诈骗犯罪。郭某身负巨额债务，于2018年8月25日与被害人签订房屋买卖合同，双方约定不能履约时应当及时告知对方。证人刘某、郝某的证言与微信聊天记录相互印证，证明郭某至少在同年9月5日已知道所售房屋被司法机关査封。同年9月10日、21日，郭某对被害人隐瞒房屋被査封、无法过户的事实，诱使被害人交付购房款680万元，双方约定其中280万元应用于归还银行抵押借款，郭某在收款后将680万元全部用于归还借款等个人支出。郭某在签订、履行房屋买卖合同过程中，向被害人隐瞒房屋的真实情况，骗取被害人购房款，既不具备办理房屋过户条件，亦无退款能力和行为，足见其具有非法占有他人钱款的主观目的，其行为已超出民事纠纷范畴，符合了合同诈骗罪构成要件，依法应予定罪处罚。故一审、二审作出如上裁判。

【案例文号】：（2022）京02刑终351号

27、参考案例：房屋出卖人权利瑕疵担保责任的认定——贾某诉张某等房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-011

【裁判要旨】：

出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种“可能性”对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵。

买受人中止付款权利的行使问题。《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行而不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供“确切证据”予以证明。据此，对于中止付款权行使的有关基础要件事实，包括标的物权利瑕疵的存在、付款义务的履行情况、相关通知义务的履行情况等，应由买受人承担举证责任。针对标的物权利瑕疵的证明，应与前述“可能性”标准相衔接，原则上，买受人有充分证据证明标的物上存在第三人享有的权利，即可认定完成了举证责任。但根据“举轻以明重”原则，若买受人能够证明第三人就标的物实际主张或行使相关权利，或证明第三人行使权利的行为对买受人所有权的行使造成实际的限制或干扰，则更能证实标的物存在权利瑕疵。

权利瑕疵清除的时间确定问题。以第三人对标的物享有承租权作为权利瑕疵的，出卖人与第三人租赁合同关系的解除，可以作为权利瑕疵清除的重要依据。买受人以通知方式解除与第三人之间的租赁合同关系，但第三人提出异议，买受人又提起诉讼请求法院确认合同解除效力的，应以法院终审裁判的生效时间，作为认定权利瑕疵是否清除的时间依据。出卖人与第三人之间租赁合同解除时间的认定，效力范围应仅限于租赁合同主体，不影响标的物权利瑕疵清除时间的认定及买受人中止付款权利的行使。

【案例文号】：（2016）沪02民终9503号

28、参考案例：业主对消防规范要求必备的室内消防设施负有容忍义务——卢某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-091-005

【裁判要旨】：

《建筑设计防火规范》规定，高度超过100米的建筑物的公共部位以及套内各房间应当设置相应消防设施。此系对公共消防安全的保障，亦是对业主私有财产安全的保障，业主对室内消防设施的设置应当负有一定的容忍义务，对消防设施的安装应当提供必要的便利和空间。如无特别约定，因此产生的额外装修费用，应当由业主自行承担。

【裁判理由】：

本案争议焦点有二：一是被告是否应当赔偿原告经济损失；二是被告是否侵犯原告知情权。

其一，涉案房屋所在楼栋建筑高度116.55米，依据《建筑设计防火规范》等相关规定，需在该楼栋的公共部位、套内各房间设置自动喷水灭火系统。《商品房买卖合同》虽未约定案涉房屋内设置消防设施，但案涉房屋内的消防管道、喷淋设施均系由相关单位依照消防规范设计、安装，且经过有关消防、规划部门的审査及验收，系建筑物必要附属设施，每个商品的业主对上述消防设施的安装都应提供必要的便利和空间，且设立室内消防设施是对公共消防安全的保障，亦是对原告私有财产安全的保障。基于对公共利益的需求及个人受益角度，原告对室内消防设施的设置应附有一定的容忍义务，

其二，原告认为被告未告知其室内安装消防喷淋设施，侵害了业主的选择权和知情权，由此造成的额外的装修损失应由被告承担。原告的诉请能否成立，主要考虑签订合同时被告有无告知室内安装消防喷淋系统的约定和法定义务。对此，法院认为：1.合同并未约定被告须告知原告室内消防设施安装的情况；2.原告购买房屋所在楼栋系建筑高度大于100米的住宅，根据《建筑设计防火规范》规定，案涉房屋内设自动灭火系统是消防规范的强制要求；3.案涉房屋内的消防设施系由设计单位依照法律规定设计、安装且经过了消防部门的审査及验收，被告对该公共消防设施的存在并无过错，原告购买房屋所在楼栋为高度超过100米的建筑，设立室内消防设施为消防规范的强制性要求，在设计符合要求、被告没有变更设计的情况下，双方签订合同时，原告完全可以主动向被告了解室内消防设施的真实情况，而原告并未举证证明自己在签订合同时提出过要求被告告知除合同和补充协议已经告知的内容之外关于案涉房屋的哪些情况。

综上，原告的诉请依据不足，理由不充分，应予驳回。

【案例文号】：（2020）桂0203民初4670号

29、参考案例：债务人向连带债权的债权人之一为全部给付其总债务即归消灭——王某某诉王某、刘某某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-004

【裁判要旨】：

《民法典》第五百二十一条第三款规定，连带债权的规则参照适用连带债务的规则。在连带债务中，债权人不必分别请求每一位债务人履行债务，而是可以任意选择债务人，并请求其履行全部债务；同理，在连带债权中，债务人亦有选择权，可以任意选择债权人，并向其履行全部债务。关于债务人向连带债权中之一人清偿的法律效力，根据《民法典》第五百二十条第一款的规定，部分连带债务人履行的，其他债务人对债权人的债务在相应范围内消灭；同理，部分连带债权人受领债务人履行的，其他债权人对债务人的债权在相应范围内亦消灭。债务人向连带债权的债权人之一为全部给付其总债务即归消灭。未实际受领债权的其他连带债权人不得再行向债务人主张权利，仅能向其他受领债权的连带债权人主张返还。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。2016年6月7日，向王某出售房屋时，王某某、刘某某系夫妻关系，两人对出卖标的物即坐落于长春市绿园区某房屋享有共有权，共有方式为共同共有。

《中华人民共和国民法典》第三百零七条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。根据此规定，2016年6月7日，王某某、刘某某向王某出售房屋，两人对王某享有连带债权，对王某负有连带债务。

《中华人民共和国民法典》第五百一十八条规定，债权人为二人以上，部分或者全部债权人均可以请求债务人履行债务的，为连带债权；债务人为二人以上，债权人可以请求部分或者全部债务人履行全部债务的，为连带债务。根据该条规定的连带之债原理，每一个连带债权人均可以要求债务人对自己履行全部之给付。债务人对连带债权人仅须为一次给付即免除其对所有债权人的给付义务。具体到本案，2017年6月19日债务人王某已经将全部房屋价款20万元支付给连带债权人之一的刘某某，完成债务清偿。而《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第一款第一项明确规定，债务已经履行的，债权债务终止。现另外一位连带债权人王某某请求王某再给付一半房屋价款10万元，没有事实和法律依据。对其诉讼请求，不予保护。

至于王某某能否根据《中华人民共和国民法典》第五百二十一条第二款“实际受领债权的连带债权人，应当按比例向其他连带债权人返还”的规定，向刘某某主张返还，系连带债权人王某某、刘某某之间的内部法律关系，本案不予评论，。

【案例文号】：（2021）吉0106民初1800号

30、参考案例：关于商品房预售合同约定带装修的商品房交付条件的认定——余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-010

【裁判要旨】：

Ⅰ、关于带装修商品房买卖合同交付条件的认定。商品房预售合同对商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽约定的，应当认定商品房的交付条件包括装修工程的完成，在合同约定的交房日期届满时涉案商品房装修工程未完成的，买受人享有拒绝收楼的权利。装修工程已经完成，但是存在装修瑕疵的，在不严重影响正常居住的情况下，可认定涉案商品房已具备交付条件。

Ⅱ、关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。

Ⅲ、关于未完成装修工程违约责任承担的认定。在约定带装修的商品房买卖合同中，如果出卖人未如约交付符合合同约定装修标准的房屋，应承担何种责任，取决于装修工程的进度：其一，如果在合同约定的交付期限届满时，装修工程未完工或未开始进行，则出卖人应当承担继续履行且支付延迟交付房屋违约金的违约责任；其二，如果买受人收房时，装修工程已完工，但存在质量问题，则可按照合同约定要求开发商采取及时更换、修理等补救措施，并赔偿相应损失。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：一、某某公司交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程；二、某某公司应支付逾期交房违约金的截止日期。

一、某某公司交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程。

装修工程已完成，是涉案商品房的交付条件之一，具体理由如下首先，涉案合同及附件对涉案商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽的约定。在此情况下，应理解为涉案商品房的交付条件包括装修工程的完成；其次，余某某、某某公司均确认涉案商品房是带装修出售的，该装修属于合同标的房产不可分割的-部分，并且涉案装修工程的施工方直接由某某公司选定和进行结算，某某公司参与了装修工程，因此某某公司在交付商品房时应保证装修工程已经完成；再次，合同附件约定，交付的商品房达不到约定装修标准的，由某某公司及时更换、修理和重新维修。按照正常的文义解释理解，更换、修理、重新维修适用的前提条件，是指装修工程已完成，但存在与约定标准不符且不严重影响正常居住的装修质量或瑕疵问题。但本案中，上述保修责任条款不能适用，因为涉案商品房在合同约定的交付期间届满时根本未完工或未开始进行。故余某某有权拒绝收楼，直至某某公司交付已完成装修工程的涉案商品房时为止。

二、某某公司应支付逾期交房违约金的截止日期。

某某公司未能提供证据证明其在约定的交房日期（即2019年6月30日）届满时完成了涉案商品房的装修工程，余某某享有拒绝收楼的权利。某某公司应依照合同从2019年7月1日起计算逾期交房违约金。本案中余某某迟至2019年11月18日才签署《收楼确认书》，但其早于2019年11月17日即向菒某公司提交了《物业接收情况反馈表》，反映涉案商品房装修存在诸多问题，反馈表上记载的内容能证明装修工程在2019年11月17日已经完成，尽管存在部分装修瑕疵问题，但并不严重影响正常居住，涉案商品房已具备交付条件，余某某此前所享有的拒绝收楼权利在其查验后自然丧失，理应配合某某公司在当天完成收楼手续。因此确认涉案商品房在2019年11月17日已实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。综上，按照合同的约定，某某公司应支付逾期交房违约金，计算时间应从2019年7月1日计算至2019年11月17日止。

【案例文号】：（2020）粤0608民初3200号

31、参考案例：商品房预约合同和本约合同的区分——某房地产开发有限公司诉张某确认合同无效纠纷案

【入库编号】：2023-08-2-076-001

【裁判要旨】：

Ⅰ、判断商品房认购协议是预约合同还是本约合同，最根本的标准是当事人的意思表示，如当事人明确约定合同为预约合同，将来还要订立本约合同，即使预约合同内容具备本约合同的内容，也应认定为预约合同。

Ⅱ、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条应理解为补充性规范，在当事人对合同性质约定不明且存在争议时，可以依据该条的规定作出认定。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，某房地产开发有限公司与张某签订的《房屋认购协议书》对房屋位置、价款、付款方式、交房时间等进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，但《房屋认购协议书》第三条约定：待出卖人取得《商品房预售许可证》后，自出卖人通知之日起7日内，乙方应携带身份证前往售楼处缴纳余款，签订《商品房买卖合同》，并缴纳相关部门规定的费用。第八条约定：双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。本协议终止后按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行权利义务。从双方的上述约定来看，双方有明确将来订立本约的约定，应当尊重当事人的意思表示，即案涉《房屋认购协议书》属于预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的《商品房预售合同》属于本约合同。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。《房屋认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，某房地产开发有限公司以未取得商品房预售许可证为由请求确认案涉《房屋认购协议书》无效没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。

【案例文号】：（2022）豫17民终4584号

32、参考案例：房地产主管部门不能对房地产企业的商品房屋网签备案系统随意实施冻结措施——某房地产公司诉文山市住房和城乡建设局行政强制措施案

【入库编号】：2023-12-3-002-004

【裁判要旨】：

商品房买卖合同网签备案系统是用于管理房地产企业的商品房预售、现售过程，便于房地产企业在商品房合同签订前、后进行房屋状态的核查，对于房屋已销售、查封、抵押、冻结、已预告登记等状态予以提示，通过信息技术手段，切实保护购房人的合法权益，可以有效遏制一房多卖、违规销售等行为，维护房地产市场运营秩序和健康发展。现行的法律、法规并没有规定及授权给房地产主管部门可以行使冻结房地产企业商品房网签备案系统的权限，房地产主管部门不能因其他因素直接采取冻结措施予以冻结。

【裁判理由】：

被告冻结原告网签备案系统，该行为系被告在房地产管理过程中，为制止违法行为发生、避免国有资产流失，从而对原告财物实施暂时性控制的行为，具有行政强制措施的特征，故被告冻结原告网签备案系统应遵守《中华人民共和国行政强制法》的相关规定。本案的争议焦点为：被告是否具有冻结原告的网签备案系统的权限。

根据《中华人民共和国行政强制法》第十条“行政强制措施由法律设定。尚未制定法律，且属于国务院行政管理职权事项的，行政法规可以设定除本法第九条第一项、第四项和应当由法律规定的行政强制措施以外的其他行政强制措施。尚未制定法律、行政法规，且属于地方性事务的，地方性法规可以设定本法第九条第二项、第三项的行政强制措施”，第十六条第一款“行政机关履行行政管理职责，依照法律、法规的规定，实施行政强制措施。”及第十七条第一款“行政强制措施由法律、法规规定的行政机关在法定职权范围内实施。行政强制措施权不得委托。”的规定，行政强制措施必须由法律、法规设定，实施行政强制措施必须依照法律、法规的规定，实施主体必须是是法律、法规规定的具有行政权限的行政机关。结合本案，按照中华人民共和国住房和城乡建设部出台的《房屋交易合同网签备案业务规范》（试行）相关规定，网签备案系统的行政管理主体为各地房产主管部门，也明确了不得进行房屋网签备案的情形，但目前现行的法律、行政法规及部门规章均未对网签备案系统冻结相关事项作出法律规定，也未就该冻结事项予以明确授权于房地产主管部门。被告依据文山市不动产中心的协助函，认定原告未缴纳外挂资金以及出售承诺抵押的商铺从而锁定原告开发的楼盘，冻结网签备案系统，该行政强制措施没有相关法律、法规的规定及授权，干法无据，属干超越职权的行政行为，该冻结行政行为违法，依法应当予以撤销，原告的诉讼请求，予以支持。

【案例文号】：（2021）云2601行初8号