昨天晚上6点左右，华润突然向市场扔了一颗深水炸弹，就是中央别墅区万众瞩目的那块地设计方案公布了（温榆河SY00-2101-200708）。

表弟有点措手不及。本来有神秘信源说是本周四发，不仅提前了，还提前了三天。

但奇怪的是，规委网站上，发布时间明明写的是早点9点。

大事往往不按常理出牌。

这是事故，还是故事？

表弟猜测，华润顺义项目明显提速了。

大家都知道的事实是：华润中央别墅区项目方案早早就和顺义规划局沟通了。

沟通过程中，出现一个小意外，就是总图神密外泄。外泄版户数是485户，我们叫它「485」版本。

大家忽略的事实是：正式公布的总图户数是

483户（以下简称483版本）

不只是少了两户，双拼别墅的面积段，以及各面积段的户数均有所调整。

这里面明显是有故事的。表弟猜测，先是有485版本，最后正式报规前，有人强势主导了调整。

最明显的例证就是，在早期的485版本中，小伙伴都在聊所谓的「47套339平米双拼」。其实在483版本中，没有哪个产品是47户的。

变化不是一丁点儿，而是翻天覆地。变化就是秘密，秘密就在下文，我们一起进入揭密时间，看看华润置地最后变阵的玄机，以及剑指何方。

01.

先来说基本信息。

新方案共计483户，其中

  • 洋房平层+复式，295户，占比61%；

  • 双拼别墅，188户，占比49%

※双拼别墅面积仅为地上面积，不包含地下。下文同样如此。

由于设置了两种业态，所以华润将挂牌文件中的街坊路位置进行调整，对洋房区和别墅区进行了分隔。

并且结合街坊路与社区次入口设置了一个小场地，布置了自行车（电动）存放处。这个设计点还是很细节的。

为什么这么说？富人也骑电动自行车吗？

我们知道，顺义中央别墅区的核心商业是中粮祥云小镇。

华润地块距离祥云小镇约2.7km的距离，这个距离走路有点远，开车又有点近，最主要的是祥云小镇附件不好停车。

那么有个电动自行车，主要是方便。

洋房区的主入口，结合出租汽车站设置了一个退让式的小广场，之后才是大堂。

这样的设计，很像酒店的落客区。未来业主不需要路边等车即停即走很仓促。

大堂进来顺着景观轴，可以看到，华润将会所放置在了洋房区的景观中轴。

其实表弟更喜欢的是别墅区的入口：

从鸟瞰图我们可以看到，这里设置了一个广场和中央喷泉，结合风雨连廊围合而成的轴对称空间，很欧式古典。

很期待未来实景呈现会是什么样子。

02.

下面进入大家最期待的环节：面积拓展分析。

让我们先来看洋房：

  • 错层露台不计面积

  • 防火挑檐不计面积

  • 景观花池不计面积

  • 挑空也不计面积

在上面这些「想象力」大佬面前，半计阳台像个新兵蛋子，难以上桌。

事实上，表弟也确实没看出来华润是否设置了半计阳台。不过这么大面积的产品，确实室内空间也应该足够。

这里多说一个点：

利用挑空进一步拓展空间，其实算是顺义区特色的常见做法了。

比如东风广场的龙湖宸翰，龙湖在防火挑檐外侧设置了一个挑空。

不过，防火挑檐能不能封入室内？这个挑空是否搭板利用？暂时没有答案。

当然，也有一种可能，就是利用挑空的透光，减少露台对下面楼层的遮挡。

总之，很有「想象力」空间。

只不过这个做法之前都出现在顺义主城区，出现在顺义后沙峪，好像是第一次。

华润这样做，应该是为了进一步拓展错层露台的室外空间。

如果大家去到过同在后沙峪的懋源云纪项目，一定会被它3.5m的露台所震撼。

但是云纪露台的1.8m以外范围，是计算容积率的。

所以，华润借鉴了顺义主城区的做法，进行了迭代。

03.

下面来看别墅部分。

华润后沙峪项目，设置了4种主力双拼产品。

其中350/400㎡双拼，预计为每层两面宽的产品

480/530㎡双拼，应该是每层三面宽的产品。

双拼的拓展尺度，同样很有「想象力」。

①华润利用立面的造型，给双拼拓展了空间。并且拓展了两层！

以480㎡户型为例，这部分拓展了约20㎡

②景观花池，起到造型细节的同时也进行了拓展

以480㎡户型为例，这部分拓展了约6㎡

③退台，南北两侧都有，但保守点，我们只统计南侧的退台利用

以480㎡户型为例，这部分拓展了约30㎡

④阁楼赠送，按2.2m净高以下，预计有40㎡

上面这些加起来，已经将近100㎡了。

但是有没有发现，我们忘记了什么？

没错！

⑤平原地区的50㎡挑空赠送！

当然，肯定还有别墅业态最核心的。

⑥私家小院

私家小院中，华润设置了窗井。

也就是说，地下的空间也是有自然阳光的！

我们来加总一下，就以480㎡双拼为例：

  • 室内拓展150㎡

  • 私家小院180㎡+

这还只是估算，还仅是地上部分。

事实上，这么宏大的「想象力」，也是华润报规过程中临时变阵的主要原因。

有信源称，有神秘人士曾对华润置地开玩笑说：

别人都是房子溜缝儿给赠送，你们这是准备赠送里溜缝儿盖房子。销冠100

未来我们将持续关注华润顺义中央别墅区进展，感兴趣的朋友扫码入群持续关注！我们有一对一的咨询服务！欢迎体验！

附图：华润顺义后沙峪规划公示图

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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