康定壹拾玖位于静安区康定路 1119 弄，地处曹家渡板块核心，距静安寺仅 1 公里，是内环内稀缺的低密高端社区。由上海招瑞置业开发，总占地 1.85 万平方米，总建筑面积 8.14 万平方米，容积率 2.68，规划 5 栋 14-22 层高层住宅，总户数 236 户，车位比 1:2.1，预计 2028 年交付，物业费 15 元 /㎡・月。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

建筑立面采用进口白世茂石材与仿古铜铝板，窗框转角经整体拉弯工艺处理，植入手工雕琢的家族徽章，延续康定路 1119 弄门牌的历史底蕴。景观借鉴徐园造园理念，打造 “九曲花街” 垂直园林，堆坡 3.5 米，种植 50 年树龄的香樟、榉树，构建立体生态系统。社区实行一梯一户设计，得房率超 80%：193㎡户型设 50㎡社交厅，177㎡户型实现 6 重采光面，部分户型享 270° 环幕视野，满足高端改善需求。

2025 年精装均价 17 万 /㎡，总价 2000 万起。主力户型 120-240㎡三至四房：120㎡三房总价 2040 万，177㎡四房 3070 万，193㎡四房 3380 万。目前剩余房源以 177㎡、193㎡四房为主，全款购房享 97 折，静安区金融人才凭认证额外 1% 优惠。

、生活配套

交通便捷，距地铁 14 号线武定路站 260 米（步行 3 分钟），30 分钟内直达陆家嘴、虹桥枢纽；周边有 76 路、328 路等公交，自驾经武宁南路、延安中路高架畅达全城。

商业配套顶级，步行 10 分钟至静安寺商圈，久光百货、芮欧百货等高端商业汇聚；社区配建 3000㎡双会所，含恒温泳池、健身房、私宴厅，首层架空层设书吧、茶室等共享空间。

教育资源优质，对口静安区第一中心小学（市重点），市西中学、同济附属七一中学等名校环绕。医疗 1.5 公里内有华山医院、华东医院（均为三甲），为健康护航。生态 3 公里内有 350 个公园，最近的静安雕塑公园仅 291 米，步行 5 分钟可达，自然环境优越。

三、房产小知识

项目土地年限自 2023 年起算，70 年产权住宅，依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（177㎡预计 150-200 万）。

购房政策：沪籍单身限购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；静安区金融人才（区金融办认定 + 社保 2 年）凭 “人才证”，不限婚姻可购 1 套。需核验《商品房预售许可证》（编号：静安房管（2024）预字 0000156 号），登录区房管局官网可查 1-5# 楼信息。

交易税费：120㎡首套契税 1.5%（30.6 万），二套 3%（61.2 万）；177㎡首套 1.5%（46.05 万），二套 3%（92.1 万）。维修基金 129 元 /㎡（177㎡约 2.28 万）。物业为万科物业，管理小区租金比周边高 35%（177㎡月租 15 万）。

四、购房建议

高端改善家庭优选 177㎡四房，总价 3070 万，推荐 3# 楼中高楼层（15-20 层），享六重采光，居住舒适度高。首套首付 40%（1228 万），贷款 1842 万，30 年等额本息月供 8.68 万（利率 3.7%），家庭月收入需≥17.36 万（含 3 万生活费）；此户型靠近会所，方便休闲，周边名校满足子女教育需求。

终极改善选 193㎡四房，总价 3380 万，优先 5# 楼高层（20-22 层），享 270° 环幕视野。首套首付 40%（1352 万），贷款 2028 万，月供 9.52 万，月收入需≥19.04 万；50㎡社交厅适合宴请，独立电梯厅保障私密性，契合高净值人群需求。

购房前需核实预售证，确认精装品牌（劳芬卫浴、嘉格纳厨电）及石材铺装工艺；了解会所运营模式，是否对业主免费开放。预留房价 5% 税费（约 102-169 万），实地考察早晚高峰交通拥堵情况、商业氛围匹配度。验房时重点检查隐蔽工程，如水电线路、地暖系统，确保施工质量。建议要求开发商提供《建筑立面维护承诺》，保障高端材质长期完好。

五、结语

康定壹拾玖以 17 万 /㎡均价，在静安区树立 “内环顶豪 + 文化传承” 标杆。其价值不仅在于不可复制的核心地段，更得益于 “14 号线通勤 + 全维度高端配套” 的赋能，是老静安稀缺的改善型豪宅。

核心优势是 “地段稀缺性”：120-240㎡户型覆盖高端需求，2.68 容积率在内环属低密，价格较静安寺同类房源低 12%，收藏价值显著。

对于追求 “城市芯奢华生活” 的高净值人群，选择这里既能执掌都市繁华，又能享受静谧居住环境，成为内环顶豪市场的优选，实现 “居于百年文脉，对话时代巅峰” 的理想生活。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️