今天，位于广州黄埔区黄陂板块的全新盘新世界四季山水，正式开放营销中心。

作为深圳新世界集团进军广州的首个住宅作品，项目命名延续了该集团20年前在深圳打造的标杆项目“四季山水”，足见其重视程度。

那么，它的竞争力如何？今天一起来看看——

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新世界四季山水，其实是由黄埔华侨村旧改项目转化而来。

深圳新世界集团早在2020年便介入改造，历经多年推进，目前多栋楼栋已经接近或达到封顶阶段，动作快的话可能明年就能启动交付。

项目地处黄陂板块西侧，处于天河智慧城与黄埔科学城两大产业高地的交汇带，理论上具备承接双城客源外溢的潜力。

值得一提的是，开发商深圳新世界集团与香港郑氏家族旗下的“新世界发展”及“新世界中国”并无关联，仅为同名企业。

该集团成立于1997年，在深圳曾主导上梅林旧村改造并开发多个住宅项目，但广州市场对其品牌认知度仍有待检验。

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有别于其他旧改项目，新世界四季山水的体量并不算大，密度也不高。

融资区共规划5栋29-32层住宅，容积率控制在3.28。

社区内部规划有两栋商业、中央园林、度假式泳池、儿童活动区及健身空间等，不过并未配建学校。

项目真正的杀手锏，还在于它是板块内首个计容新规产品，户型实用率远高于周边竞争对手。

产品涵盖建面约92-141㎡三至五房户型，全南向布局。

其中，建面约93㎡户型客餐厅和主卧都实现了南北对流，而且卧室和客厅全是南向，通风采光一流。

阳台尺寸也是远超市面上同等面积户型，为以后客厅以及房间的扩展预留了充分的空间。

建面约116㎡户型则是传统竖厅布局，能做到3+1房带主套。

比较让人眼前一亮的是，它并没有一味追求现在市面上流行的L型大飘窗，而是将飘窗设置在两侧，实现更好的通风效果。

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那么，新世界四季山水的入市前景是否值得看好呢？

从基本面来看，新世界四季山水的优点和不足都很清晰。

项目最大的优点在于实打实的地铁上盖，从6号线黄陂站C出口走出来就是营销中心，一站就可抵达天河区。

周边的生态资源也是加分项，西邻黄陂湿地公园，北望高尔夫球场，5公里内覆盖火炉山、天鹿湖等森林公园。

不过，由于部分楼栋紧邻车流量大的广汕公路，虽有商业体作为缓冲，但也有噪音侵扰的风险。

而且，现在黄埔很多旧改项目都会大手笔引入名校，但项目仅配建有幼儿园，中小学需依赖周边资源，如黄埔军校中小学、科学城小学等，教育方面存在不确定性。

最后就是所处黄陂板块的困境，双城交汇是不假，但当市场不景气时也容易面临“两边不靠”的尴尬，科学城客群倾向区内核心盘，天河买家易被智慧城项目分流。

因此，项目破局的关键点，便在于价格了。

项目价格当前尚未透露，但考虑到它是旧改项目，土地成本会低于普通招拍挂地块，若开发商善用此优势，在定价上能跟周边竞争对手形成显著价差，应该也能具备不俗的吸引力。

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