我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

关于成都限售盘，逐步解禁后的的市场思考。

一是这政策其实是出乎很多人意料的，因为之前很多次呼吁解禁三倍熔断盘都失败，但又是情理之中的，毕竟去年下半年就已经规定新购房不再限售。

只不过绝大多数人，尤其是出于这次政策解禁潮的业主是大呼意外的。

这带来了两种情况，一是24年初到25年初交房的这批人，按部就班的联系装修公司，各种软装一番，奔着限售期自住去的。二是25年中及以后交房的另一批人，眼瞅着交房就解禁（交房可马上缴纳契税，房产证没多久即可下发），这套房是留是卖，就产生了分歧。

前者因为再次提高了持有成本（装修、封窗等），所以内心更加抗拒在这种下行期割肉离场（个别资金短缺急需套现的除外），后者因为还没有更多投入软装成本，所以更容易出现交房拿证即挂牌跑路的情况。

所以当前成都刚露头的这批99成次新房，大多属于第一类，解禁后对市场冲击还不算大。要么是挂天价纯玩，要么是真应急跑路（个别现象，不代表真实的长期价值）。

真正要跑路的，1年后会更明显。

反过来对我们买家而言，如果不追逐四代五代六代迭代新房，未尝不是捡漏机会呢？
二是前期出清更能除弊去疴，前面说了哪些99成次新房更容易跑路，那么就有人问了，为啥非要跑路？

其实倒推一下就能发现，2022-2024年的成都新房市场，依然有不少投资客，虽然零散，但被市场敲打多年，他们毅然决然地犯了经验主义错误。

有投资行为就有砸盘跑路的墙头草，所以解禁盘必然会出现一些破发的挂牌价、成交价。虽然不代表真实的长期的楼盘价值，但的确能在一定程度上影响其价值锚点。

不过我依然觉得，这并非坏事。

投资客的砸盘出清，反而有利于真正的自住买家夯实提升价值。

华润悦玺，很典型的，有没有投资客呢？肯定一大把，从客观数据来说，2023年初，刚解禁就有投资客砸盘跑路，成交价约为3万，甚至还有2.8万跑路的。

2.8万锚定了华润悦玺的真实、长期的价值吗？并没有。

2023年算是前几年成都二手房价的高光时刻，按理说到2025年应该一路下跌，但如今的成交价是多少呢？普遍涨到了3.5万左右，甚至3.7-3.9万的也不少。

所以，耐不住寂寞的投资客，在楼盘解禁初期挂牌跑路，未必是坏事。早日挤出投资泡沫，才能真正还原价值底色。

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