这两年北京楼市行情不是很好，新房就开始各种

卷品质、卷装标！前些年不太敢想的大阳台、落地窗，除了海淀，现在各区都成了标配！不仅得房率提高了，气派的大门、豪华的会所，也卷出了新的高度！

今天想跟大家聊的项目是，通州运河核心区的新盘——中建运河玖院。

比较适合通州本地改善和市政府附近办公的改善家庭，以及对品质、环境有要求享受生活的高净值人群。

一、

先说区域，中建运河玖院的位置可以说是相当硬核。

虽然今年是通州供地爆发的元年，接二连三地出现很多热门项目，但始终是没有能和运河玖院battle的。

这个地块之于通州来讲，绝对是可以穿越周期的，说是通州近20年拍过位置最好的一宗地块都不过分。

地块所处位置是正经八百的运河核心区，东边挨着六环隧道和通州市政府，南边就是240米宽的大运河，一线河景那叫一个敞亮；

北边是在建的城市副中心交通枢纽站，亚洲最大TOD枢纽，预计年底运行，8台14线，全都是地下的，想换哪条换哪条，交通便捷到飞起。

西北边直线1公里左右，就是通州之前卖得最贵的金融街武夷融御。周边商场、学校、医院啥都不缺，配套成熟得很。

在这新地块冒出来之前，融御在区域里确实横着走，没对手。但新地块一来，融御怕是要丢不少客户。毕竟融御是二十年前拿的地，产品设计还停留在那会儿，现在的新地块各种黑科技都安排上了，根本没法比。

所以说，之前琢磨着融御的客户，肯定要来对比看看这个项目。

二、

再说项目，中建拿下的运河3号地总共分为8个小地块，7宗住宅地块+1宗F3多功能用地，也称“运河八子”，此次最先推出的是3宗住宅地块，0705、0706和0708，总共16栋楼1548户。

0708地块：6栋17-25层，一线河景大平层，黑科技拉满，户型150-250平。

0706 地块：5栋17层小高层，户型106-126平，改善三居起步。

0705地块：4栋17层小高层+1栋11层纯洋房，户型90-126平，刚需首选。

位置最好的是0708地块，南侧可以直接看到大运河河景，大户型设计上突破的也更多，不仅有内嵌的阳台，还有开敞的露台，整体给人的感觉更加奢阔，不过价格肯定也是最贵的。

项目样板间做了三个，现在能看的是109平、126平，压轴200平的还没布置好，估计要等到月底了。

108平米样板间：

最大亮点——5.75米的转角弧形窗的客厅。

样板间展示的是两面宽、宽客厅的户型，这个户型视觉上很震撼，但是客厅电视摆哪是个问题，北向2个卧室的面积也有点局促；对这种大客厅没有执念的，就可以选择三面宽的主卧转角弧窗的户型，相对更实用。

126户型样板间：

经典四叶草户型，最大亮点—主卧转角弧窗；270度采光倒是常见，弧形窗的感受是不一样的提升。不过这个户型没有独立的家政间，单个洗衣机的位置只能买洗烘一体的，还有提升空间。

大户型现在样板间还没出来，就不太细说了，放张户型图大家感受一下吧，整体除了贵，真的没啥毛病，尤其是南向主卧套房270度弧形阳台+步入式衣帽间+卫浴五件套，应该是所有女生的梦中情房了吧！

价格方面，目前0706、0705非临河地块报价6.4-6.6万；0708临河地块报价7万，开盘在这个基础上肯定还有额外优惠。

通州区域近20年都没出过这么核心地块的项目了，通州置业还是挺适合过来看看的，90-250平全龄户型，总有一款适合你。

三、

最后再说点大实话，现在的市场行情下，中建运河玖院光是前期的这1500多套房，体量就不小了，想要快速去化，价格亲民是唯一出路。

尤其是不直接临河的两个地块，装修品质并没有太超预期，影木是贴皮的，五金卫浴马桶是科勒的，成本方面压缩了，想必总价能打下来一些。

不临河地块的开盘价格如果能做到6万左右，接近通州梨园、土桥新盘的价格，我认为还是很有性价的，毕竟地段更胜一筹。

另一方面，板块内未来还有很多待开发的地块，可能长期处于工地施工的噪音之中。运河3号地被切成了7个小地块，小区难以形成大型封闭社区，大部分楼栋会有临街问题，园林规模也会受到限制。

再有就是北侧最大的亚洲交通枢纽，地下穿行，低楼层可能会有明显的震感，交通枢纽带来的人流量也不可忽视，熙熙攘攘、早晚高峰拥堵不可避免。

结语：

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