房企半年报季，销售下滑、盈利亏损成为了大多数半年报的高频词汇。

艳姐梳理了110家上市房企，亏损的房企超过6成，亏损面从民营扩散到国企，从中型房企延伸至龙头企业。

与亏损相比，更让人恐惧的是地产主业失速、经营业务难扛大旗，增长逻辑进入了真空期，未来的故事戛然而止……

我们总说，恐惧源于未知，悲观出自盲目，市场深度调整、行至十字路口，急需有房企勇于站出来，跑通全新的模式，成为那个照亮暗夜的灯塔。

就在昨天，中海发布了半年业绩，艳姐在中海的这份半年成绩单中，似乎看到了这一缕曙光：

|合约销售1201亿、权益销售1105亿，双双位居行业第2；

|核心归母净利润87.8亿，核心净利润率11%；

|在手现金1089亿，现金短债比升至4.9倍。

特别是利润表现，中海的含金量相当高。

怎么理解这个含金量？艳姐看了下已发业绩的销售TOP10房企：

中海核心净利润占已发布业绩TOP10房企总额的60%；

如剔除华润置地和万科，中海核心净利润超过其他已发布业绩的TOP10房企之和。

不管行业怎么变化，中海还是那个中海：稳健。

如果你再花点心思，或许你能透过中海的这份半年报，看到中海对未来的思考和布局，甚至可以隐约看到行业的未来。

01

稳如磐石

财务指标稳居第一阵营

一个面向未来的企业，一定是符合未来发展趋势的。

如何理解这个新的发展趋势？就是加大核心一、二线城市的布局。

今年以来，一线和强二线城市地王频出，就是这一趋势的最好体现。

“重点一二线城市加力实施城中村和危旧房改造，将进一步带动增量需求，供需两端持续改善，将推动市场止跌回稳。”

中海董事会主席颜建国，在业绩会上坚定看好中海强聚焦一线和强二线城市的策略。

而对上半年的业绩，中海的管理层们也都表示含金量很高。

看完中海的半年报，艳姐觉得可以提炼为3个关键词：

①销售稳，坐实“一线城市之王”。

上半年，行业仍然在筑底，但中海的市场表现要明显优于同行。

克而瑞数据，中海上半年合约销售1201亿，行业第2；权益销售1105亿，行业第2。

中海的销售稳，其实跟行业横向比较的话会更加直观。

中海1105亿的权益销售额，是行业内唯二突破千亿的房企，比排在第一的保利发展少了不到40亿，比排在第三的华润置地高了差不多50%。

大家知道，这两年行业不易，三四线楼市几乎止步不前，一二线城市厮杀相当激烈。但中海的稳，却能在竞争激烈的一二线城市展现出了超绝统治力。

上半年，中海在香港、北京、上海、广州、深圳5个一线城市合约销售556.4亿，也就是说，5个一线城市贡献了中海46%的业绩；如果不算子公司中海宏洋，5大城市销售占比将高达53.7%。

在北京，中海全口径销售304.5亿，销冠；如果再算上中海宏洋，上半年中海在14个城市的市占率位居第一。另外香港、上海、广州、深圳的销售额也超50亿。

下半年，随着上海、深圳、广州还有多个重磅项目入市，中海也将是销冠的有力争夺者。

②财务稳，手握1089亿现金。

行业深度调整，能稳住销售和市场地位，已经足够成为地产优等生，但如果还能守住财务安全的底线，完全可以称之为真正的超级优等生。

艳姐知道，在中海内部一直有一个铁律：时刻保持低杠杆、安全现金流。

艳姐看了下中海的资产负债情况：

|资产负债率53.7%，同比下降2.4个百分点；

|剔除预收账款后负债率45.7%，下降4.3个百分点；

|在手现金1089.6亿，现金短债比上升至4.9倍。

1089.6亿的现金储备是个什么概念？

占了中海总资产的12.1%，相当于每100块的资产中，有12块是现金，意味着行业即使持续深度调整，中海仍然有足够的应对空间。

艳姐看了下，头部房企中现金短债比超过3倍的仅有2家，超过4倍的只有中海。

此外，中海的经营性现金流持续为正，在行业内持续保持领先。

③ 经营稳，半年赚了87.8亿。

艳姐在前面说过，5个一线城市贡献了中海46%的销售业绩，一线城市虽然高度内卷，但只要能稳坐“一线城市之王”，利润空间还是相当有保障。

上半年中海毛利润率17.4%，与年初基本持平；核心归母净利润87.8亿。

实事求是讲，中海的净利润有小幅度下降，毕竟在地产行业的利润水平向制造业靠拢的趋势下，这种下降能够理解。

不过中海强悍的赚钱能力，跟行业横向比较会更加直观。

艳姐看了下，目前头部房企中，已公布业绩的TOP10房企净利润总额约148亿，中海占比约60%；

即使剔除亏损近120亿的万科，中海净利润占已发布业绩TOP10房企总额依然高达33%；

如果剔除万科、华润置地，中海一家的净利润，超过其它已发布业绩的TOP10房企之和。

这样的中海，你就说有多凶悍吧。

基于优秀的财务指标，评级机构给予了中海极高的评价：

国际三大知名评级机构惠誉、标普、穆迪，分别给中海打出了A-、A-、Baa2的信用评级。

中海也成为中国目前唯一双“A”国际信用评级房企。

02

产品革命

“利润王”与“产品王者”的辩证关系

业绩是战略的结果。

中海之所以能够取得强悍的业绩，艳姐复盘下来觉得有两个关键词：

其一是高度聚焦一线及强二线的投资战略。行业深度调整下，这两类城市是房企的避风港、安全垫，有足够的空间支撑房企在产品上引领性创新；

其二是“中海好房子”产品战略。毕竟再美丽的故事，市场没人买单，就无法支撑现金流快速回正和利润归母。

翻译过来就是：投资之王、产品之王。

①投资之王，行业拿地“双料冠军”。

拿错地比拿不到地更可怕。这几年整个行业都在提“聚焦、深耕一线和强二线”，实际上中海一直是非常坚定的“一线及强二线”选手。

上半年，香港、北京、上海、广州、深圳5个一线城市合约销售556.4亿，贡献了中海46%的业绩。

也就是说，一线和强二线城市是中海的业绩压舱石。

从拿地端看，前7个月，中海新增22个项目，权益购地金额550.1亿，行业第一；新增货值1315.5亿，行业第一。

并且中海依然在高度聚焦主流城市，一线及强二线城市投资占比达到86%。


同时，中海还敢于拿核心城市主流地段的优质项目。


比如3月，中海经过274轮竞价，以总价75.02亿、楼面价10.23万/㎡、溢价率27.93%竞得北京海淀树村地块，凭借罕贵地段，预计项目开盘必将热销；


3月，中海在204轮竞价后，以总价80.78亿、溢价率35.58%竞得杭州望江新城板块的海潮站TOD项目，直线距离西湖约2公里，是杭州近年少有的顶级地块；

7月，中海以总价118.88亿，一天之内连续竞得上海静安区石门二路板块、普陀真如板块2个项目，货值超200亿。

这些王炸级的项目将在市场更加艰难的2025年，为中海的发展带来强劲支撑。

②产品之王，“中海好房子”领跑出圈。

产品是战略的落地。房企要想穿越周期，不仅仅靠拿地牛，还得靠产品牛。

中海今年能坐实一线城市之王，一个很重要的原因，是读懂了90后甚至00后这个市场主流客群想要什么。

去年，中海最耀眼的标签，当属横扫一线城市高端市场的玖序系产品。

时间来到2025年，中海锚定年轻客群再次实现产品进化，正式上线“中海好房子Living OS系统”。

像北京中海·萬吉玖序，这是中海在北京的首个“好房子”。大面积玻璃、石材，搭配经典的三段式线条，呈现出十足的质感。

北京中海·萬吉玖序样板间实景

在外在延续了玖序系的豪宅精髓之外，中海·萬吉玖序的内核也搭载了“中海好房子Living OS系统”，通过置入中海研发的智慧中控屏、燃气泄漏自动推窗、室内静音系统等，从安全、舒适、智慧、绿色维度，重构未来居住场景。

北京中海·萬吉玖序“好房子体检系统”

还有上海中海云邸·玖章，这是中海在上海的首个“好房子”。摩登现代的颜值美学、立体隐奢的无界会所，中海营造出一种前卫、先锋，又极具国际水岸格调的高端生活方式。

上海中海云邸·玖章实景

在室内，采光电梯厅、270°全景舱、集成式收纳、智慧四关系统等，都刷新了杨浦滨江乃至整个上海豪宅的新高度！

上海中海云邸·玖章智能化“全景舱”

销售业绩也给出了“中海好房子”的评判答案：

克而瑞数据，北京中海·萬吉玖序5月开盘，拿下6月北京月度销冠，半年销售42亿跻身上半年销售TOP5；上海中海云邸·玖章4月首开，目前已经3开3罄，以34亿销售额跻身上半年销售TOP15。

从“玖序”到“中海好房子”，“工科中海”将真正成为行业产品力的全面引领者。

03

多元业务

中海跑出了一条新“增长线”

在中海这份漂亮的成绩单下，艳姐还发现了一个明显的特征：

中海的多元业务，已经跑出了一条新的增长曲线。

一个显著的特征是：

上半年，中海的经营性业务和生态型业务的毛利贡献度，同比增加了约5个百分点；特别是经营性业务，上半年以约4%的营收占比，贡献了16%的毛利。

这些多元业务和不动产开发业务相比，最大的不同在于：

它们并不是一锤子买卖，而是可以一直为企业提供稳定收入的业务类型。

在中海内部，他们将业务划分为今天业务、明天业务、后天业务。

“今天业务”是不动产开发业务，目前仍然是中海的核心业务；

“明天业务”是经营性业务，包括办公、购物中心、酒店、长租公寓、产业园、康养等；

“后天业务”包括供应链管理、代建、设计等围绕不动产开发运营上下游产业链的生态型业务。

具体来看，上半年中海的“明天业务”收入35.4亿，贡献了19.8亿的毛利，毛利率超55%；“后天业务”收入35.5亿，贡献5.5亿的毛利。

更核心的是，艳姐还在中海的这份半年成绩单中，看到了他们发力核心城市的核心资产，不断提高资产质量的“野心”。

上半年，商业物业中，来自一线城市项目的收入占比提升至47%。新开的4个商业项目中，基本是上述提到的“核心城市核心资产”：二环内的北京中海金融中心、北京中海大吉巷，其中大吉巷开业出租率96%、开业首日客流量超20万人次，成为胡同里的商业新地标；此外新入市的还包括深圳中海友里公寓等。

北京中海大吉巷实景

而另一核心城市核心资产代表，2023年入市的上海中海环宇城MAX，已然成为了沪西北的商业新地标——中海近年来在核心城市核心资产的操盘“手感”上愈发成熟。

这些一线城市核心地段的核心资产，本身在收益、流动性、增值潜力上就具有天然优势，在大力提振消费的宏观背景下，这些资产的价值也将会得到极大释放。

如果说经常性业务为中海赚取穿越周期的“稳定”的现金流， 那么盘活手上庞大的资产，提高投资回报率 ，或许才是：

中海谋求盈利长期增长的必经之路。

艳姐就观察到，中海已经基于商业物业底层资产，搭建了REITs平台。他们在6月，以佛山映月湖环宇城为底层资产申报首单公募REITs，预计募资13.55亿。这也将成为行业第5支消费基础设施REITs。

佛山 映月湖环宇城实景

更大的意义在于，中海将跑通“投-融-建-管-退”的闭环逻辑，盘活所持有的29个商业物业资产，提高资金效率，支撑利润规模。

结语

财报不仅仅是数字，更多的是趋势。

中海2025年的半年报，其战略前瞻、战略取舍都一览无余。

但战略的价值，只有时间才能证明。这也意味着，除了要看今年，还需要看更远的未来。

“我们保持攻守兼备的发展态势，无论是财务资源，还是各项能力包括投资力、产品力、成本竞争力都非常突出。中海有一支能打硬仗的专业团队。”颜建国对中海的下一个5年充满信心。

着眼未来的中海，更强大，更有韧性。这才是穿越周期的生命力。

主编 ：张艳

主笔：eric

本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系

我们建立了“地产人言交流群”