观点网 又到交卷时刻，越秀服务这次没有走“竞速模式”，而是选择了更适中的节奏。
行业风向已然转变。来自地产的周期风险还未完全出清，物业费限价、物管公司撤场依旧潮涌，部分区域支付能力承压，这是一场平等面向所有物企的大考。
步入风高浪急、压力与挑战更艰巨的阶段，一味追求速度更容易跌倒，更保险的办法或许是先主动调整可能牵绊脚步的部分，以时间换取未来更广阔的发展空间。
越秀服务允许自己稍微慢一些，足够的休养生息才能更好地行稳致远。
3月26日，越秀服务发布2025年度业绩报告。同日，公司召开业绩媒体发布会，非执行董事兼董事会主席江国雄、执行董事兼行政总裁王建辉、执行董事兼常务副总裁张成皓、财务总监李慧婷出席会议。
就像规模不再成为判断物管公司潜力的单一指标，行业已明确“品质深耕”方向。越秀服务处在波动当中，尝试抓住重新起跳的关键时机。
“当前，经济环境、行业转型对物管公司在服务品质和经营质量上均提出了更高要求，但公司相信机会和挑战并存，将走出一条依靠内生增长可持续高质量发展的道路。”
根深
行业调整逐渐深入，越秀服务无法避免短期的波动，但总体来看业务根基和财务基本面相对稳健。
截至2025年12月31日，公司实现总营收39.02亿元，同比增长0.9%，与2024年同期基本持平。相较2025年中期0.1%的增速，越秀服务下半年经营已略有提速。
在市场演进的阶段，营收增速回落甚至陷入负数已经成为普遍现象。尽管越秀服务全年增长较为平缓，但能够保持增长态势主要得益于基本盘效益稳定。
分业务板块看，非商板块依旧是越秀服务总营收最大的支撑，期内录得31.53亿元，同比增长0.6%；商业物业管理及运营服务收入7.48亿元，同比增长2%。
正是体量最大的缘故，非商板块的稳定是总体业绩的“压舱石”，却又同时影响着越秀服务向前迈步的速度与幅度。
具体来看，非商板块中物业管理服务收入约为15亿元，同比增长21.3%；非业主增值服务收入约6.91亿元，同比增长1.5%；社区增值服务收入约9.63亿元，同比减少20.9%。
社区增值服务的波动是造成非商板块增速放缓的主要原因。不过，物业管理服务板块依旧保持双位数增长，非业主增值服务也成功较年中时段转降为升，最终支撑起业绩的正向增长。
早在2025年中期业绩时，管理层便已表示公司正在调整社区增值服务的运营模式。
走到年终节点，管理层也进一步对增值业务的发展战略及布局做出解释：“营收结构变化是公司战略性考量，未来将聚焦基础物管、筑牢基本盘，同时进一步优化收入结构，为转型、腾挪资源向更高质量的发展做积极的努力。”
调整向来不能一蹴而就，而越秀服务接下来的经营任务依旧复杂，一方面需要稳住基础物管服务基本盘，另一方面需要尽快找到增值业务可持续的新增长点。
毕竟收入结构的变化不止影响营收，更与利润挂钩。
截至2025年12月31日，越秀服务录得毛利5.77亿元，毛利率为14.8%，同比略有下降。受到毛利变动影响，年内归母净利润下降22.5%至2.74亿元。
管理层没有回避毛利率波动的问题，表示毛利率下降主要由于：受房地产行业深度调整影响，高毛利的增值业务缩减；阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕，来自该业务的收入及毛利润减少；持续投入成本以提升服务品质、稳定商业项目出租率，整体运营支出有所上升；因政策调整导致人工成本增长。
简而言之，毛利率下降主要与业务结构、刚性成本有关。
过去，高毛利业务大多与地产链接，如今处于调整期内，盈利能力下滑是大多数物企的必经之路；其次，市场对服务品质提升的追求，以及用工成本上升都加重了支出端的压力。
考虑到各项业务的发展前景与战略需求，越秀服务最关键的一刀指向了增值业务。
越秀服务管理层表示，营收结构变化是公司战略性考量，未来将聚焦基础物管、筑牢基本盘，同时进一步优化收入结构，为转型、腾挪资源向更高质量的发展做积极的努力。
针对成本刚性增长与调价，越秀服务管理层表示，最低工资标准上涨确实带来公司人工成本的增加，但公司2025年香港有6个项目实现了提价，并实现了质价相符。
与此同时，越秀服务在管面积中92%的项目位于一二线城市物业费单价总体高于行业的区域，且总体处在行业中高水平，具备应对人工成本调增的较好基础。公司也正积极向非住业态转型，布局交通枢纽、公建等付费主体信用分数比较强、附加值高的赛道，以此对冲住宅物业提价难的问题。
管理层表示，越秀服务将持续优化业务结构，包括剥离低毛利以及可持性差的业务，以聚焦基础服务和高附加值运营型增值业务，提升整个公司整体的盈利体量。
叶茂
越秀服务依旧相信“稳健”的力量，相信安全的现金规模是企业穿越周期最大的底气。
公司现金及定期存款达49.06亿元，较2024年末稳步增长，实现经营性现金流持续净流入5.09亿元。
股东回报方面，越秀服务决定将派息比率从过往的50%进一步提升至60%，全年派息每股0.11元。
而透过表层的数字，衡量一家物企最重要的线索依旧是：底盘是否稳固，护城河是否足够深，核心竞争力是否能够穿越周期。
值得注意的是，越秀服务物业管理服务双位数的收入增幅，其实建立在公司近年来管理规模扩张放缓的基础之上。
截至2025年底，越秀服务总在管项目为465个，新增项目数量为28个，总在管面积7350万平方米，同比增长6%；合约项目521个，全年新增13个项目，总合约面积9000万平方米，同比微升1.4%。
从在管面积增长可以看出，越秀服务年内并没有在外拓上松懈，而合约面积并不同步的涨幅背后，其实是企业主动退出部分项目的选择。
增量方面，越秀服务新增在管面积1071万平方米，同比减少5.3%；合约面积为980万平方米，同比减少24.3%。年内退场面积约655万平方米，同时在管项目组合及布局也在持续优化。
其中，越秀服务住宅业态在管面积占比为63%，基本保持稳定；TOD业务占比为15%，商业及产业园占比为17%，均略有上升；公建业态占比为5%。
管理层表示，合约面积增速放缓主要由于公司调整投拓战略，不再盲目追求面积的扩大，更加聚焦于高质量发展，同时推出了营运效益差、回款慢的外拓项目，坚持住宅、商业、大交通、公建四大业态同时进行的核心方向，目前整体的业务布局保持稳定。
行业已经告别规模扩张的红利期，转向存量以及增量的价值深耕。但完全依靠外拓并不是维持增长的长久之法，如何在结构调整中找到“第二增长曲线”才是必答题。
越秀服务认为，公司目前基础物业服务比较稳健，现金流充裕，具备向高质量发展转型的机会与战略，未来除了做好存量业务之外，将重点通过赛道拓展转向高质量发展模式。
首先，越秀服务将做好区域深耕。12个核心城市中，锚定大湾区、长三角、中西部的高等级城市，以及北京、天津等北方核心城市，通过区域深耕以及公式组合城市运营商的能力打造基本盘。
在赛道层面，公司将进一步布局非住业态，向“物管+资管”并重的模式发展。另外，公司在存量市场中还有比较大的增值空间，接下来将加大增值服务的拓展力度，实现从交易型向运营型的转变。
管理层会上提到的践行“根深叶茂”双轮驱动战略，意为将基础服务做深做透，构成密度与厚度；增值服务做优做强，延伸价值与广度。
纵向锤炼基本盘，横向扩大基本面，顺应大方面的主动转型与聚焦，正是行业头部物企的转型方向，也是当下物企应对行业变局的应有之义。
“市场未来一方面会逐步的向头部企业进行聚集，另外一方面有能力、有思路的企业将会发展得更好。”
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