最近有买房人说：“华苑的二手房降价了！”
这不应该啊，华苑可是最扛价的板块之一啊！
三年只跌了3.8%，基本可以忽略不计。
成交量也很不错，近一年华苑二手房成交了722套。
明明量价都稳，怎么会降价呢？
从华苑二手房的成交均价来看，今年二季度为2.58万/平米，确实是近三年最低。
具体到各小区，价格怎么样？
我们汇总了华苑12个小区近半年的成交情况。
果然，9个小区均价都在跌，最高跌幅达20%。
是什么原因，让华苑二手房价扛不住了？
第一，学区季结束
华苑二手房最大的价值，是南开区的九年一贯制学区房。
“天安莹碧居”五个小区，都划片南开实验九年一贯制学校。
现在价格回落，跟学区季结束有关。
第二，新房截胡
此前，兼顾上学和居住，华苑是南开200-300万的唯一解。
现在，纯新盘建投奥体誉院直接破局。
也带九年一贯制学校（五马路小学+南开中学），产品更是后发优势拉满。
总价280万起，就能买到高出房率的小高层。
业主感受到“压力”，自然会调价。
比如天华里，半年前200万以内的挂牌房源只有2套，现在有13套，门槛总价170万。
安华里200万内的挂牌房源，也从10套增至15套。
碧华里在五个小区中面积段最大，总价也更高。
学区房卖的就是门槛，碧华里不占优，成交量“落后”，单价也下降。
第三，老破大拖拽
地华里、久华里、长华里等小区，不能上南开实验学校，户型偏大还没电梯，是典型的“老破大”。
产品没优势，重点学区属性也没有，单价必然是下跌趋势。
久华里2017年单价最高4万多，但现在物业、园林、外檐、户型等都落后了。
这些改善人群都到了换房周期，追求居住品质，必然瑶置换。
但因当年入手成本都不高，降价幅度也比较猛。
7月久华里实际成交均价只有2.2万/平米。
直接看到业主卖房的决心：降价抛售。
第四，华苑新城处境“尴尬”
云华里、竹华里、程华里属于华苑新城，同样不能上南开实验学校。
成交量价在华苑一直垫底，比如云华里最新成交价已跌破2字头。
现在不到160万就能买到南北向的大两居。
像程华里，最近半年才卖9套房。
统计后发现，长华里、绮华里、竹华里均价不跌反涨？
其实是结构原因。
比如长华里，7月只成交一套1楼，单价2.52万。
华苑二手房整体确实是降价的趋势。
很明显，华苑的高光时刻基本结束，学区价值趋弱，社区“老龄化”……
房价去年就已见顶，今年开始出现“体感降价”。
想要置换改善的业主，无需再犹豫。
注：文中数据来源——贝壳找房
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