上海老牌市中心，中山公园板块，标杆楼盘之一的兆丰嘉园，最近几个月房价急跌。
小区153平和163平大三房户型，成交 价对比半年前优化掉两三百万，单价优化1万多，跌幅相当惨烈。
数据显示，近半年中山公园房价补跌，跌幅（8.6%）大于长宁区（3.3%）， 和上海大盘（7%）。
作为上海老牌中心城区，中山公园历史底蕴深厚，不仅坐愚园路历史文化风貌区，也被划入了中央活动区（CAZ）。
中山公园 也一直是长宁人流量最大、人气最旺的地方，但这份人流量，却并没有转化成为楼市购买力，留在中山公园。
20多年前，中山公园是上海第一批房价突破1万/㎡的地段，当年可以和徐家汇掰掰手腕。
甚至在在2015年的时候，中山公园和徐家汇的房价还大差不差。
但到2023年，差距已然明显：徐家汇标杆楼盘福源汇居挂牌价16万-18万/㎡，中山公园标杆凯欣豪园挂牌价13万/㎡，价差达3万/㎡以上。
如今，福源汇居成交价维持在12万/㎡以上，而凯欣豪园成交价仅10万/㎡左右，价差仍在2万/㎡以上。
同属苏州河南边的内环区域，中山公园的房价却始终“矮一头”。
原先徐家汇、老静安价格差不多的楼盘，现在2房可以买中山公园的3房：
甚至就连瑞虹2期、大宁老商品房单价比中山公园的标杆盘贵了。
中山公园，问题出在了哪里？
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四大硬伤制约房价
1）缺规划、少学区，两大上涨引擎失速
这两个不只是中山公园的缺憾，而是整个长宁的缺憾。
而规划和学区，是过去几年房价炒作上涨最关键的两个因素。
大虹桥，前滩，华泾，大宁，唐镇概莫能外。
规划上，长宁不靠一江一河，没有大规模空地整体开发，中山公园、古北、天山都面临同样的问题。
鸡娃方面，整个长宁初中摇号，快乐教育，没有学区房的概念。
因此在上海楼市自2020年启动的这一波牛市，长宁是最后上涨的；而且涨势短暂，很快就随大盘回落。
在前几年上海楼市最火爆的时候，中山公园的成交也不温不火。
2）资源均衡却无“领头羊”，高端购买力外流
从资源倾斜上看，整个长宁都是共同富裕，没有发展出一个带头大哥。
反观徐汇，以前重金砸向徐汇滨江，徐家汇，现在又在大力发展华泾，一个热点接一个热点，房价涨的也很凶。
而长宁，是一个没有绝对“中心”的区，从内环到外环，抛开房龄因素，次新房的房价都差不多。
因为谁也没有被特殊照顾，优点是大家和谐共处，齐头并进，缺点是整个区的高端购买力都别人虹吸。
3）商业地位遭遇挑战
不幸的是，中山公园的商业中心地位也正在被挑战。
中山公园早期凭借繁华商业，吸引了足够人气。
如今人气依然在，但整个上海平民化的商业却越来越多了，杨浦五角场，普陀环球港，南翔印象城……
上海并不缺平民商圈，尤其是普陀的大型商场越开越多，属于中山公园的客流被截走。
真正的高奢商场，中山公园又撑不起来，其商业中心的地位面临重大威胁。
4）城市界面割裂，宜居性不足
中山公园整个板块被轻轨，高架割裂严重。
2000年，地铁2号线一期通车，起点终点分别是中山公园和龙阳路。
在上海轨交刚开建的年代，中山公园凭借2/3/4号线三条轨交，成为上海的交通枢纽。
到今天上海地铁已经二十多条了，而曾经的轨交优势，正在成为中山公园的一大硬伤。
别人都在地下跑，3/4号线在地上做个“显眼包”，不仅经常分不清，而且造成板块内区域割裂，周边小区也受到噪音影响。
大家源新城、圣约翰名邸都挨着3、4号线轻轨，噪音大。
除了轻轨，内环高架、延安高架、主干道横穿内部，进一步加剧了板块的碎片化。
加上开发较早，板块内老破小、老破大茫茫多，城市界面杂乱，缺乏统一感。
中山公园房龄20年以上的小区
仅有的几个商品房，也没有连成片，而是散落分布，没有形成社区氛围。
没有新房带动，没有开发商做宣发，没有新的富人和中产流入，近些年仅有的新房大都是几十套那种不成体量的存在。
板块内高架，轻轨，主干道交织，人流交汇；片区内路网曲折，小路居多，开车出行不友好。
一言以蔽之，中山公园并不宜居。
相比天山，古北，中山公园的社区氛围差了太多。
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产品力不足，房子本身缺乏吸引力
更加致命的是，中山公园的房子因为年代久远，产品在全上海缺乏吸引力。
中山公园板块内商品房普遍存在三大问题：容积率高、得房率低、车位少。
这里容积率3以上、1梯5户的房子很常见，这样的产品力对富人和中产缺乏吸引力。
标杆楼盘如路易凯旋宫，房龄已老，无人车分流；圣约翰名邸、凯欣豪园临近主干道，不够安静。
相比之下：
长宁区内，天山有成片的新商品房社区，界面干净统一，吸引了不少中山公园的改善客群；
苏州河对岸的普陀，房子品质明显高出一档，价格却相差不多，自然吸走大量追求品质的买家。
普陀武宁长宁的华府樟园等改善楼盘，不知道住了多少长宁和静安外溢的有钱人——不是普陀有多优秀，而是老静安和长宁太缺好房子了。
普陀武宁的华府樟园：
对比中山公园的路易凯旋宫：
没办法，中山公园没地，巧妇难为无米之炊。
基本面依然扎实
话说回来，在上海人口流入明显放缓的年代，中山公园各项基础扎实。
在上海市2035规划中，中山公园被定位为CAZ（中央活动区）；
龙之梦仍是西上海最热闹的商场之一；
中山公园配套成熟，拥有武夷路、愚园路的历史沉淀，医疗资源丰富（华山医院、华东医院等均在2公里范围内）；
交通便利，地铁2/3/4号线交汇，毗邻静安寺、徐家汇、虹桥古北等多个顶级商圈。
中山公园的这一轮房价回调，板块自住适宜性高，性价比正在显现。
可能不再是被炒作的对象，但它提供的是一种成熟、便捷的生活状态。
对于不需要学区溢价、不在乎规划、而是看重实际生活质量的购房者来说，中山公园的性价比正在悄然提升。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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