跟第六批土拍的火爆全国不同，今天第七批土拍静悄悄。

第六批太抢眼了，全国地王，楼板价超过20万。

第七批市区就两块地，一个普陀真如一个杨浦滨江。两个地方新房扎堆，多一个不多少一个不少的。

好在两块地都溢价成交，而且价格都创新高，给冰冷的市场一丝温暖。

不过环二对这两个项目并不乐观，上海的新房已经涨不动了。

我们先讲清楚市场背景，再看看两个项目具体情况。

土拍大涨、新房大涨，是2024年以来的大趋势。

尤其是2025年，需求侧基本没什么利好，全靠土拍涨价、新房涨价撑着市场热度。

之前上海主城区新房就10万出头，2024年初瞬间飙到12万以上。

2025年5、6、7三个月，主城区新房均价都超过13万，比2020年同期涨了21.42%。

地王就不说了，每隔两个月就来一次。

不管怎样，这些消息刺激了部分人的神经：现在不买，后面是不是更贵了？

最近大家突然发现，新房好像没你说的那么贵啊。

去年9月份中建拿了大宁地王，说要卖到16万，市场一片沸腾。

最近价格出来了，14.68万，也挺贵了，但是比预期还是低了不少。

今年2月份金茂拿了虹口瑞虹新城地块，楼板价高达11.75万元/㎡，声称做金茂最顶级的产品系，单价超过18万。

瑞虹新城7、8期业主群当晚就high了，这下房价稳住了。

现在价格出来了，16.6万，也挺贵了，但是比预期还是低了不少。

相爱相杀的外滩润府价格更低，给了14.78万，也低于预期。

这里面有一些营销套路，刚开始把价格吹得高一些，开盘时给个惊喜价，容易卖爆。

但是也有一些预期下调成分，你看徐汇滨江说20万，基本就给了20万，因为预期稳住了。

短短半年，新房市场预期就下调不少，后面想象空间没那么大了。

私信免费咨询上海顶级房产专家

为什么新房预期下调？因为二手房没跟上啊。

原计划是新房涨起来，二手房也有了涨价空间，大家一焦虑一窝蜂出手，二手房止跌回稳。

没想到二手房不买单，这半年了不涨反跌。

去年9月份中建在静安区大宁拿了地王，那个时候金茂府小三房还能卖到14万以上。

中建心想我是新房，提高一下品质，卖个16万确实有可能。

大宁金茂府近期成交，数据来源：房见

没想到刚拿完地，金茂府就降到12万多。

今年8月份直接戳破12万，11.5万左右的成交批量出现。

中建哪来的勇气要16万？14.68万去化都有压力。

好在新房癌挺多的，新房又少，首次开盘套数搞少点，看看能不能取得奇迹。

截至目前，上海新房供应套数25475套，远低于正常水平。

正常情况上海一年卖8万套新房，你算算这差距。

最近次新房补跌的非常多，浦东一直很坚挺，最近也顶不住了。

唐镇标杆小区最高到过10万，去年一直8万朝上，今年陆续跌到7万多。

新房8万出头，已经比二手房贵了。

浦东另一个中产基地北蔡最近也跌了，凯利海华府最近两房成交总价862万。

这套房子买入价836万，到现在接近破发。

今年6月份保利高价拿了东外滩地王（区C090101单元01C5-02地块），可售部分楼板价突破10万，号称要卖到14万以上。

现在隔壁标杆，东外滩第一豪宅翡丽甲第跌破14万，而且还没止跌。

如果再降一降，你看看保利的新房出来敢卖14万吗。

上海哪些房子还要暴跌？

免费咨询上海顶级房产专家

新房、二手房本来就一个价格体系，强行的双轨制行不通的。

只有个别新房癌只买新房，很多客户新房、二手房都要看，至少次新房要看看。

现在新房自己也遇到了价格瓶颈，豪宅价格上不去了。

豪宅一路拔高，现在徐汇滨江批了19.5万，上海壹号院最后一批给了19.8万，还怎么涨？

再涨就触到了翠湖天地的价格上限，很难批出来。

翠湖天地就是价格风向标，它涨了，后面兄弟们陆续调价。

兄弟们涨个差不多，接近翠湖了，翠湖再调价，给大家留出空间。

现在看来翠湖下一期得2027年上市，这一两年价格上限很难打破了。

后面出的豪宅，最贵可能也就20万左右，直接导致下游楼盘没了空间。

你想想，万科高福里只给20万的话，北外滩绿城会给20吗？

天花板动不了，新房整体很难再涨了。

更大的压力来自二手房——2026年二手房开始解禁了。

2021年以来的新房都在限售期，优质房源一个都没流入二手市场。

买好房子的客户只能看新房，二手房最新的也就金茂府之类。

明年开始仁恒海上源、保利珑誉、鸿印里、御江廷等一大批地标项目来了，不少投资客跑路，不排除有破发可能。

新房还怎么涨？

越来越多的新房价格低于预期、二手房不断降价、新房备案价触达天花板、2026年海量次新房入市。

新房还怎么涨？

有了这个背景，是不是今天真如、杨浦滨江的高价地块没那么乐观了。

为什么开发商还愿意去抢？

一方面是没办法，总得拿地，不拿上海去拿县城吗？不拿市区去郊区吗？

一方面是之前市区新房卖得还不错，容易说服领导投钱。

其实这两个区域很一般。

杨浦滨江看起来涨了不少，其实早就拉不动了。

2022年金隅外滩东岸开盘价11.5万，最近的保利·外滩序bund88均价12.7万，涨幅也就10%。

2022年龙光天境为首的爱国路三兄弟9.9万，最近中海云邸北区10.8万，涨幅也是10%。

南区有滨江溢价，确实贵一点。

这是因为杨浦滨江预期早就拉满了，字节、美团、B站几个互联网公司炒作了几百次。

再炒作下去就炒糊了。

真如更牛掰，几年一分不涨，2022年新俞里就10.78万，现在10.78万的品尊国际还在售，随时可以去定房。

品尊国际二手房9万多就能买到，中海臻如府还能到10万多，但是地段比今天的土拍好太多了。

拿地方又是上海城建，产品上带不来太多溢价，那么多媒体鼓吹要卖11万，做什么春秋大梦。

普陀的习惯是红利吃尽，后面基本都涨不动，你看今年市区大涨，桃浦也是一分不涨。

新房涨价潮结束，吃到红利的主要还是徐汇滨江、黄浦区全境、瑞虹新城、大宁这些强势区域。

现在想想红利是什么？无非是这几个区域自身发展就快，市场相对健康，导致二手房上涨。

新房一直没提价，出现了巨大的一二手倒挂，复兴珑御、百汇园、云锦东方、中粮瑞虹、静安天悦等等，都是打新客户的终极梦想。

现在新房提价，无非是抹平倒挂。

现在倒挂陆续消失，新房还怎么涨。

比如浦东唐镇，2022年二手房10万，新房浦发唐城、华侨城纯水岸才7万，新房出现巨大的上涨空间。

现在二手房降到7万多，新房涨到8万出头，还怎么涨？

今年地王不少，后面可能还会有，有些地方预期拔得很高。

现在尘埃落定，新房涨价结束，一些跟涨的、不该涨的板块陆续回落。

是时候重启需求侧救市了。