在“只涨不跌”神话破灭、投资离场后，房地产已完全成了自住市场。

自住时代，非必要不买房。

最典型的就是刚需。

原来刚需是按价格分，总认为便宜的房子是刚需。

但实际上，刚需并不等于没钱。

刚需的本质是刚性需求，是无论什么行情都必须买，不得不满足的基本需求。

它解决的是从无到有。

尤其回归居住属性后，刚需也得重新定义了

——得按照家庭周期分！

目前天津市场上有四类刚需，两类是比较显性的，还有两类是隐性的。

比如结婚、孩子上学，其实都是刚性需求。

1）婚房

结婚是显性刚需。一套婚房是从单身到组建新家庭的必需品。

受市场行情影响相对较小，但往往会对交房时间有要求。

所以这类需求很“刚”、很迫切。

可以理解为首置，但并不等同于小户型、低总价。

比如体北金茂府、绿城凤起悦鸣等，天津有名的标杆豪宅，也有客户买来作婚房。

只是我们常常被固有思维束缚。

普通人有普通人的婚房，有钱人也有有钱人的婚房。

不能简单以价格论之。

2）学区房

学区房也是刚性需求，满足的是家庭的教育需求。

它是天津楼市最旺盛的需求之一。

比如，海教园、空港，这几年行情如此波动，却一直稳居板块成交前列，就是因为有学区优势支撑。

特别是海教园，自带九年一贯制南开学校，并且还能考市区高中。

是环城中的“唯一特例”。

不止吸纳本地需求，更有庞大的外地转学需求。

所以成交量一直很高。

但需要明确，学区房不等于低总价，也不等于小面积。

市区100来万的老破小有学区房，海教园150多万的新房也是学区房，都会轩200平米还是学区房……

真正界定学区房与否的是学校。

这两类刚需已是当下天津楼市的主力，未来还有两类刚需马上也要来了。

现在市场上就已经有苗头。

3）小四室

在《在天津，115平米竟能做五室了！该来的总会来……》一文中，我们说过，现在市面上的小四室已经明显见多。

最近新出来的楼盘很多都有小四室户型。

比如津铁绿城中山鸣翠139平米、绿城桃溪雲境139平米、宜禾海月府138平米、津铁格调蘭颂129平米、中新澜湖庭143平米、格调罗滕花园145平米，以及绿城玉百合119、131平米等。

就是因为小四室会是未来一种很刚性的需求。

这同样是基于家庭周期考虑。

因为2016-2017年那波二孩家庭的孩子已经长大了，需要一人一间、分房睡了。

4）退养型

退养型马上也会成为刚需。

市区的洋房30%都是退养型客群。有的市区楼盘甚至已经达到了近四成。

因为天津老年人口还在持续走高。

2022年末，天津60周岁及以上常住老年人口是320万人；2023年末则增长到了340万，已经占到全市常住总人口的24.93%。

天津已经步入中度老龄化。

之所以称这类客群为刚需，是因为他们等不起。

不过退养型也分类：

一种是有实力的，有很强购买力，光退休金就不少，对生活场景有新的需求，想换低密洋房、环境好的新房。

还有一种购买力差的，因为住的是没有电梯的老房子，所以想从高楼层换到低楼层。

这种需求更刚，爬不动，不得不买。

只是很多开发商还没发觉。

现在开发商对这四类刚需的态度，可以概括为“四个没”：

对于婚房，没办法。

从100万到800万等都有，没办法“捕捉”，给予需求定制。

对于学区房，则没完没了。

现在基本不管什么定位的房子，都在大肆引进学校。

中海学府源境、中海凌云源境、中海津華玖章、格调观麟花园、格调隐翠轩、鹏飞南开学苑、鹏飞天一格、天津金茂府、建投誉河院、建投奥体誉院、中车中环学府、创意之城、龙曜城、时代之城等等，全都有九年一贯制学校。

昨天首创禧瑞问津也签约了九年一贯制河北区觉悟学校。

另外，听说津铁绿城中山鸣翠也在谈……

而对小四室，开发商却是没意识，对于退养型，则是没感觉。

但不可否认，自住时代，楼市得靠“刚需”。