打掉银行抵押权不容易，但有人做到了，买的房子被原房主抵押给银行，买方起诉原房主和银行解除抵押，把房过户给自己，最终胜诉！

安徽合肥，2014年周某向成某买了一套拆迁安置房，房子是现房实地看过后双方签订了买卖合同，约定盛某将安置房转让给周某，房屋面积为90㎡总售价48万元，一次性付款。当天周某支付全部购房款，盛某将案涉房屋交付周某。但还没有房产证，这种房什么时候能办证也不好说，一般是约定原房主办好证后，双方再办过户。

2021年能办证后，盛某把房产证办到自己名下但没通知周某，反倒在2023年与某银行签订《个人循环授信额度合同》，授信额度40万元，同时将该房屋给银行办了抵押登记。有没有觉得这个抵押登记有问题？

2024年周某听说同小区的其他人都办了房产证，就去找盛某，盛某说我卖房时约定的是90平米，但现在房产证上是104平米，你得把差价先补给我。周某主张房不是按平米买的，是按套买的，不同意补差价。

我猜盛某把房子抵押给银行办授信额度，应该有给周某要求过户设置障碍的目的，该不该补差价的问题双方有争议，打官司胜负也不好说。但房子设定了抵押权，不解除抵押就不能过户，这可能就成了盛某的谈判砝码。

双方谈不成，周某起诉盛某和银行，要求解除抵押登记并把房过户给自己，盛某承担10万元违约金。盛某也提起反诉，要求周某支付面积差价11万，再支付5万元违约金。这案子有两个争议点，一是是否应该补差价，二是抵押登记有没有问题，该不该强制解除。

第一个问题，法院认为双方是实地看房后按套购买的，没约定按面积计价，也没有约定按房本的面积补差价，而且盛某也没有证据证明为办理104平米的房产证向拆迁安置部门支付了面积差价，所以要差价没有事实和法律依据。

第二个问题，法院认为银行作为专业从事借贷等金融活动的主体，放贷审核抵押房产时，只看了房产证没有实地进入抵押房屋，这是银行的重大过失。所以，本案银行的抵押权不能对抗已经依据协议约定付清全部房款且合法占有、实际使用房屋的买受人周某。

判决结果：一审法院判盛某和银行注销抵押权登记，然后盛某协助办理房屋产权转移登记，同时支付违约金5万元。盛某和银行不服一审判决提起上诉。合肥中院审理后，驳回上诉，维持原判。

杨律说法：刚才介绍抵押过程的时候，有没有人提前判断出抵押过程的问题？就是房子由周某实际控制居住的情况下，银行没有现场看房。实务中因为这个原因被法院认定抵押登记有瑕疵，不能对抗实际居住人的案子不止一起。所以银行等专业机构的操作如果确实有问题，办了抵押登记也可能败诉，有类似情况的可以参考一下。

本文作者：北京杨文战律师,第一届北京网络知名人士联谊会理事,微博十大影响力法律大V,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。