天津楼市，真的太“突破”了。
从建筑规范迭代，到产品形态创新……一而再刷新人们的认知。
甚至现在，连联排别墅都出来了。
BUT，又有些“模棱两可”。
有3个新获批的， 但也有1.01容积率没给批。
怎么讲呢？
说突破，天津联排确实已突破。
众所周知，自2019年那场声势浩大的雷霆清查后，最严“限墅令”祭出，天津4层以下住宅便进入到了“卖一套少一套”的存量时代。
这几年一直只去化，无新增。（注：叠拼不算真别墅，属于“限墅令”下的“妥协”产物。）
但没想到，现在天津竟然又批下来新联排了。
而且不止一个。
·城投东方玖玺，津城第一个“吃螃蟹”的新盘，规划了50套联排。
位于环内水西、天津主城，出门就是水西公园。
地上三层，一楼带小院、带地下室，地下室挑高将近6米，二、三层均带露台，附加值超高。
并预留有电梯井。
现在项目联排实景样板间已经做出来了，需要验资1000万才能看。
▲城投东方玖玺实景图
·大港格调罗滕花园，天津第一个真正的四代宅，整体容积率1.2，除了规划有4-7层到顶的洋房外，还有联排别墅。
这也是滨城“限墅令”以来获批的第一个。
▲格调罗滕花园联排效果图
地上三层，面积178-200平米。
首层带小院，二层、三层每一层都有露台，露台进深约达2.5米。
同时还带约5.5米挑高的地下室。
项目目前已经在排卡中，预计月底首开。
·绿地水云川，国展板块的第一个项目，容积率1.2，产品为4栋洋房和7栋联排，共156套。
▲绿地水云川效果图
其中联排28套，三层到顶，建在架空层之上，架空层高约5.6米。
户型面积约237、268平米。
带小院、露台、挑空，最高实际得房率约达240%。
▲绿地水云川联排效果图
即将启动排卡，预计本月底或下月初开盘。
虽说对于联排产品，天津早在2023年就有松动。
比如格调初晴、中海美墅别院、观承友院，格调初晴甚至不止有联排，还有独栋。
但这些尚是“特例”。
因为这几个地块都是好多年前的“老地”。
突破规范“有情可原”。
但，城投东方玖玺、格调罗滕花园、绿地水云川，却都是新地新盘。
前两个项目摘地于2023年。
绿地水云川更新，今年2月底才拿的地。
所以，它们能做出联排，足以说明，天津的“限墅令”已经打破，不再“一刀切”。
但事实却是，并不是所有低密项目都能获批。
一个极致的案例：
今年出让的静海团泊东地块，容积率低到了罕见的1.01，但据说没有批下来别墅。
这就让人很捉摸不透。
到底是封禁，还是放开，并不明确。
包括全国也是“模棱两可”。
厦门还在紧。
9月17日新公布的关于商品住宅项目规划管理规则（征求意见稿），提到：
新编和修编详细规划时，原则上不再新增一类城镇住宅用地。
商品住宅项目出具规划条件时，建筑自然层数不得小于四层（不含半地下层）
严禁将住宅建筑户型变相设计成“别墅”。
严禁审批独栋、“双拼”的住宅建筑户型。……
上海却在松。
之前上海的风貌别墅才十几个，现在，已经有40多个了。
未来两三年内，还会有不少新增风貌别墅待入市。
这也是上海楼市的一种新尝试，既保护了城市历史文化，又刺激了高端人群的改善需求，一举多得。
天津有600多年的历史积淀，也有很多历史风貌需要传承与保护。
尤其是市区。
现在环城、滨海的联排已经突破。
市区若想突破，上海就是很好的“他山之石”。
完全可以借之鉴之。
止跌回稳，熊市之下，没有什么不可能。
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