BOSS级项目石牌旧改，传来新进展？

最近有粉丝爆料，石牌旧改加速，部分商铺将于这个月底清租。

｜图源：粉丝后台留言

有点震惊，不声不响都推进到清租阶段了？

到底保真不保真，楼市君跑了趟石牌村有不少新发现，随着租客外流，租金又降了...

｜广州楼市发布 摄

壹

先跟大家做个前情回顾。

石牌旧改的建设模式，是“拆整结合”，不会全面拆除。

根据官方最新规划，首期旧改将拆除约10.3万平村民住宅和集体物业，并建设安置房和复建物业。

具体改造范围，可以参考这张图。

｜广州楼市发布 制

楼市君今天去改造区域逛了逛，发现周边现状，和几个月前比没有明显变化。

有村民表示，改造确实有，但更多是以内部设施改造为主。

“整水管啊，成条村都系度整水管，边有可能咁快拆啊！”（修水管啊，全村都在修水管，哪有可能这么快拆。）

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还有村民表示：石牌拆了，店铺没了，很多人怎么做生意？

“如果真的月底清租，现在那些商铺就应该挂“最后X天清货”的牌子出来了，但你看它们有挂吗？”

楼市君和一些商铺老板聊过，同样表示没收到相关消息。

我们还致电了石牌街政务服务中心，对方同样表示，短期没有清租计划。

关于石牌旧改的下一步动作，我们会保持密切关注。

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但这是否意味着，石牌旧改又要摁下暂停键？

还真未必，实探过后，楼市君也看到不少新改变。

比如两大复建地块，目前是有推进的。

面积约1.4万平的广保丰田地块，已经实现围蔽，现场工地进出车辆不少，内部机器也有在开工。

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所以石牌旧改的思路，有可能是优先加速复建地块进度，给村民看到美好生活的希望，让后续拆迁工作更顺利。

广保丰田这块地，规划概念和位置都很好，将建设总建面约11.72万平的超级社区。

包含6.61万平回迁住宅、1.47万平商业、0.73万平公共服务配套，还有2.91万平的地下车库。

相当于在保留便捷生活体验的同时，提升了休闲娱乐的多样性和档次，保证村民回迁后，生活质量只升不降。

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另外这块地距离建设中的13号线二期石牌南站，只有200米出头。

楼市君实测，从地块步行到地铁连3分钟都不用，这通勤体验，是实打实的地铁上盖了。

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至于地块面积约0.54万平的潘氏宗祠地块，目前没看到明显变化。

根据规划，该地块主攻商业，规划复建商业体量高达2.12万平，搭配0.56万平的地下车库。

而且潘祠的复建商业，业态更多元。

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除了传统的餐饮和商业办公外，还将融入滨水公园、图书馆和美术馆等艺术元素。

｜图源：广州天河发布

可以这么说，这两块复建商业起来之后，石牌村民足不出村，就能享受到完善的生活配套、娱乐配套和文化配套。

先把复建区域搞好，给村民更多信心，双方共同努力推进旧改。这或许是石牌旧改继“拆整结合”这一创新理念之后，又一个新的尝试。

贰

对于石牌旧改，村民是怎么想的，楼市君也跟他们聊了聊，感觉更多还是观望。

让他们倾向于拆的重要原因，是租房市场下行。

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虽然很多放租的村民都表示，近期租房热度不减，看房的人很多。

但沿途走访下来，情况未必有他们说的那么乐观。

石牌村，毕竟太旧了，内部很多自建房，都超过35年楼龄。

走在路上，时不时就看到有人在维修房子，也听到有租客在跟房东抱怨，楼上漏水严重，再不快点修根本没法住。

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加上基础设施不完善，夏天容易停电，下雨容易积水，也很影响生活质量。

更重要的是安全问题，石牌村内部狭窄的村道，让消防车根本无路可进。

去年7月村内一处电动车换电棚临时起火，就为村内的消防问题敲响了警钟。

｜图源：社群

狭窄的村道、每隔几秒就出现的电鸡喇叭声、贴身而过的外卖车辆，还有高密、缺乏隐私、商住混杂、阴暗潮湿的生活环境，让越来越多人，选择从石牌搬走。

特别是过去两年，商品房租金持续下降，更给了他们离开的理由。

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楼市君今年年中的时候，就去实地看过房。

月租1100的套房，虽然有基础配套设施，但光线真的很暗，白天也要开灯。

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而月租500的单间，更是只有一个床位，连转身都比较困难。

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对比起来，类似的价格，选一个商品房合租，感觉会住得更舒服。

落后的居住质量，跟不上逐渐觉醒的居住需求，叠加商品房降租带来的竞争冲击，就是石牌租房市场热度下降的主因。

这次走访，感觉最明显的，就是放租的远比租房的多，随处可见的房源信息牌前，鲜有驻足查看的人。

偶尔来一个意愿客户，周边好几组村民，都会围上去跟进。

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沿途听到租客间的对话，也印证了这个事实：

“你那房子不是快到期了吗，都有点漏水了，要么跟房东说降降租呗。”

“是啊，如果他不降，我可能就搬走了。”

所以石牌真实的租房行情，未必有村民说的那么乐观，这也是他们倾向拆迁的理由。

｜图源：粉丝聊天记录

今年5月份，我们就收到过石牌村粉丝的分享，说今年租客少了很多。

去年能租1300的房子，今年只能租1000元，整体空置率还接近1/3。

而这次我们去的时候，一房一厅的租金，最低已经下探到800块起了，又跌了20%。

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叁

但即便租房环境变冷，也有一个因素，让村民始终没法坚定拥抱拆迁，那就是尚未公布的补偿条件。

石牌地段太好，西邻珠城、东接金融城，区位价值在广州属于绝对头部，周边房价10万+的小区数不胜数。

更别说石牌每年租金收入高达4亿元，很多村民本身，是不缺现金流的。

两栋4层房子，过往月收租过万是常态，就算是现在，也能有9k左右的租金。

面对这种情况，到底要给出多高的补偿，才能让大部分村民集体点头呢？

所以在具体补偿方案出来之前，村民普遍保持观望，情有可原。

｜广州楼市发布 摄

但大家也不必对石牌旧改效率过分悲观，毕竟广州现在的旧改力度，还是很猛的。

光是天河，最近3个月，就有至少9条村刷新了改造进度。

｜广州楼市发布 制

而且石牌旧改并非做地模式，而是自住或合作改造模式，补偿标准大概率不低。

再考虑到之前石牌旧改可行性报告的编制企业，是广东排得上号的省属国企，石牌后续的合作改造，不排除会有类似国企参与的可能。

有充足的资金兜底，解决钱的问题，再把复建区搞好，给村民期待和信心。双管齐下，石牌旧改就能摁下加速键。

｜图源：广州规划与自然资源局

石牌旧改若能顺利推动，对广州意义很大。

作为广州首个采取“拆整结合”方式的旧改项目，它的成功，对后续旧改模式的升级迭代，很有借鉴意义。

｜广州楼市发布 摄制

最典型的，如果石牌能通过这个模式涅槃重生，那同样搁置了十几年的员村旧改，是不是也能通过这个模式来解决。

而珠城和金融城，这两张代表广州的亮眼名片，也能迎来进一步的城市界面和配套升级。

这也是为什么，石牌旧改很难，但广州一直用心推动的原因。

至于具体的补偿标准给多少合适，大家可以在评论区说说自己的看法，有最新的旧改进度信息，也欢迎给我们爆料~