您以为海淀四环终于卷起来了，但实际情况是也卷了也每卷…
今天跟大家聊聊海淀西四环的宝山双子星之一的中间海宸元境。
海宸元境已知的户型产品：
99平米，南北通透270°客厅转角窗的两面宽三居；
107平米，南北通透三面宽的三居；
123、139、181平米四居。
先说也没卷…这个特别简单，我听到的消息是，项目没做107平米三面宽的样板间。说白了房源占比不高，海淀四环独一份，没必要做。
所以，您要说海宸元境项目特别卷，对不起人家也卷，就是没卷到那个份儿上，要不然107平米三面宽小三居上来就给您做样板间了。
再来说也卷。
第一， 外立面主材料铝板，可真没敢大体量给您糊涂料。
第二， 园林，只知道下沉庭院+水系，应该是标准还可以。
第三， 户型的做法，这些年来海淀四环首个100平米以内通透小三居，首个107平米三面宽三居，首个120平米出头四居。
我说过，上来卷到死的做法，就是把老三样先卷了——外立面、园林、户型，因为这仨玩意在房子未来建成之后最容易肉眼可见，最肉眼可见也就意味着保值强相关，因此这就是保值的三要素。
除了这三大条之外，也来讲一讲目前我知道的装修标准。
99平米两面宽三居未来会有样板间，因此有消息传出来，消息如下：
1 从玄关柜到餐边柜，这类非厨卫柜体的交付用的都是影木实木，而不是木饰面贴皮。说白了就是加了成本、用的材料更好。
2 厨房三眼灶、蒸烤一体机、洗碗机是交付标准，用的大概率是国际一线博世品牌。还是一个加成本的事儿。
3 全屋新风空调用的松下那款六横系统，对于这套系统的简单描述是我自己理解的仅供参考，不弱于金茂那套科技系统。
4 背景墙用的是石材，属于客厅最高标准。
5 小户型石材用量不高，这点咱有什么说什么，地面用的应该是90*180的大板砖，只有到180平米地面才是石材。
不过这要我说，就算挺卷的了，尤其是您得想啊，这是海淀四环…给大家普及一些知识点。
海淀四环上两次有供应：
一次是2020年，四季青那哥俩，开盘价格都11、12万一平米。
一次是2021年，北沙滩那哥们儿，开盘直接秒了，90%产权价格10万出头。
关键是这几个地块所形成的项目，起步主力户型我懒得找准确的了，您就记大差不差170平米以上就行了，没人做海宸元境这么小面积段产品的。
海宸元境目前传出来的报价9万元/平米，估计开盘还能有点折扣，到最后售价大概率8开头。
项目的容纪律2.1，大部分楼栋11层以内、一梯两户小洋房。
在这里给大家单独一个提示，如果是11层的楼，顶层尽量别碰。理由是3米层高11层刚好卡33米，超过33米需要两部电梯了。
所以为了控33米的总高，11层的楼栋有可能正常楼层都是3米层高，但为了控总高，顶层层高可能不到3米。
海淀西四环，海宸元境周边，上一个比较有代表性的品质次新盘，我个人认为是金玉府。
金玉府当时应该是毛坯交付，如果精装到海宸元境差不多水平，估算二手卖价约8万元/平米。
但是，金玉府130来平米的户型是南北通透两面宽三居。
海宸元境的户型产品， 99、107平米是三居，123平米以上都是四居。
说白了海宸元境之于海淀四环有产品的统治力优势，毕竟人家是现阶段户型顶配项目。
优势都是比出来的，我上边也是这么写的。但咱也不能光写优势，也说说弊端吧。
1 宝山这个板块，我之前去地块所在位置的时候，给我的感觉就是很80年代，因为周边城市面貌确实差点意思，肯定需要未来开发才能改变。
2 以现在的市场看价格，9万的报价尽管不是售价，但看上去也略高。希望开盘时候价格能多点实惠。
3 宝山是双子星，中间海宸元境边上还有金隅海岄，海岄的主力户型也有120多平米的，现在的小道儿消息标准也挺高的，比如窗墙比更横、传说要用大金空调。哥俩一起拿的地，开盘时间、售价能差多少？要看肯定是哥俩都要看的。
不管怎么讲，西四环的海淀，上车盘就要来了，99、107平米小三居之前不曾有。想了解更多宝山双子星信息，可以后台私信。
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