又再阴跌一年，深圳的房价有多低了？
最近，网传光明出现了单价低至1万/㎡的房源，创下光明的房价新低。
我们查询中介平台发现，这并非假消息，成交的房源位于锦鸿花园，成交单价约1.8万/㎡。
▲图源：贝壳找房
而同时，@深圳买房计划 粗略统计发现：
除了南山/罗湖/福田外，其他7大行政区都已经出现成交单价低至1万+/㎡的房源。
▲不完全统计，仅供参考
并且，挂牌/成交单价低至1字头起的小区，也已经超过了80个。
▲不完全统计，仅供参考
价格跌到这么低，你心动了吗？
光明次新房
隔壁卖3万/㎡，它却只要1字头？
作为成立才几年的行政区，光明只有280多个商品住宅小区（含未挂盘小区），楼龄新、供应少，房价并不算低。
目前，光明区的二手住宅均价约为3.8万/㎡。
▲光明成交均价约3.8万/㎡ | 图源：乐有家
在锦鸿花园之前，房价较低的大概要数正兆景嘉园，成交单价低至2.6万/㎡左右。
那么，锦鸿花园到底又是为什么还能更低呢？
事实上，这个小区前身是安居房，是光明区首个安居房项目，在2014年入市时，均价只要4900元/㎡——是深圳推出安居房13年来，单价最低的项目。
尽管价格低，但当时论坛上不少网友认为项目“太偏僻”，甚至吐槽“会不会被打劫”。
▲2014年时，某论坛关于光明锦鸿花园安居房的讨论
而直到去年底，最早入市的安居房项目陆续满十年，可以在二手房市场上自由交易，锦鸿花园也开始进入大众视野。
目前，小区成交均价约1.87万/㎡，是当初价格的3.8倍，即使补了差价也能实现房价翻3倍！
也难怪业主们愿意低价出手。
整体来看，锦鸿花园于2016年建成，位于公明片区，与深业云筑只有一路之隔，但后者折后单价却达到2.9万/㎡起。
▲小区航拍图 | 图源：贝壳找房
小区由8栋约17-18层的小高层住宅组成，周边有尖岗湖公园、深外高中园、教科院实验小学等。
而卖不上价的原因，或许有2点：
一是，周边配套一般，缺乏商业，地铁也在1公里外。
二是，小区的户型偏狭长、采光面窄，不够符合当下的主流需求。
▲小区主力的2房户型
你会为了便宜买这样的房子吗？
地铁口/学校/购物中心都有！
有小区开盘仅5年，单价就跌破2字头？
那么，其他1万+/㎡的房子，又都是什么情况呢？
@深圳买房计划 发现，深圳已有超80个小区的房源价格低至2万/㎡以下，价格最低的已经在9千/㎡左右。
▲深圳单价2万/㎡以下的住宅小区（不完全统计，含挂牌价及部分成交价）
其中，低价房最多的行政区是龙岗，约有50个小区出现挂牌价1万+/㎡的房源。
当中大部分都是老旧、多层步梯小区，周边住宅多，二手房竞争激烈，居住配套却不完善。
比如，西湖苑一带多是2000年前建成的老小区，虽然周边有湖景生态资源，但距离地铁站较远，最近的3号线白石塘站也要步行约15分钟，同时也没有大型商业，导致房价普遍偏低。
▲西湖苑周边小区挂牌价多在2万/㎡上下 | 图源：贝壳找房
不过，也有位于地铁口低价房，比如位于双龙的新城花园，就在3号线新生站旁，但小区的挂牌均价只有2万/㎡上下。或因小区实在是老旧，除了靠近地铁外，缺乏商业、学区也无明显优势。
其次是坪山区，约有12个小区有单价1字头的低价房，并且几乎都是次新房。
其中，最新的是2020年建成的凤凰公馆，仅仅5年的楼龄，但房价却跌破2字头，要知道小区开盘时最低也要2.5万/㎡起——然而，在贝壳找房上，小区今年卖出的房源没有一套能达到这个价格。
▲图源：贝壳找房
相比之下，盐田的低价房配套更齐全。
比如在大梅沙的优品艺墅，不仅靠近景区，周边还有大梅沙8号仓奥特莱斯，周边还集聚了体育中心、幼儿园和中小学，生活配套健全。最大缺点是距离地铁8号线大梅沙站要步行15分钟左右、到市区较远。
目前，小区的最低挂牌单价在2万/㎡上下。
▲周边生活配套丰富 | 图源：贝壳找房
你觉得这些小区值得买吗？
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