太古里还来不来深圳？
最近，福田住建局、规划局联合发布了《福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元规划》的公告。
根据规划，共有11块商业用地，曾经的文旅地标即将转型总建筑面积近232万方的 “新金融中心”，成为深圳的新名片。
这也意味着，历时6 年的核心区改造正式按下“快进键”。
按照规划，新香蜜湖分为南、中、北三个区域建设。目前中部的深圳改革开放展览馆、国际演艺中心、深圳金融文化中心等项目已在建设中；北部深圳国际交流中心也在加速建设。
随着中区11块地的正式批复，整个片区将进一步全新升级。
当然，随着本次规划的官宣，还有网友更关心的两个问题：
1、此前传言太古里会进香蜜湖，那这次是否真的会落地？
2、如此大体量的商业规模，能否顺利消化？后期是否会调整为住宅用地？
今天就一起来看看。
01.
香蜜湖度假村现场直击
驾校正常营业、围挡内杂草丛生
1981年，深圳为打造属于自己的旅游IP，选中深南大道西段的“香茅场水库”及周边近4平方公里的土地，计划兴建香蜜湖度假村；
1985年，香蜜湖度假村正式开业，占地面积187万平，是当时国内最大的游乐园，并建设了全国首个赛马运动俱乐部和娱乐场，据说黎明、叶丽仪、叶振棠、王菲等都在此演出过；
1997年，香蜜湖度假村入选“鹏城十景”，成为深圳旅游的名片，盛极一时。
香蜜湖度假村，1999年；图源香蜜湖度假村公司
随着城市发展的推陈更新，2019年香蜜湖片区启动综合整治更新计划，度假村被纳入改造范围。
2020年11月底，陪伴深圳市民38年的香蜜湖度假村正式关闭，退出历史舞台。
从规划来看，项目共分为11个地块开发。
图源福田政府在线
大致位置如图所示：
从现场来看，靠近香梅路与深南大道交汇处旁的7个地块还未有动工迹象。
自香蜜湖地铁站A口出来后，可见施工围挡，但地块内部仍杂草丛生。
往内部走，仍有驾校在正常运营，路边可见“大富烧鸡”、“叁棵树营地”、“超哥肥牛”等招牌指示。最内侧的小轮车训练营基地目前已暂停营业。
整体来看，该区域动工估计仍需等待。
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靠近红荔西路与香蜜湖路交汇处的4块地，已有2个地块被移位平地，另外两个长方形地块是香蜜湖领冠体育中心，目前还在正常营业，网球场等设施照常开放。
该区域路边正建设地铁22号线，不时有泥头车等工程车辆进出。
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围绕着这11块地，多个重要项目已全面启动建设。国际演艺中心、深圳金融文化中心、深圳国际交流中心等重点工程正稳步推进。
其中，深圳国际交流中心的建设进度最为迅速，目前外立面已整体呈现。
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02.
太古里今年开工？
位置就在香蜜湖地铁站附近？
随着香蜜湖片区改造的加速，关于高端商业体落户的猜测也愈发引人关注。
2021年，福田区提出“四个百亿级项目”，包括物美总部、北京华联SKP、正大集团和华润综合体，其中SKP作为坐镇顶级商圈的重奢商场。
然而，相关消息自公布以来，一直未有实质性进展。
有观点认为，一方面，目前主要由华润、鸿荣源等主导，加上与香港相邻，消费者高端购物选择较多，新进高端商业体面临的运营压力较大；
另一方面，从SKP的扩张策略来看，更偏向杭州、武汉等这类新一线城市，似乎有明显避开超一线的现象，因此该项目能否最终落地仍存变数。
图源幸福福田
除开SKP之外，2023年，太古地产发布2022全年业绩，其中提到:
正发掘机遇将太古汇及太古里品牌引入深圳，并很高兴于2022年7月与福田区人民政府签署《战略合作框架协议》。
福田作为深圳的核心商业区，发展前景极为吸引，因此希望在该区打造以零售为主导的商业发展项目。
图源太古集团
这一规划与香蜜湖片区“世界级地标性商圈”的定位高度契合，因此业内普遍猜测，太古项目极有可能落子于此。
壹地产查询相关信息显示 ，太古在深圳的布局早已开始：
2019年：设立深圳办事处，首次进入市场。
2022年：与福田区政府签署战略协议，旨在打造示范性商业项目，提升消费能级。
2022年：旗下奢华酒店“居舍系列”将落户深圳湾，计划2027年正式启幕，这成为其在深发展的首个实质性项目。
至于零售方面，2024年6月18日，香港太古集团与深圳市人民政府在深圳签署战略合作框架协议。
香港太古集团主席白德利表示，深圳经济活跃，市场潜力巨大，对深圳发展充满信心，未来将进一步加大在深投资布局力度，共同打造更多高水平品牌项目。
图源太古集团
除此之外，据“东海集团”公众号发文透露，香港太古地产计划在香蜜湖北区打造太古商业项目，并配图显示“太古里”位置就在香蜜湖地铁站附近。文章称，项目预计于2025年开工建设。（具体以官方公示为主）
图源东海集团
当前，太古地产已经在北上广三个超一线城市布局，包括上海前滩太古里、广州太古汇、北京三里屯太古里、北京颐堤港及上海兴业太古汇。
深圳作为一线城市中唯一尚未迎来太古项目的城市，虽未最终官宣，不过也可期待看看。
值得一提的是，香蜜湖度假村城市更新申报主体深圳香蜜湖度假村有限公司，是由深圳市特发集团与正大深圳发展有限公司共同持股。
其中，正大深圳还与宝能有多方牵扯，这三家企业自身也涉及商业地产开发，其对于引入SKP或太古等第三方高端商业品牌的态度，或将成为项目推进的关键因素之一。
03.
商业建面约196万m²
会重新调规吗？
除开太古里这一话题，还有一个关注的焦点就是商业用地太多。
从规划来看，此次香蜜湖度假村11块用地中，商业占主导，累计建面约196万㎡。
如此大体量的商业体量，后期是否会进行调规呢？这一猜测与近期市场的动态紧密相关。
上个月，深圳发布了《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》政策，计划通过严格落实国土空间总体规划管控要求，以“优民生、增居住、强工业、控商办 ”为原则，严格管控全市城市更新项目商业性办公建筑增量。
从发布的「深圳市城市更新项目商业性办公空间布局引导图」来看，南山、宝中、福田、罗湖一带的商业性办公多半为战略性预留区与适度配置区，其他整体基本都在严格控制区内。
图源深圳政府在线
而且有的城市更新也已经在执行，如龙华区城市更新和土地整备局公告的6个城市更新单元，都与旧改原计划的备注内容相比，新增了“严控商业性办公建筑增量”的要求。
包括前段时间，华发前海项目的7宗商业用地、龙岗区世茂深港国际中心项目都有消息放出计划被政府收储，且不少传言称收储后这些用地可能会调整为住宅或保障房用途。
壹地产也进一步查询了深圳商办情况。
合一城市更新统计，截至2025年上半年，已批规划项目中商业、办公（含研发办公）总建筑面积7469.4万㎡，占整体已批建面的32%（其中研发办公占比9%，办公13%，商业10%），整体占比仅次于住宅。
从空置率来看，戴德梁行的数据显示，截至2025年中，深圳甲级写字楼空置率达到约27.8%，上半年深圳甲级写字楼新增供应达23.5万㎡，但吸纳量仅约6.7万㎡，加之今年还有122万㎡要投入使用，市场压力可见一斑。
至于香蜜湖旧改，当前公告显示，相比草案公示的商业地块指标，商业地块规划容积率全都进行了下调，是否会调规成住宅，还有待进一步观察。
附：香蜜湖旧改规划
根据此前规划，香蜜湖整度假村片区将融合国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能，是兼具国际品质与地区特色的“城市新客厅”和“新金融中心”。
规划范围约1.7平方公里，分中区和北区：
中区是将融合金融总部、文化艺术、商业休闲的都会街区。
北区将形成公共、开放、生态的城市公园+复合型高端会议交流平台，主要布局城市公园、会议、酒店及配套功能。
香蜜湖新金融中心效果图
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