当下市场的观望情绪，已是历史罕见的浓厚。
不少人宁愿持币也不愿轻易出手。
市场弥漫着各种“等等看”。
就连过去常被称作“金九银十”的9、10月传统销售旺季，也没能扭转态势，带货能力大不如前。
甚至有人说，现在买房都是不理性的行为。
的确，行情低迷，房价以及收入的不确定因素仍在。
这是众所周知的现实。
但即便如此，我们也应客观地看到，市场并未停滞，天津楼市每个月都在成交。
截至9月，天津新房今年共签约474万平米、4.2万套；
二手房更多，914万平米、10.3万套。
平均算下来，一二手房月均成交量达154万平米、1.6万套。
换言之，天津每月都有1.6万人或家庭在买房。
并带动起了不少局部热点。
比如，建投誉河院福院194套房源首开全罄，建投奥体誉院首开认购6.5亿，金茂泮湖满庭3个月认购16亿……
问题是，为什么这么多人在明知市场低迷的情况下，还在进场买房？
到底是不买房的理性人，还是不理性的买房人？
我们捋了下，眼下市场还在买房的，大致有四类：
第一类，婚房
需要明确，婚房绝非只存在于几十万、100多万的刚需盘。
普通人有普通人的婚房，有钱人有有钱人的婚房。
比如，绿城凤起悦鸣单价5万多，215平米的大户型，照样有买来作婚房的。
这对于任何阶层，都是“不能等”的刚需。
毕竟结婚是人生大事，不会因为市场变化而推迟，对应的住房需求自然也无法搁置。
如果你要说年轻人刚参加工作没几年、负担不起，那就想错了。
现在婚房的“买单”主力大多是70后父母。
这代父母视婚房为子女新家庭不可或缺的“基础设施”，优先级无可撼动。
也正如此，婚房成了成交的主力军。
刚性、稳定，差不多占到了当前市场三分之一的份额。
第二类，“一老”，即退养型需求
这类买房人是另一类无法观望的群体，因为他们等不起。
他们的购房需求又可以细分为两类：
1）硬性置换。很多老人居住在老旧小区，但因为老旧小区没有电梯，爬楼困难，加装电梯又推进困难，进而不得不置换低楼层。
2）品质升级。这类退养型客户有很强的购买力，之前都是超稳定职业，有高额公积金、退休金，想追求更好的居住生活。
第三类，“一小”，即学区房
学区房一直是楼市中的“特殊存在”。
因为在家长眼中，学区房的首要作用不是居住，更不是投资，而是孩子能接受优质教育的“门票”。
背后“绑定”的是孩子的未来。
每个中国父母，都会尽最大努力为之计深远。
所以即便整体市场观望，低总价学区房依旧成交活跃。
第四类，“改刚”
即，改善中的刚需。这类客户看似“有房住”，但实际上，置换需求强烈。
一种是因家庭成长而“不得不买”。
比如二人世界升级为三口之家，就面临设置儿童房、父母是否过来带孩子的现实问题；再比如，二孩家庭中的儿女进入青春期，分房居住就成了无法回避的新需求……
在此情况下，换房也就成了必须完成的“必答题”。
还有一种是洒脱型豪宅客户。
他们不缺房子、不缺钱，买房单纯凭喜好。比如住久了高层想换别墅，又或者从别墅换到大平层……
而且很多还是全款成交。
格调初晴全款比例更是从过去的约50%提升到了90%。
所以对于他们来说，市场波动仅是影响决策的参考项，但并不是至关重要的决定因素。
他们买房的核心逻辑是居住偏好迭代。
事实上，当下的天津楼市，不存在绝对不理性的买房人。
那些果断出手买房的，并非无视市场。
恰恰相反。
但市场只是他们理性考量要素之一。
每一个成交数据背后，都是实实在在不可推迟的居住需求。
与其纠结未来市场好不好，不如先解决自己的当下需求。
毕竟，房子是用来住的。
是关乎生活幸福的“必需品”。
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