随着和平南门外大街城更项目以及山东路地块的信息出街，和平区的关注度明显增多。
两个盘都预计下月底开售楼处。
开盘时间都初步“定档”在春节前后。
也就是说，明年的和平区，即将迎来“三盘同售”。
这对于13年只卖了5宗地、长期处于断供或濒临断供的和平来说，甚是罕见。
也让很多买房人兴奋不已。
但事实却是，和平“无善可改”的困境并不会有多大改变。
为什么这么讲？
看看这两个新盘的面积段：
格调玖章（和平南门外大街项目）三个面积，69、89、110平米。
（由于具体户型还没出，或有一两平米出入）
格调山东路项目为66-107平米2-3室。
▲格调玖章&格调山东路地块实景图
之前我们说过，改善的本质是“三面”改善，即面积改善、面子改善、面貌改善。
而面积改善是最基础的。
定义它的一大标准就是120平米。
只有达到120平米以上，才能满足真正的面积改善。
显然，这两个盘并没有“达标”。
甚至最大面积都没有超过110平米。
他们的共性卖点都是，小户型+学区房。
格调玖章是万全小学，格调山东路据说大概率是鞍山道小学。
同时两个盘又各有各的卖点。
格调玖章为全市现房销售试点，即买即用，是2026年和平区唯一可上学转学的新建住宅。
格调山东路项目则主打小户型纯洋房。
项目容积率1.7，创历年和平低容积率之最。
但也由于地块太小，迫于采光问题，会做出东西向的来。
当然和平也并非全无大户型。
信达格调美古花园还有150、175平米的大洋房在售，但相应的，总价很高。
150平米1200-1300万左右，175平米1400-1500万左右。
普通改善根本够不上。
▲信达格调美古花园效果图
连项目137平米小高都得1000-1100万左右。
都属于塔尖圈层。
另据了解，和平西康路成都道站TOD片区城市更新项目，也会有新建住宅。
但同样也会是小户型。
▲位置示意图
很多人买和平，要的是户籍，看的是学校。
故而户型越小，单价越贵。
这就是和平区的悖论。
成也学区房，败也学区房。
它是学区房的天堂，对于开发商来讲，想卖高单价，只能做小户型。
所以，核心区的改善还是要看“环和平改善带”。
离着和平近，方便接送孩子上下学或上班通勤；又能共享和平的配套资源，并且还有大量120平米以上，甚至200多平米的改善产品可选。
▲环和平改善带示意图
比如河东区的格调尔雅、金茂泮湖满庭、津铁|格调·蘭颂等。
都在吃“环和平”的溢出。
不仅直线距离近，还有地铁4号线，外溢很方便。
格调尔雅洋房128平米450-460万左右，金茂泮湖满庭精装小高385万起。
这也是和平没有的价格。
格调尔雅的叠拼，总价约700-1000万，明显已经超出河东楼市基本面。
更近乎是和平外溢改善“特供”。
西边的南开，承接和平外溢的区位优势更为明显。
绿城凤起悦鸣、金地阅千峯、中海镜映南开、中海峰境南开等，除了南开地缘改善外，都在“吃”和平客户。
甚至连天拖的招商江山玺，都能外溢到。
包括体北金茂府也有约20%和平客户。
天津金茂府得益于地铁1号线的直达，也有和平的客户。
所以它才敢做183平米户型。
外有北京，内有和平，不愁高端购买力。
此外，大胡同拆迁、泰达城R3也能“吃”和平。
据了解，已经有开发商在研究R3了，面积160平米起步，做到200多平米。
现在“四面围剿”和平的格局已经确立。
而且照和平的供需及行情来看，以后和平的新房只会剩两类产品——要么学区房，要么豪宅。
所以，未来“环和平改善带”还有很大发展空间。
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