天津楼市，又有新变化。
现在明显感觉到，大户型有些卖不动了。
全市10月份成交面积环比上涨27%，但成交套数的环比涨幅却是32%。
套均面积也从117平米掉到了113平米。
这说明什么？
——小户型卖得更多了。
微观亦是如此。
有些大小户型都有的楼盘，以前大户型抢手，现在则全靠小户型撑着。
比如主城某流量盘，最近成交的近六成都集中在八九十平米。
其中尤以90平米小三室居多。
占到了总成交的20%。
反观120平米以上大户型，加起来的成交占比才18%。
河西某楼盘也是小户型成交火爆。
11月至今已认购41套，其中90平米以下的成交，占到了94%。
而且即便同样都是大户型的，现在也是楼层差的比楼层好的好卖，好楼层的大户型反而成交乏力。
这就是现在的市场现状。
为什么会这样？
简单来说，主要有三点：
第一，受消费降级和大环境影响。
人们的买房逻辑已彻底改变。
之前是“踮脚”买房，恨不得加足杠杆、掏空全部积蓄，即便两室够用，也会果断选择三居，来一个“一步到位”。
一则避免了以后换房折腾，二则也可以作为投资。
但现在，房价只涨不跌的神话已然破灭。
加之，市场大环境不好，各种不确定因素交织。
人们都“捂紧”钱袋子，能不买就不买，能少贷就少贷。
纷纷收缩预算，选择“弯腰”买更便宜的房子。
将风险控制在可承受范围内。
第二，大户型的市场需求并非呈线性，而是波浪式。
它需要一定的“生长周期”。
就像韭菜般，得养一段时间才会有下一茬。
第三，现在进场买房的大都是刚需。
这也是最核心的原因。
在“非必要不买房”的当下，可买可不买的需求，基本都会选择观望，并不急于一时。
只有刚性需求等不得。
最典型的就是婚房、“一老一小”（即：退养型、学区房）等。
需求迫切，无法等待。
而且这类需求还有两大特征：1）成交周期普遍较短。
主城某流量盘的这一波成交，成交周期基本上都在一周之内。
河西某盘，7天内成交的占到了将近八成。
2）以小户型为主。
还以主城某流量盘为例，买84平米两室的客户，基本都是婚房、养老；买90平米、91平米三室的客户，为婚房、养老，兼有部分改善。
而前面提到的是河西某盘之所以小户型爆卖，也是因为成交以刚需刚改上学落户为主。
可以预见，接下来，很多新盘要开始做小户型了。
因为开发商做产品历来如此。
看到市场上什么好卖，就跟风做什么，普遍都是“抄作业”模式。
但要知道，楼市也有“大小年”之分。
今年这类产品是小年，明年也可能是大年；
今年是香饽饽，也许明年就卖不动。
所以，最稳妥的办法就是把产品线拉长。
像有的楼盘，从80多平米到200多平米全覆盖，完全一副“你有多大脚、我有多大鞋”。
总有一款适配你的需求。
不过产品线拉得过长，也有弊端。
一方面，客群定位分散，无法形成纯粹的圈层；
另一方面，总价区间跨度太大，也会增加产品配置的难度。
总之，各有优劣。
目前来看，拉长产品线，安全系数确实会更高。
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