大家也许不敢相信，由于近几年房地产的波动，上海楼市的户均账面缩水高达每户292万，平均每一户持有房产的家庭账面缩水接近300万人民币。
我在最初得到计算结果的时候也觉得吃惊，但是结合上海这两年下滑的消费数据，以及小红书上一套房动不动就账面缩水一两百万的情况，今天我就通过这个视频给大家介绍一下我的计算过程。
最近有一个说法，说中国楼市的财富从最高峰到现在已经蒸发了120万亿，平均下来每个家庭亏损40万。这个说法最早源自《华尔街日报》，他们的团队做了一个测算，说中国自从2021年以来房地产调整，已经导致18万亿美元的中国家庭财富缩水，相当于每个家庭亏损6万美元，按照当时的汇率计算，那就是42万人民币。这个数字是对中国楼市总体的一个估算，实际上是非常粗糙的。
我们知道中国的城市发展极度不平衡，东部沿海发达城市如上海、深圳，楼市价格比西部高了很多。如果这样平均一下，就像我和马云的财富平均一下，我也是妥妥的亿万富豪。所以我们今天就从基础的成交数据出发，来探讨一下上海楼市这几年蒸发了多少市值。
如果我们把楼市看成和股市一样，每一个楼盘就是一家上市公司，楼盘里面的总户数就是该股票的总数量，那么我们可以估算每一个楼盘在最高峰的总市值和最低谷的总市值，做一个减法就可以算出该楼盘市值一共蒸发了多少。如果把上海所有楼盘的市值加在一起，就能大概估算出上海整个楼市蒸发了多少市值。
根据我前面讲到的分析思路，我需要把一个楼盘看成是一家上市公司，来看一看它最高点的价格以及最低点的价格。比如宝山区的月浦二村，最高点的价格是44890元/平，最近的一个成交价格是18000元/平，跌幅较大。
我们知道，在楼市下行的买方市场阶段，低价成交的价格会成为该小区的房价锚点，买家会基于该楼盘的最低成交价对该小区形成一个基本的心理价位，进而与房东展开周旋，这也就是为什么贝壳急于把成交价隐藏起来的原因，担心市场信心崩塌带来价格的进一步下滑。
通过上述的分析，我们可以得到这个小区的成交单价从最高峰的44890元降到了最低的18000元，每平米蒸发接近3万元。该小区的平均成交面积为42.7平，每套平均蒸发120万，再乘以该小区的总户数494户，那么该小区总共蒸发的市值就是5.6亿人民币。可以看出像这样的一个老小区，又没有处于比较好的地理位置，蒸发这么多是比较好理解的。
同样是宝山区的富城花园，最高单价32000元，最低单价27000元，只降了5000元/平。该小区的平均面积是108平，可以看出是次新小区，所以比较抗跌。这样算下来，平均每套亏损50万，再乘以该小区的总户数462户，这个小区总共蒸发的市值2.1亿。
接下来我们看一个虹口的小区，虹口的密山小区在最高峰时它的单价达到了82000元/平，最近成交的最低单价为44000元/平，户型平均面积为43.9平，总户数是1050户。所以整个密山小区，它市值总共蒸发了17.5亿多。
我们再来看一个黄浦区的渠二小区，这个小区在最高峰时候的单价是11万/平，最近它的一个成交最低价是7万/平，这个小区的户型平均面积是43.1㎡，总户数是733户，这个小区总共市值蒸发13.1亿多。
通过这些例子就说明了我们是如何计算一个小区蒸发了多少市值，接下来我们就需要统计整个上海有多少个小区了。这个数据带有一定的估算性质，根据官方的说法，截至2023年底，上海约有1.3万个住宅小区，和贝壳的数据基本符合，贝壳标有小区ID序列的一共有14813个，数据和官方的数据相差不多。
但是我们在这里能获得小区的住户总数的小区只有7818个，占总小区的60.12%，也就是说有40%的小区它的住户数据是缺失的。
这里我们不能简单地认为这40%缺失的小区数据就代表了总体数量的40%，因为有的小区住户比较少，不便于统计，就没有列出。我们就保守估计，目前我们所拥有的60%的小区代表了上海总户数的80%。
我们把贝壳上面7818个小区通过计算汇总得出，这7818个小区的总市值一共蒸发了14万亿，再用14万亿除以80%，估算出上海楼市在2022~2025这四年间大概蒸发了18万亿人民币，基本上相当于蒸发掉了一个创业板的所有上市公司的总市值。
接下来我们来计算一下户均蒸发的财富数量。要计算户均蒸发的财富数量，我们就需要知道上海有多少住户持有房产，以及多少住户是租房。2021年，上海市房管局局长王芬曾说，上海租房人口约为1000万人，占常住人口的40%。在《2023上海租赁住房市场研究报告》中也有一个数据，上海约有37%的家庭正在租房，所以我们这里就按照房管局局长的说法，把40%作为一个参考值。
根据2020年第七次全国人口普查数据，上海常住人口中家庭户数量是964.46万户，2025年在2020年的基础上肯定有了一个上浮，我们就取近似的1000万户，推算出上海持有房产的家庭约为600万户。至于每户家庭持有多少房产，我们这里不做深究，这样我们就可以得出上海平均每户所持有的房产市值蒸发的财富数量为18万亿除以600万户，约等于292万。
也就是说，对于持有房产的家庭来说，从2022年到2025这四年间，从资产的角度来看，平均每个家庭蒸发了接近300万。当然我这里说的是从资产的角度，并不是实际的亏损。
实际的亏损是指目前的市价已经低于你的购房成本，而我们这里讨论的是市值蒸发实际上是账面的盈亏。比如说10年前一套房子你以200万入手，最高点涨到了600万，目前市价300万，你的账面资产是蒸发了300万，但是从盈亏的角度来看，你还是赚了100万。
关于实际亏损的问题，我在前面做过一期北京房产的视频，介绍了北京目前有多少个家庭购买的二手房是陷入了所谓的真实亏损，也就是目前市价低于购入价，感兴趣的朋友可以移步观看。
关于户均蒸发292万还有一点需要注意的是，我们这里计算的是户均而不是套均，也就是说我们是按照上海市持有房产的家庭户数作为基数，而不是以上海市有多少套房产作为基数。所以，如果有的家庭持有两到三套房产，那么他们蒸发的财富数量就会比较大，而如果是租房居住的家庭，他们的家庭财富没有任何的账面损失。
通过上面的分析，我们就可以得到这样一个结论：如果把上海楼市看成是A股大盘，每一个楼盘看成是一家上市公司，从2022~2025这四年间，上海楼市一共蒸发了18万亿人民币的财富。而如果把房产的持有者看成是股东的话，平摊到每一个股东头上的账面亏损就是292万。如果是一个豪宅的持有者，或者是持有多套房产的家庭，蒸发可能远大于292万，上千万都有可能；而如果是一个老破小的持有者，蒸发的可能也不过百万。
总体来说，中国本轮楼市的调整造成的居民财富的大幅缩水，也是中国消费低迷不振的重要原因。所以《华尔街日报》估算的户均亏损42万的数据是以全国楼市作为研究样本，而我们则是以中国最发达的城市上海作为研究样本，得出的则是一个令人瞠目结舌的数据，户均蒸发292万。
后续的视频我们将以北京的楼市作为研究样本，估算一下北京的楼市这4年一共蒸发了多少。同时由于目前房价下跌的趋势并没有企稳，反而愈演愈烈，我们今天得到的结果在后面也会进一步变化，后面我们也会持续更新，为大家带来最新的结果。
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