停贷不再影响征信！新规赋予购房人合法解套通道
预售资金监管升级：四步避开烂尾楼陷阱
从保交楼到保权益：2024住房消费迎来新保障
最高法案例释放信号：开发商违约需担全责
2024年，江苏盐城一则普通购房者的胜诉判决被收录进最高人民法院案例库，引发全国关注。法院判决烂尾楼业主可同时解除购房合同和贷款合同，开发商需全额退还43万元首付、19万元房贷本息，并承担剩余56万元贷款。最高法在公告中强调：各级法院审理同类案件必须参考该判例，统一裁判标准。这标志着延续十余年的“钱房两空还要还贷”困局，迎来实质性突破。
过去十年间，全国超200个城市出现烂尾楼纠纷。2022年江西景德镇业主集体发布的《强制停贷告知书》，曾引发全国300多个项目效仿。但在法律层面，业主维权长期受阻。某地法院甚至判决因地震倒塌的房屋无法交付后，购房者仍需偿还贷款。
北京金诉律师事务所王玉臣指出：最高人民法院2003年就存在相关司法解释（第21条），明确商品房买卖合同解除后，开发商应返还银行购房贷款本息。但因地方保护主义、维稳压力等因素，该条款长期未被激活。转折始于房企暴雷潮——2020年后头部房企资金链断裂，倒逼司法回应民生痛点。
此次盐城判例的关键突破在于确认了“交易整体性原则”：
“购房者向银行贷款的目的就是支付房款，开发商与银行存在深度合作关系，两份合同不可割裂。”（上海锦天城律师事务所顾飞）
这彻底扭转了此前机械适用“合同相对性”的裁判思路。2023年4月最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》已埋下伏笔：当房屋无法交付时，购房人债权优先于工程款和银行抵押权。2023年7月生效的《执行异议之诉司法解释》进一步明确：监管账户资金必须优先退还购房人。
纸面权益如何照进现实？
尽管法律路径打通，执行仍是难点。云南玉溪住建局披露：当地73%烂尾项目存在预售资金挪用；某破产房企资产拍卖后，购房者仅收回38%首付款。但新工具正在发挥作用：
广西“桂建通”系统实时监控开发商工资发放，欠薪超30天自动预警
浙江推行购房款公证提存制度，资金流向全程留痕
江苏昆山某负债7亿烂尾楼，通过引入第三方注资2亿元完成续建交付
“对开发商股东抽逃出资的行为，可追加为被执行人。”王玉臣建议，“珠海业主去年已通过该路径成功停贷。”
给购房者的四重防护指南
查进度而非听承诺：核实住建局官网公示的工程进度，主体结构封顶是安全底线（央行禁止对未封顶楼盘放贷）
付款路径双验证：无论POS机或转账，核对收款账户是否为公示的资金监管账号
开发商健康诊断：通过“天眼查”等平台跟踪企业欠税、诉讼、欠薪记录
避险选择公式：二手房＞封顶现房＞刚开工期房
盐城判例的价值远超个案意义。海南、成都等地已试点取消商品房预售制，南京要求开发商完成外墙施工才能销售。玉溪住建局局长张金辉的比喻点出要害：“给购房款装上GPS，才能终结挪用的猫鼠游戏。”
据住建部数据，2024年全国新开工住宅中现房占比升至41%，较三年前提高27个百分点。当房子回归居住本质，司法才能真正成为守护千万家庭的安全网。这场从“保交楼”到“保权益”的升级，映照着中国房地产从规模扩张转向质量发展的历史进程。
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