作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳的豪宅可能还是要早买。
毕竟晚买了，真的在变贵。
捅破天花板
深圳的豪宅，也向上海看齐了。
上海有均价20.5万元/平，套均总价超过8200万元的嘉里金陵华庭二期，如今深圳也有均价直追上海壹号院以及绿城潮鸣东方的后海沄玺花园。
作为深圳2025年年内备受市场瞩目的豪宅之一的后海沄玺花园今天（11月25日）出炉，348套209~1150平住宅，备案均价16.88万元/㎡，单价区间为14万—35万元/平，总价区间约3063万~3.7742亿，更是突破深圳新房豪宅有史以来之最。
2024年12月，项目地块被拿出来拍卖的时候，市场就曾想象过，等到项目真正落地了，房价将会站上怎样的高位？
当项目以约70387.83元/㎡楼面价，刷新深圳涉宅地块总价纪录时，便有业内人士预估价格至少会到15万—16万/平。
如今看来，兑现预期了。
这个价格，不仅超越了5年前的润玺，比曾经福田香蜜湖深业中城，中心天元等大平层豪宅还贵，价格直追深圳的联排或独栋类别墅的房源。
2019年入市的福田香蜜湖深业中城，192套132~396平住宅备案均价约129600元/㎡，总价区间约1508万～7787万；
2022年入市的福田中心天元，159套314~660平住宅备案均价约115500元/总价区间约2823万～8603万。
起步门槛就是3000万的级别，让市场一阵惊呼——该卖给谁？
即使后海沄玺花园打了折扣，价格也还是深圳这些年新房豪宅中最贵的存在。
后海沄玺花园开盘给出的按时签约可享98折，结合首付比例提供额外优惠，7天准时签约98折，三成首付99折，五成首付98折，七成首付97折，一次性96折，最低综合折扣为94折。
以综合折扣来看，T4低区折后均价约15.3万/㎡，其中西南约295㎡户型，折后最低单价约13.6万/㎡起。
这意味着，深圳的高端豪宅，真的在变贵，在追逐“好房子”的背景下，持有的门槛和成本在变高。
但不管卖给谁，未来深圳的豪宅，只要提起，都会有后海沄玺花园的一席之地。
毕竟除了价格，作为深圳区域时隔八年再度推出的新房，还没开盘就给市场起了个高调。
据了解，项目蓄客期间，如果看样板房，则需要验资1000万，即使验资门槛这么高，也要排队等候半小时才能看房。
说明市场对豪宅的追逐并未停歇。
豪宅之战
后海澐玺花园的入市，也代表着深圳的豪宅之战正式打响。
一方面，后海澐玺花园的价格已经刷新市场新房价格的天花板，上一次刷新市场新房价格天花板的是去年入市的深湾玖序。
去年深湾玖序三度推盘，首度推盘293套196~549平住宅，备案均价为132100元/㎡，总价区间约1975～1亿975万，第二批次152套196~431平住宅备案均价约129600元/㎡，总价区间约2040万～8616万，第三批次70套329~550平住宅备案均价约137800元/㎡，总价区间约3575万~1亿993万，创下深圳新建商品房最高价。
现在后海澐玺花园不仅比深湾玖序更贵，区位价值同样优秀的情况下，景观性也更好。
从后海澐玺花园实地情况来看，未来高层直面海景没有什么问题，比曾经的价格天花板景观性更好。
当时这个价格，市场一致预期太高了，会比较难卖，但回过头来看，对比才获批预售的后海澐玺花园来，曾经的定价已经相对克制。
另一方面，后海澐玺花园此次推售的户型面积段刷新了深圳住宅的推盘尺度。
后海澐玺花园最大面积达到了1150平，这是什么概念？
回过头看，深圳的豪宅新房，同类产品最大的户型差不多只有后海澐玺花园的一半。
比如曾经的蛇口招商玺家园最大户型约424平，深超总的深湾玖序最大户型是550平，香蜜湖的深业中城最大户型是396平，福田中心的天元最大户型是660平，景田的新世界香蜜四季家园最大户型是485平，福田安托山的海德园最大户型是449平，福田金地环湾城最大户型是430平，福田皇岗的湾尚庭玺家园最大户型是738平，甚至比华侨城的深业世纪山谷最大户型1080平以及中洲湾迎海1065平户型还要大。
这些都是在户型面积上越卷越大的项目，明显后海澐玺花园有过之而无不及。
再有就是，深圳待定的豪宅项目除了后海澐玺花园，也还有好几个。
如深圳湾的中信信悦湾，除了210㎡的大三房之外，还有约305-370-510㎡的四房大平层单位，去年，还有今年7月出让的前海桂湾的T201-0232宗地，预计也要打造300平+户型。
后海澐玺花园一把掀开了3000万起步豪宅的序幕，最贵的大户型去到35万元/平，约370平、376平以及494平户型均价去到20万+/平，那么，其他核心位置的豪宅大户型要做到什么样的程度才能卖出同段位的价格？如何才能在后发中争取到优势？
更重要的是，后海澐玺花园的豪宅70387.83元/平的拿地楼面价还不是最贵的。
总之，如今深圳的新房豪宅价格不轻易言顶，相信深圳的豪宅之路，才刚刚开始。
并且划时代的豪宅会一个接着一个诞生，可能还会更贵。
但，未来还有这么多有实力的买房群体吗？你们觉得下一个突破均价16万+/平的会是谁？
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