作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
越来越多新房操作让人看不懂了。
改造巨无霸一记猛拳
在市场陷入价格混战中，有新房又给出了一记猛拳。
最近（2026年3月27日），位于深圳龙岗坂田的天安云谷里再次获批预售——
2026年3月27日天安云谷里（13栋）取证，53套98~119平户型，备案均价约56700元/㎡，总价区间约533万～690万。
相比去年的1栋77500元/㎡的备案均价，便宜了2万+/㎡。
与首批房源备案价格相差较大，在深圳是比较少见的。
天安云谷里1栋当初敢备案7.75万/㎡的均价，宣称把片区刷新到“香蜜湖水平”，依靠的是“坂田改善天花板”的定位以及地段优势——
靠近秋叶湖的核心、2梯2户的楼王配置、118-542㎡纯大平层户型。
（来源：天安云谷官方公众号）
但天安云谷里13栋一亮相，价格相比1栋备案价，直接打了七折，核心原因是“先天不足”遇上了市场的筑底。
双重因素下，二者的差距从地块属性开始就已注定。
从项目本身看，13栋的短板肉眼可见。
天安云谷里（13栋）位于龙岗区坂田街道天安岗头城市更新单元02-05地块，总占地面积约1.06万㎡，连1栋所在地块占地面积一半都不到。
既没有一线湖景资源，周边还夹杂着岗头周边的旧工业区和农民房，城市界面还不如核心地块规整。
产品配置上，相比天安云谷里1栋也降了档。
虽然都是超过40层的超高层，容积率也超过了6，车位比都超过1:1，但天安云谷里（13栋）仅2栋住宅，社区规模也更小，三梯六户的配比，相比2梯2户的1栋社区，居住舒适度也打了折扣。
户型上，项目13栋主打98-119㎡刚需户型，而1栋是清一色的118~542平大户型，定位不同，定价自然不在一个维度。
再看市场大环境，即使天安云谷里13栋的产品和配置跟得上1栋，要撑不起同样的定价，也有一定难度。
坂田周围的市场，已经卷成麻花。
2025年6月信义君御山汇珑花园开盘折后均价约5.17万/㎡，远洋天萃世纪雅园工抵房单价甚至低至约3.82万/㎡，城建云宸汇约5.11万/㎡的备案价直接给出85折的优惠才勉强走量。
（来源：网络）
而项目周边的二手房市场同样惨淡。
2025年底坂田片区成交均价仅约5.4万/㎡，较2020年9—12月高峰调整幅度约15.63%。
（来源：乐有家研究中心）
标杆小区佳兆业城市广场五期90.15平3房单价约4.5万/㎡；
佳兆业城市广场一期151.85平5房，单价约，3.99万/㎡；
信义嘉御山最新成交的87.57平3房，单价也才约5.39万/㎡。
（来源：中介渠道）
同时，1栋楼王的定价已被市场证伪，2025年12月获批预售的301套房源，截至2026年4月1日，深圳房地产信息平台显示，仍剩168套，去化不足一半。
有了1栋的前车之鉴，13栋的定价就需要更接地气了。否则，去化压力只会更大。
当然13栋也不是全无亮点。
户型更接地气，98-119㎡的面积段贴合坂田刚需主流，总价门槛更友好；
能共享天安云谷的产业配套，临近地铁10号线岗头站，未来还有22、27号线加持；
华为基地、天安云谷产业园带来的产业氛围也是实打实。
但这些亮点在价格为王的市场里，只能是底线支撑，还撑不起溢价。
价格便宜是唯一的出路。
楼市的压舱石
虽然这一批次天安云谷里（13栋）推货量不多，仅53套，但依旧值得关注。
一方面，天安云谷里并非普通的项目，而是坂田北域内的最大的城市更新项目，前身是龙岗区坂田街道天安岗头城市更新单元——
总占地面积76万㎡，总建筑面积289万㎡，分多期开发，体量相当于华润大冲旧改，市场称之为“坂田版华润城”。
（来源：深圳市规划和自然资源局）
项目的改造对坂田来说，也是从工业区到产城融合新城的蜕变。
过去十几年，天安云谷已经形成聚集效应，一二期已经聚集了超1200家创新企业、200+品牌商业，日常6万+人，直接带动了坂田的产业升级。
（来源：天安云谷官方公众号）
而住宅方面，规划了超6000套房源，还配建国际化中小学、2所幼儿园、近30万㎡商业集群，相当于给坂田补上了“居住+教育+商业”的短板。
对坂田楼市而言，天安云谷里的供应能够直接影响片区格局。
但这一切的前提是卖得出去。
如果销售去化顺畅，不仅能快速兑现配套，还能带动周边城市界面升级，让坂田摆脱“产业强、居住弱”的标签。
可要是销售不畅，这个超大体量项目又会变成市场的绊脚石。
因为项目有4000套左右的回迁房，意味着整个天安云谷里都被回迁安置物业包围着，将有可能影响整个坂田北的市场预期。
销售回款的关键
但更重要的是，天安云谷里，无论哪一栋进入销售，对开发商而言，都是关键的一环。
因为项目销售，决定着建设资金的“底线”。
天安云谷里13栋的定价，表面是对市场的妥协，背后更多的是项目的现金流焦虑。
天安云谷开发主体为深圳天安云城投资发展有限公司。
直接持股股东为深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司，为100%持股。
最终由天安数码城控股实际控制。
而根据天眼查，天安数码城又有50%股权被天安中国投资有限公司持有。
（来源：天眼查）
天安中国投资是一家老牌港资房企。
3月20日发布2025年业绩公告，天安中国投资2025年度实现收入104.98亿港元，较2024年的30.12亿港元大幅增加约249%。
股东应占溢利为17.68亿港元，而2024年同期为亏损2.07亿港元，实现扭亏为盈，主要得益于上海天安1号二期（C区）已售住宅单位于2025年初交付并确认收入。
但也意味着，这份业绩并非靠多元业务支撑，而是靠单一项目、单一因素撑起来的，缺乏可持续性。
而这份业绩的背后，也是满满的隐忧。
业绩表面光鲜，内里承压，集团总借款高达7492.2百万港元，相比2024年的8067.2百万港元，降低了约7.13%，但未偿还的借款中有68%是在两年内到期，且90%为浮动利息借款。
一旦利率上涨，那么利息支出将有所增加，债务偿还压力也随之增加。
（来源：天安2025年度业绩公布）
同时，天安中国投资还存在一个明显的隐忧——
公司集团旗下还有总账面值约8.071亿港元的土储正被进行闲置土地调查，同时也有账面值约1.2亿港元的土地被分类为闲置土地。
（来源：天安2025年度业绩公布）
大面值的土地储备有可能被分类为闲置土地，意味着土地储备无法产生更多收益，且面临处置风险，会计上也需要进行计提处置。
若被认定为闲置，最坏结果是被政府无偿收回，账面价值面临减值，就有可能直接变成当期损失。
就算被政府有偿收储，通常远低于账面值。
所以，手中的土地一旦被定性为闲置土地，那么就意味着土地有可能会被回收，将带来直接损失与利润侵蚀。
而土地被闲置的背后往往和没钱开发、拖延开发挂钩，一定程度上体现的是开发公司的资金链紧绷。
整个岗头城市更新单元的总投资约300亿，天安中国产城融合布局的核心项目。
其中的天安云谷里住宅，是天安中国投资的“现金奶牛”，这些推售的住宅房源，是集团回笼资金的来源。
所以，其重要性不言而喻。
更值得注意的是，天安中国投资还在逆势“买买买”。
根据公司披露的交易公告，3月12日，天安中国投资与联合集团联合通过旗下间接全资附属公司从合作方骏业手中收购三个物业，包含位于深圳光明云谷产业园及坂田云谷相关物业，交易对价合计约6.76亿元。
（来源：天安交易公告）
这就更需要补充长期的现金流了。
对天安中国来说，面对到期债务和闲置土地风险，天安云谷里1栋及13栋的去化直接决定了现金流回流程度，也决定了债务偿还的压力大小。
从目前的销售情况来看，1栋去化惨淡，回款远不及预期，若13栋再无法实现快速去化、回笼资金，对天安云谷后续地块的开发建设也有一定影响。
对承债压力大的房企来说，没有什么比持续回款更重要了。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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