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从景观视野来看，8号楼楼层较高，高层拥有无遮挡的江景视野；而13#，距离江面仅有约500米，正面瞰江，拥有一线江景视野！
上海的江景资源，从来都是可遇不可求的稀缺资源：
未来的江景资源，天花板究竟在哪里，谁也无法估量！就在今年6批次土拍，北外滩宅地，以12.65万成交，溢价率突破46%，未来售价直逼19万！
更重要的是，通过前期方案我们可以发现，该项目的最小户型，就要200㎡！
中海云邸玖章享江景资源小户型，愈发臻稀！
建面约104㎡更是上车的完美答案：随着上海第八批次土拍取消中小套型限制，1000万+预算购买约500米瞰江小户型的“稀缺”置业机会，几乎已成绝版。这一政策调整，彻底改变了高端住宅市场的未来供应格局。
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其中中海云邸玖章项目位于杨浦东外滩板块，本次加推，主推建筑面积约150平方米公寓，共32套，均价约126000元/平方米，预计11月28日开盘。
保利都汇和煦项目位于闵行颛桥板块，本次首开，主推建筑面积约149-230平方米叠加、联列，共50套，均价约89121元/平方米。
招商臻境项目位于浦东三林板块，本次加推，主推建筑面积约103-152平方米公寓、叠加，共139套，均价约72120元/平方米，预计11月29日开盘。
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佳运置业强势落子川沙，大华、宝业、盘古也有出手，奉贤南桥地块还有民企联合体的身影……即便溢价率或成交总额并不惊人，但百花齐放的姿态，背后或许值得期待的复苏信号。
杨浦东外滩地块首次零溢价成交，中海获取楼板价6.9万/㎡；
青浦徐泾地块，宝业拍下，掀开西虹桥再开发的序幕；
浦东川沙地块，佳运置业拍出本轮最高溢价率。
另有6宗地块均仅有一家报名，底价成交：
杨浦五角场地块，上海城建托底，住宅+租赁的江湾镇地铁站TOD；
宝山共康地块，呼兰路TOD项目，金茂底价成交；
宝山高境地块，一路之隔即为杨浦新江湾，大华拿下；
嘉定新城地块，盘古地产再入嘉定；
青浦练塘地块，容积率1.05，本次最低密地块，瞄准华为改善，青浦国资托底；
奉贤南桥地块，容积率1.2，同样低密地块，奉贤国资与民企联合体拿下。
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三宗竞拍地块
川沙拍出最高溢价率
杨浦东外滩，本次唯一中环内地块
杨浦东外滩地块，云邸玖章和保利誉滨江的中间位置，本次土拍唯一中环内地块。
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今年杨浦东外滩保持着非常稳定的出让节奏，截止目前，已经成交7宗地块，总建面超过20万方。
回到地块本身，所处的位置被今年两大新盘包围：中海·云邸玖章，以及保利誉滨江。南侧就是中海云邸玖章的南地块，因此，本次被中海参拍也在我们意料之中。
中海云邸玖章地块去年十月成交，楼板价7万/㎡左右。
保利誉滨江地块在今年5月成交，楼板价已经来到8万/㎡。
本次土拍虽然有两家报名，但最终却以6.88万/㎡的底价成交，出乎意料让中海捡漏。
回到地块本身，2.28容积率纯住宅地块，有一处380㎡风貌建筑可活化利用。
含5%保障房，约1582.38㎡，此外无其他专项配套要求或者中小套要求。
因此，最大概率依然是纯小高层社区，面积段可能适当放大。
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青浦徐泾地块，双轨交汇
本次土拍另一块受到较大关注的地块，西虹桥又出一块纯住宅地块，宝业拿下。
从位置上看，双轨交交汇，2号线蟠祥路·国家会计学院站和17号线蟠龙路站，都在项目500米范围内，崧泽高架，沈海高速也在项目周边交汇，交通配套上无可挑剔。
2.2容积率，纯住宅，无安置等配建要求，仅有代建一万方左右城市绿地。从配置上来看开发难度不大，就看具体产品配置，如何在徐泾的红海中，找到自己的定位。
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今年徐泾板块持续发力，前序批次中，大华拍下徐泾地块，目前已定名为大华望樾，预计推出高层、叠加、联排产品，三面环水，低密住宅直面高端居住需求。
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与此同时，徐泾的城中村拆迁已经热热闹闹提上日程。
从城中村集中推介开始，相关地块已经逐步动了起来，如果按目前官方文件中的规划调整，徐盈路周边，就将再有60万方左右的新增供应。
未来的徐泾，还将站上崭新的台阶。
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图源城中村推介官方文件
浦东川沙地块，本轮最高溢价率
地块为两幅捆绑地块，其中东侧面积较大为纯住宅用地，容积率2.0，比较常规。
南侧紧邻华润置地观宸润府，再向南不远就是陆家嘴锦绣观澜以及陆家嘴锦绣云澜，容积率也均为2.0，目前陆家嘴锦绣云澜还在持续销售中，这样一幅新地的入市，新规下的新产品，自然也会带来不小压力。
相对而言，新地块距离川沙TOD更近，百联川沙购物中心和绿地东海岸国际广场都在200米左右的直线距离内，对于唐镇的外溢或本地改善置业来说，都是不错的选择。
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从近三年的川沙新房成交上来看，23-24年的成交比较稳定，在1000套左右，今年依赖供应量较低，缺少新盘的刺激，成交量也有了一定下滑。
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本次强势拍下的佳运置业，是已经在上海有多个项目落子的民营企业，金山新城佳运汇龙府在回龙湖公园内低密人居，而佳运名邸在宝山罗店，也是今夏实现提前交付的洋房社区。
捆绑的另一幅地块为酒店用地，根据出让合同，要求建设建面约2万方左右的酒店，且统一运营不得切割，同时要求全过程自持，对运营能力和现金流都提出了一定的考验。
北侧有川沙古镇，西南侧有迪士尼乐园，川沙的位置也不失为到旅游度假区来的客群不错的停留站，但更长的资金回报周期，也是佳运在这宗地块上最大的考验。
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六宗地块托底成交
北上海与新城纯住宅地块多家补仓
杨浦五角场地块，江湾镇地铁站TOD
上海城建托底成交，本次出让总计3幅地块捆绑，其中，两宗住宅地块容积率分别为2.2和2.8，另有一宗为租赁地块，容积率3.0。
出让条件较为复杂，除了有一宗独立租赁地块要求自营，且纳入保障房体系之外，两宗住宅地块中也有一定的保障房配比要求，且对场地标高，土方控制等均有要求。
考虑到近江湾站地铁站，还建议配建适当邻里商业。
正是这样的复杂开发，让本地块最终底价成交。
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对于五角场板块来说，上一次的供应还要追溯到2012年，创智天地嘉苑公寓，在创智天地内部，补充了住宅供应。
板块内二手次新的成交均价相对稳定，今年在9万/㎡左右。
得益于杨浦大学城的口碑，以及源源不断新生力量的补充，五角场虽然发展成熟多年，依然散发着蓬勃朝气。
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宝山两宗地块，金茂大华补仓
宝山两宗地块距离较近，分别由金茂和大华拿下。
其中，共康地块近呼兰路地铁站，容积率1.8，纯住宅，金茂拿下。地块本身面积适中，约可建造10万方左右的住宅，粗略估计可提供800套左右的新增供应。
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跟随18号线2期的施工推进，呼兰路即将成为双地铁TOD站点。目前，智力广场已经破土动工，总建面约10万方的办公，将在未来站稳宝山科创走廊的“数字互联总部中心”。
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智力广效果图，图源庙行发布
另一宗地块在宝山淞南高境板块中，大华底价成交。
紧邻国权北路，与新江湾板块一路之隔，或许未来的策略，也是“新江湾平替”。
容积率2.5，约3万方住宅，推测应该以全小高楼栋入市。其中相对值得注意的是地块东侧涉及到局部18号线的地铁下穿，设计过程中肯定会满足避让要求，如果对震动非常敏感，可以考虑西侧楼栋更优。
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三宗新城地块，再出低密
嘉定新城地块由盘古集团拿下。盘古集团可能大家不是非常熟悉，其背后是泰国盘谷银行系和香港亚洲金融集团资本。从2007年起，盘古地产进驻嘉定，先后有盘古天地，盘古嘉德，盘古园府三个住宅项目。
去年11月，盘古地产底价获取青浦新城地块，定名盘古云曦，将推建面约155-210㎡叠墅，少量140㎡左右洋房，以及一梯一户120㎡左右高层。
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虽然拿地不多，但聚焦五大新城，盘古地产也走出了自己的路。本次获取的嘉定新城地块，也在其舒适区。
容积率2.2，整体限高60米，南侧沿河限高24米，推测形态应该是北侧小高层，与南侧叠拼或洋房的高低配。或许也为嘉定新城带来些崭新气象。
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青浦练塘镇地块，练塘古镇南，青浦国资托底。
最值得关注的，就是青浦华为练秋湖研发中心在地块西北方向。
不过相对更加成熟的朱家角板块，练塘镇地块面对的压力也比较大。
地块本身容积率仅有1.05，二类住宅地块，可以期待纯联排或合院产品，这样的低密产品，对于周边希望一步改善到位的客群来说，也是不错的选择。
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最后，奉贤南桥地块，奉贤国资与民企联合体托底成交。
容积率1.2，限高24米，纯住宅地块，本次出让中一宗低密地块。周边新房时间较近有2020年的酩悦都会和2021年的光语著，两个项目容积率均有1.6，高低配项目。
本次地块本身距离地铁较远，更多面对奉贤内生需求。更低的容积率，让项目有机会实现全低密，可能以全叠拼，或洋房+联排组合的形式面世，如果有进一步的改善需求， 不妨多关注些项目进展。
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2025年的上海土拍或许将就此收官。本次参拍的地块从位置上来说，都不算大热板块，因此整体也比较冷静，多数以底价或合理价格完成交易。
但我们也看到，参拍的企业逐渐变得丰富，除了央企，各地国企，民企，外资开发商等等，在看到适合自己的开发机会时，依然在坚定拿地补仓。
或许，在这个逐渐降温的11月，我们也能更有信心一些。
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