珠城楼市格局，又一次被保利改变。
月初保利玥玺湾秒卖百亿，刷爆楼市头条，时隔10多天，保利天曜90平户型开放板房，又一次搅动珠城风云。
大批买家冲到现场，再次给珠城贡献了排队看房的名场面。
这次保利天曜小户型的登场，让珠城等了15年。
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
早在今年年初，保利天曜90平户型就曾传出过消息，当时一度引发广泛讨论。
而上周末，90平板房开放，吹风850万起，也是一下激起千层浪。
有消息透露，短短几天时间，认筹量已达到90+组，已经超过80套的推货量。
｜项目售楼部实拍
｜广州楼市发布 摄
从数据上看，今年珠城千万级新房网签近500套，占据全市绝对主力。
但这里存在一个问题：都市年轻精英，留在珠城的挑战越来越大。
比如有位粉丝对楼市君透露，在珠城看房1年多，几乎每个小区都走遍了，要么楼龄大，要么预算问题，最后眼瞅着孩子到了上学年龄，只能买到其他区。
连持币1000万，要“挤入”珠城买到好房子的难度，也堪称“地狱级”。
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
一方面，珠城新房在“大面积化”，小户型已断供15年。
摊开地图，我们可以看到，无论是珠城，还是琶洲、金融城，现在新盘的“基础款”户型，基本在120平以上。
价格门槛，更是抬高到1500万以上，乃至半亿级别。
而珠城上一次有90多平新房供应，还要追溯到2010年。
这导致1000万置业新房，只能止步于天河东、天河北、海珠中部一带。
这意味着，年轻买家几乎很难享受到珠城CBD一样的繁华生活。
｜广州楼市发布 制图
另一方面，珠城1000万的二手三房，挂牌量占比极少，且楼龄基本在15年以上。
目前，珠城二手房的使用率大致在75%-85%。
如果使用面积要达到当下普通90平三房水准，建筑面积起码要去到110-120平。
但珠城2400多套二手挂牌房源中，建面110-120平三房，占比仅有5%。
而且，它们的楼龄大都在15-20年左右，与目前主流三房相比，居住品质存在明显代差。
比如该面积段成交比较活跃的二手小区——保利心语、汇峰苑、利雅湾、星汇园等，楼龄普遍较大。
｜广州楼市发布 制图
更为重要的，珠城这些流通性较好的110-120平三房，总价还在1000万以上。
像今年保利心语成交的一套110平户型，成交价就在1093万。
与保利天曜相比，它不但门槛更高，税费也更重。
｜广州楼市发布 制图
也就是说，珠城千万级的二手，无论是在价值性、流通性、舒适性层面，其实已经很难满足大部分珠城客群自住或投资的要求。
而保利天曜小户型的到来，则打破了两个不可能：
一是把1000万珠城置业的难题，给解决了。
二是将越级进入珠城的稀缺机会，摆在了买家面前。
｜保利天曜实景
从数据看，保利天曜开盘半年时间，网签套数、面积、金额集体冲顶，站上中心四区业绩榜单前列。（数据来源：中指院）
这种实火行情，侧证了一个事实：
它的稀缺价值，在市场上已形成共识。
而保利天曜小户型热度不减，同样也是因为具备稀缺、越级享受的底色。
｜广州楼市发布 制图
千万级预算，却有“亿级豪宅”同款生活
保利天曜的珍稀，是刻在骨子里的。
从位置上看，保利天曜“生长”于花城大道、临江大道两条城市动脉之上。
这两条“黄金走廊”，凝聚了广州众多城市精华，各种地标、经济总部、公服配套，撑起了广州的门面。
也因此，这里常常成为塔尖圈层，追求城市顶流生活的首选。
大批半亿级以上的豪宅，如保利玥玺湾、汇悦台、凯旋新世界、广州鹏瑞1号全汇聚在这。
而保利天曜90平户型，用千万级的预算就能拥有保利玥玺湾，同级的生活方式。
｜广州楼市发布 制图
对于保利天曜业主来说，这不单是“地段进阶”，更是生活品质的跃迁。
目前，加仓保利天曜小户型的客群，大致可以归为几类：
一是珠城二代，二是金融城、天河北等地缘客；三是都市年轻精英。
他们在置业上有个共同点，习惯了在CBD工作、生活、休闲和社交，他们置业和换房，最不希望生活质量“降标”。
比如有中介朋友对楼市君透露：珠城很多老业主，往往更倾向于内部置换。
究其原因，就是离不开珠城的CBD生活圈。
而置业保利天曜，周边丰富的“亿万级”城市配套，对都市年轻精英、珠城二代及地缘客来说，都有积极的现实意义：
前者真正做到了对生活不将就，后者在与父母隔开“一碗汤”距离的同时，也实现了“分巢不离家”的财富代际传承。
｜广州楼市发布 制图
打破景观壁垒，小户型也有CBD巨幕视野
一直以来，珠城的豪宅分层现象十分明显。
如果从物理空间上划分，花城大道把珠城分成了“临江地段”与“非临江地段”。
在这条天然分界线上，珠城的小户型基本集中于“非临江”地段。
临江区域则以瞰江大户型为主，但近江一侧二手房，总价基本去到2000万以上。
这意味着珠江壮阔的景观，过往基本是被总价高昂的大户型所“垄断”。
而保利天曜，则把珠城大户型才有的一江两岸巨幕景观“特权”，“下放”到了千万级别。
｜广州楼市发布 制图
比如目前加推的B1栋90平东南向户型，把金融城+珠江+琶洲三重IMAX景观，铺排在眼前。
推开窗，浩荡珠江与金融城、琶洲的璀璨夜景，交相辉映。
而西南向视野，包括广州塔、东塔、西塔、珠江岸线，目光所及，全是广州标志性城市天际线。
站在高层，珠城的摩天地标，琶洲跳动夜景，绵延几公里江岸线，看起来都是触手可及。
｜广州楼市发布 制图
在楼市君看来，这种景观越级，既是保利对江景平权的一次落地实践，更是对全体业主平等的精神犒赏。
拉开2代产品代差，珠城首个新规小户型
作为千禧年集中开发的板块，珠城大部分二手，产品力基本停留在了15-20年前。
与它们相比，保利天曜几乎领先了2个代差，在版本上有十分明显的优势。
1、空间层面上，保利天曜小户型几乎被放大了一圈。
比如与珠城同类面积段的3房户型相比，保利天曜在不压缩客厅面积的前提下，把主卧、阳台、客厅开间，全部实现了尺度级跃升。
最为明显的就是，保利天曜的主卧，接近20㎡。
而珠城部分二手盘，只能做到9.7-13.8㎡。
阳台宽度、阳台面积，更是翻了2-3倍。
｜广州楼市发布 制图
2、舒适性层面，保利天曜也把珠城二手远远甩在了身后。
虽然是小户型，但与珠城一些大户型相比，它的舒适性不仅不差，甚至还可能更强。
比如南向采光面达到约12米，是珠城同面积段下，罕见的能做到四开间朝南和南北对流的产品。
过往珠城二手要实现四开间朝南+南北对流，面积段基本要达到140平以上。
｜广州楼市发布 制图
而且，保利天曜还在客厅、主卧都设计了L型阳台、L型景飘窗，连玄关，都有景观面。
这意味着，从玄关、客厅、到次卧，再到主卧，都有一抹窗景。
｜板房主卧实拍
｜广州楼市发布 摄
另外，3.1米层高、超100米的楼距，更是有高端住宅的气场。
与珠城一些层高在2.8-3米的二手大户型相比，它解决了CBD寸土寸金的居住压抑感。
超百米的楼距，不单提升了光照边界，使空间更有通透性，还让室内居住变得更为轻松、自然。
这种从生活方式，到江景越级，再到空间尺度升级，充分说明保利天曜是：
用超越千万级别的手法，把小面积产品，做成珠城难以复制的藏品。
｜板房客厅实拍
｜广州楼市发布摄
作为保利天曜北地块的拳头产品，90平小户型并非单纯填补珠城的“真空”，它更是在给珠城树立新的标杆。
很多顶豪大户型的配置，它同样也有。
比如90平户型的交标，就采用了顶配“七衡”系统，标准直接与顶豪看齐。
像“衡温”系统，通过精准调节，让室内温度波动不超过2℃，更贴合人体温度变化。
“衡湿”系统，则能让室内湿度，常年保证在60%左右，既解决了岭南气候梅雨季节闷热感，更有利于孩子成长、老人健康。
有调查显示，40%-60%的湿度，是防护呼吸道疾病理想的环境区间。
｜广州楼市发布 制图
在公区层面，顶豪级别质感也体现的淋漓尽致。
项目打造的星曜会所，将各种极具广式美学的非遗装置，植入到整个空间之中。
当这些非遗作品，从博物馆搬到社区的时候，保利天曜已经不是单纯的家，而是城市的“文化艺术客厅”。
｜项目会所实拍
｜广州楼市发布 摄
与此同时，星曜会所还是一座会呼吸的生活馆。
从恒温泳池、私宴厅到健身房、棋牌室，再到珠金琶首创国医理疗馆，把对生活的顶层体验，事无巨细融入细节层面。
也就是说，虽是90平小户型，但它处处都有超越圈层、身份地位的生活体验。
难怪它开放板房后，又再次在珠城掀起了保利现象。
｜项目会所实拍
｜广州楼市发布 摄
在楼市君看来，从保利玥玺湾，到保利天曜小户型的爆火，还说明了3点核心关键：
一是当市场还在调整期，保利凭借玥玺湾首开卖106亿，成为今年全国首个开盘破“百亿”品牌，证明高端购买力，在不断对保利投下“信任票”。
同时，也代表保利的楼盘，从品质、到设计、后期物业，拥有全链条保障，置业保利能将风险降到更低。
二是从单盘到多盘热销，说明保利在落子上，极具独到眼光，更契合买家对资产价值确定性的追求。
三是保利不用为了年度KPI，在房价上放低姿态。
楼市君听说，目前保利业绩已经达标，促销审批正在收紧。
这也意味着，90平小户型预计是保利天曜今年最后一批有优惠的房源。
加上货量稀缺和过往热销光环，90平户型上新估计只会更加抢手。
据了解，根据保利天曜现有火热的收筹情况，应该很快就会停止收筹，且随时可以开盘。
有兴趣的买家，千万别错过。
这可能是珠城15年来，留给市场为数不多的机会。
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