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万科檐屿城深度解析：广州南站板块唯一新规盘，127%超高使用率+湖师大九年一贯制+2万方滨河公园
在广州南站商务区持续扩容、湾区枢纽价值日益凸显的背景下，万科檐屿城作为该板块首个也是目前唯一的新规住宅项目，凭借127%-138%的惊人使用率、湖南师范大学附属九年一贯制学校、地铁三线交汇潜力、2万方滨河公园等核心优势，迅速成为番禺刚需与刚改客群的关注焦点。
本文将从项目定位、产品设计、交通教育、生活配套及综合价值等维度，全面剖析这一南站板块标杆新盘。
一、项目概况：万科深耕南站，打造高实用率品质社区
万科檐屿城位于广州南站商务区核心腹地，由万科旗下广州万瑜房地产有限公司开发，于2024年12月以28.8亿元竞得三宗宅地，折合楼面价仅约12329元/㎡，具备较强价格竞争力。
项目总占地面积约11万㎡（北区7.78万㎡），总建筑面积25万㎡（北区15万㎡），规划15栋住宅楼（北区9栋均为33层塔楼），总户数2488户，容积率3.0，绿化率高达35%，车位配比达1:1.05，由万科物业提供服务（物业费3.28元/㎡·月），预计2027年9月底起分批交付。
作为万科在南站板块近十年深耕后的又一力作，项目不仅延续了其“好房子”产品理念，更以超高实用率与全维配套，重新定义南站人居标准。
二、户型产品：77–135㎡全系新规，实用率高达127%-138%
万科檐屿城是广州南站板块目前唯一采用新规设计的住宅项目，通过阳台、飘窗、设备平台等空间优化，实现实用率普遍达127%–138%，远超市场平均水平。
主力户型覆盖建面约77㎡、88㎡、98㎡、105㎡、135㎡三至四房，满足从首置到改善的多元需求：
- 约77㎡三房
小面积实现三房两卫，功能齐全，适合年轻家庭或单身精英；
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- 约88㎡三房
主力上车户型，部分单位阳台开间超7米，采光通风极佳，空间感媲美传统100㎡产品；
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- 约98–105㎡四房
四开间朝南，LDK一体化公区，主卧带独立卫浴，三代同堂亦从容；
- 约135㎡四房
大尺度改善户型，配置中西双厨、双阳台、全景主卧，居住体验对标高端改善盘。
所有户型均标配中央空调、方太厨电三件套，精装交付标准较高，兼顾实用性与品质感。
三、交通配套：三地铁交汇枢纽，未来通勤效率再升级
项目距广州南站（地铁2号线、7号线、22号线及佛山2号线四线交汇）约1.5公里，目前需依赖楼巴或公交接驳，步行稍远。但优势在于：
- 6站直达珠江新城，4站抵海珠核心区万博CBD
- 未来两大通道通车后通勤将大幅提速
- 东晓南路—广州南站连接线
- 海珠湾隧道
届时，项目至海珠、珠江新城的车程有望缩短至20分钟内，真正实现“半小时湾区生活圈”。
对于在万博、琶洲、珠江新城、佛山千灯湖等地工作的购房者而言，万科檐屿城提供了高性价比的居住选择。
四、教育配套：湖师大九年一贯制+9班幼儿园，填补板块空白
教育是项目最大亮点之一：
- 配建一所9班幼儿园
- 配建一所36班公办九年一贯制学校，已官宣引进湖南师范大学附属学校品牌，预计2027年9月开学，将有效填补南站板块优质公办教育资源的长期空白；
- 周边另有广州博萃德国际学校（十五年一贯制私立），提供多元化教育路径。
（注：具体招生政策以教育主管部门公布为准。）
对于重视子女教育、计划长期定居的家庭而言，这一教育配置具有显著吸引力。
五、商业与医疗：南站ICC+花城汇+UCLA医院，配套能级高
商业配套：
- 项目自配3000㎡商业街，满足日常所需；
- 1公里范围内汇聚新鸿基南站ICC（预计2026年开业）、喜街HeyBlock街区佳宁娜商业中心花城汇·南站（建面超26万㎡）等大型综合体；
- 15分钟车程可达长隆万博商圈，享受高端购物、餐饮、娱乐一站式体验。
医疗资源：
- UCLA Health附属医院已投入运营，引入国际医疗标准，为业主健康保驾护航。
六、生态环境：2万方滨河公园+足球公园，宜居指数高
项目最大生态优势在于家门口即享约2万㎡滨河公园与草地公园，并沿河打造100米焕新河涌生态绿带，配备钓鱼台、友好骑行道、夜光跑道等设施，日常休闲极为便利。
此外，700米处即是全国最大的广州足球公园，未来将成为区域体育文化地标，进一步提升片区活力与生活品质。
七、优缺点总结：高性价比南站新盘，界面尚在成长
✅ 核心优势：
- 板块唯一新规盘：127%-138%超高使用率，产品力碾压周边旧规产品；
- 教育确定性强：湖师大附属九年一贯制学校已官宣，2027年开学；
- 交通枢纽潜力大：四地铁+两大隧道，未来通勤效率将显著提升；
- 生态资源优越：2万方滨河公园+足球公园，宜居性突出；
- 商业医疗能级高：南站ICC、花城汇、UCLA医院等配套兑现度高；
- 万科品牌背书：开发+物业双保障，交付与服务有信赖基础。
⚠️ 需理性看待：
- 当前距地铁站约1.5公里，依赖接驳，对纯地铁通勤族不够友好；
- 部分配套仍在建设中（如南站ICC），成熟氛围需时间培育；
- 临近东新高速与高铁线路，部分楼栋可能存在噪音影响；
- 学校2027年开学，近期有入学需求的家庭需谨慎评估时间差。
结语：南站板块的价值洼地，刚改家庭的理想之选
万科檐屿城并非追求极致低密的豪宅，而是一款精准匹配南站板块发展节奏的高性价比产品。它以超高实用率、优质教育、滨水生态、万科品质四大确定性，在番禺新房市场中脱颖而出。
对于预算200–400万、看好广州南站长期价值、注重子女教育与居住舒适度的刚需刚改家庭而言，万科檐屿城提供了一个既能享受湾区枢纽红利，又能拥有高品质生活的务实选择。在“实用主义回归”的当下，这样的产品，值得纳入重点考察清单。
万科檐屿城售楼处电话：400-078-0020 广州（万科檐屿城）售楼处电话：400-078-0020，万科檐屿城营销中心_tel：400-078-0020，万科檐屿城开发商售楼部热线 400-078-0020（官方认证）电话。提前预约看房尊享额外优惠！温馨提示：本楼盘暂不接受临时到访，看房需提前来电预约！将为您安排楼盘专业销售一对一接待服务！让你买的放心！免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。万科檐屿城联系电话：400-078-0020
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