红树西岸小区地下停车场违建的活动中心、儿童活动中心。
涉及单位:南山区沙河街道办事处、南山区城管局
近日，有市民向南都马上办工作室反映称，深圳南山红树西岸花园小区地下停车场存在近4800平方米违建，长期被用作保姆公寓、物业用房、业委会办公室等。执法部门认定违建后已于今年5月下旬送达《行政处罚决定书》，但涉事开发商及物管单位至今仍未予拆除。目前，相关行政处罚决定已超过法定诉讼期限，沙河街道办事处已依照法定程序向南山区土地规划监察机构申请强制执行，并在12月4日将案件移交南山区城管局执行。
业主反映
小区地下违建被用作保姆公寓、物业用房
日前，深圳市南山区红树西岸花园小区居民李先生向南都马上办工作室报料称，该小区地下停车场负一、负二层存在多处违法建筑，涉违建面积将近4800平方米，已被开具《行政处罚决定书》的开发商和相关单位至今仍没有对违法建筑进行拆除。李先生表示，这些涉嫌违法的建筑原来应为小区的“架空层”，现在主要被用作“保姆公寓”“物业用房”以及“业委会办公室”。他提到，小区在开发的时候并没有规划商业部分，开发商就在“中间建了一个3000多平方米的‘会所’，当时做规划的时候，物业服务中心这些应该是放到‘会所’范围内，但是为了办证，开发商就搞了一大堆这种违建作为临时使用”。
“物业肯定知道这个情况，20多年到现在都没有报案，上一届业委会从21年调查到现在都没有查明白”，李先生称，小区当前正处于业委会换届阶段，他们最开始从业委会的会议记录中发现“保姆公寓”是违建，街道执法队收到反馈后进行了相应的处理。后续业主们查看一手房买卖合同时发现，业主共有的物业用房有292平方米，但目前实际的物业用房面积根本不符合。此外，年初“劣质灭火器流入小区”事件发生后，南山区消防救援大队在小区内核查发现停车场的“发廊”涉嫌违建。于是，业主们向规划部门申请了竣工测绘图纸，发现当前物业服务用房所在位置也没有规划建筑。基于这些情况，业主们向沙河街道办申请对停车场进行全面测绘。
沙河街道办在今年4月22日一份《关于履行法定职责申请书的回复》中明确，市民反映的红树西岸小区负一层停车场西北侧保姆公寓实际为物业员工宿舍，面积约230平方米，涉嫌违法建设，前期存在住人情况；地下停车场其他区域(含物业服务中心、发廊、会所厨房)存在与竣工图纸不符的情况，经初步判断上述建筑涉嫌违法建设。据小区物业及开发商工作人员介绍，上述问题小区入伙前就已存在。
李先生称，“保姆公寓”部分虽然在今年已经强行拆除，但是没有进行恢复。余下的这些违建房间目前仍有部分在使用，“拆了18间保姆公寓，总共算起来已经拆了将近200平方米，还有将近4700平方米没拆”。他还提到，这些违建实际并没有明确公用或者业主私用，大多“把它用于出租了”，从共有资金支出记录来看，“我们小区每年向开发商咨询，都发现有房屋租赁费用，相当于拿到我们公共区域建了房子，还收业主钱、收物业的钱”。
值得一提的是，该小区物管单位深圳百仕达物业管理有限公司红树西岸花园服务中心在《关于“负二楼仓库及保姆公寓问询函”的复函》中答复该小区第四节业委会中称，负二楼的家私仓库，是红树西岸花园在建设期，为配合销售及后期服务需要，开发商利用停车场空间搭建的专门用于存放本项目精装修房家私的仓库:以满足精装修房业主当时挑选、后期更换家私的需要；负一楼的保姆公寓，是为解决业主住家保姆的住宿问题，开发商利用停车场的空置位置搭建的住房，供有需求的业主租用，租金由产权方收取，产生的水电费由租户自行承担。
事件进展
5月份认定涉违建部分及面积 至今当事方无响应
据李先生提供的一份《深圳市南山区沙河街道办事处行政处罚决定书》显示，经查，深圳红树西岸地产发展有限公司未经规划审批在南山区沙河街道红树西岸花园负一层、负二层停车场加建“砖墙结构建筑物，其中负一层停车场有6处，建筑面积共3116.96平方米；负二层停车场有3出，建筑面积1651.06平方米”，且认定了上述行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款。
该《处罚决定书》中还提到，沙河街道办已于2025年4月30日向深圳红树西岸地产发展有限公司送达了《行政处罚决告知书》，并处以限期拆除9处“砖墙结构建筑物”的处罚。李先生告诉南都N视频记者，《行政处罚决定书》送达之后，小区的物管单位至今为止“一个公告也不发，就等着，觉着这个事情很无所谓”，更没有牵头组织对涉嫌违建的部分进行拆除，“开发商也早就联系不上了”。
部门回应
期限内未拆除且未提起行政诉讼
案件已移交南山区城管局
南都记者从南山区沙河街道办了解到，沙河街道办早在今年2月21日就已对红树西岸花园小区负一、负二层停车场涉嫌违法建设一事立案调查。经查，上述区域内存在多处未经规划审批的“砖混结构建筑物”，建筑面积4768.2平方米。沙河街道办已对涉案当事人深圳市红树西岸地产发展有限公司作出限期拆除违法建筑的行政处罚决定，并在5月26日向当事人送达了《行政处罚决定书》。
据了解，根据《中华人民共和国行政诉讼法》，当事人如对行政处罚决定不服，可在决定书送达之日起六个月内向人民法院直接提起行政诉讼。该案中，当事人在截至11月26日的法定诉讼期内未提起行政诉讼且至今仍未拆除违法建筑，沙河街道办已依照法定程序向南山区土地规划监察机构申请强制执行，并在12月4日将案件移交南山区城管局执行。
马上评
强化执行力度，破解违建当事人“拖字诀”
地下违建近5000平方米，处罚书下达半年竟纹丝不动!从“保姆公寓”到物业用房，开发商从业主共有空间里“偷面积”多年，拆违进程始终原地踏步，损害的到底是谁的利益。在执法部门已认定违建事实并作出限期拆除决定的情况下，涉事企业既不复议诉讼也不主动整改，俨然一副“拖字诀”。
实际上，该事件暴露的不仅是违建体量之大，更是城市治理中一类典型难题:历史遗留违建如何“动真格”?从业主反馈看，开发商利用停车场空间“偷”出面积，甚至将其出租盈利，实则是将业主共有空间转化为私利工具。而值得注意的是，沙河街道办执法程序并未缺位:从立案调查、行政处罚到申请强制执行，步骤清晰。然而，行政处罚决定送达后，当事人既不诉讼也不履行，最终案件只能移交区级城管部门。这折射出违建查处中的常见困局:执法文书下了，若当事人“躺平”，拆除仍难落地。
那么，如此体量的违建，若是入伙前就已经存在，工程竣工验收为何未能发现与规划图纸不符之处?何以通过验收?历史违建不应成为“历史难题”。随着案件进入强制执行阶段，南山区城管局需依法加快处置，明确拆除与恢复原状的时间表。同时，此类积年违建往往牵涉多方利益，建议规划、住建、消防等部门联动审查，排查类似小区存量问题。城市空间的规范使用，关系着公共安全与业主权益。面对近五千平方米的违建，执法不能止于“文书已下”，更应看到“实物已拆”。
采写:南都记者 覃仕林
摄影:南都记者 冷锋
南都马上办工作室出品
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