当下的天津楼市，已进入低强度开发时代。
原来动辄上百万方的“巨无霸”大盘，现在已经十分少见。
取而代之的是愈演愈烈的“一低一小”。
·“一低”，即：低容积率
今年至今，天津已成交的56宗宅地中，容积率在1.5及以下的达25宗，占比高达45%。
而2020年这一比例为32%。
相当于五年间提升了13个百分点。
不止如此，还是全域覆盖，四大片区皆有低密地块出让。
静海团泊东甚至还出来了1.01的极致低。
生态城、北塘也卖出了1.1的低容。
包括环内也在低密化。
中建悦庐桐溪容积率仅1.2，待摘牌的王兰庄地块容积率1.3。
甚至连中环内都出来1.2的容积率了。
也就是，泰鸿房地产和嘉禾城市运营联合体于11月30日溢价1.5%竞得的工大1号地。
这要放以前，想到不敢想的事。
比如2016、2017年，市区出让地块容积率就全部都在2以上。
没想到，如今竟能低至1.2。做别墅都没压力，不过据说开发商要做小洋房。
·“一小”，即：小体量
很鲜明的趋势，现在出让的地，越来越小了。
要知道，2016年出让的宅地，54%都在10万方以上，最大的体量约50万方，最小的地块也在2万方。
包括2017、2018年也是10万方以上占一半多。
反观近两年，超10万方地块占比已降至一成多。
今年前11月是16%。已成交的56宗宅地中，仅有9宗体量在10万方以上。
甚至都不及3万方以下地块多（建面3万方以下地块为11宗）。
最大体量为26万方，也较前些年“缩水”了。
与前些年的“大盘主导”简直大相径庭。
尤其市区表现最明显。
别看一直在“哐哐”卖地，但体量都不大。
今年市区已出让的18宗宅地中，有一半体量都在5万方以下。
最小才6812平米（格调蒲庭，和平山东路地块）。
这都已经不是“插花”，而是“插针”。
可见，小开发时代已经成了市区的主旋律。
这些都是天津楼市进入低强度开发的典型表现。
它的核心就是少盖房、盖好房。
一是因为城市发展模式已经转向存量求质；二是因为核心区很难再出来成片待开发的空地了。
现在市区可以进行高强度开发的是一条环线。
但不是内环，也不是中环。
很多人不知道，天津除内环、中环、快速路以及外环线外，其实还有“第五环”——一条铁路环线。
是由京山铁路、津浦铁路、陈塘庄支线围合而成。
“铁路环”示意图
之前我们说过，市区土地来源有三类，一是棚户区，二是高校，三是工厂。
而铁路环线沿线之前聚集着大量的工厂、仓库和工人新村，比如陈塘工业区等就在这陈塘庄支线附近。
但后来随着工厂的逐步外迁，失去货运功能的铁路也随之被废弃。
进而腾挪出了大量的土地。
像今年出让的总建面超10万方的项目，比如鹏飞天一格、建投奥体誉院，以及金地上湾玖峯、金茂欧亚达地块，都在这条铁路环线沿线。
包括越来越热闹的天拖、水西、陈塘、西站、三十五中片区，以及一机床等，也都在这条铁路环周边。
“铁路环”重要功能区分布示意图
位置比外环更靠里，更难得的，可以成片开发。
相当于是市区的预留“彩蛋”。
未来天津的开发火力点，也会集中在这。
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