在深圳，最值钱的地产项目大多来自于城市更新。不过这类项目周期长、投入大，各种关系的协调难度相当复杂。
也正因为此，能拿下城市更新项目的，大多是深耕深圳数十年的民营房企。克而瑞数据，前11个月深圳操盘销售前10中，有4家是民企：
鸿荣源、中洲、金基、星河。
这是深圳地产圈，可以跟央企掰手腕的“四大金刚”。
不过最近，深圳的城市更新赛道来了一张新面孔：
中建壹品。
前几天，他们以约32.72亿的代价收购深圳市福嘉建设100%股权及债权，正式锁定福田区文创园项目开发权益。
这是中建系房企在深圳的首个城市更新项目，也是中建壹品首进深圳核心区。
最让艳姐意外的是，中建壹品是深圳房地产市场的“新面孔”，2024年初才落子深圳，只有1个项目，但不到2年时间就干成了：
“龙华王”。
今年前11个月，中建壹品以67.33亿操盘金额跻身深圳TOP10；
鹏宸云筑连续3个月，跻身龙华区销售金额、面积TOP1。
换句话说，中建壹品在深圳短时间内就展现了超绝的市场统治力，并被打上了“龙华王”的标签。
今天，艳姐也很想和大家聊聊中建壹品在深圳的独特打法，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法。
01
首进深圳，2年干到行业TOP10
艳姐在前面提到，深圳的民营房企相当活跃，市场竞争相当激烈，外来房企想要站稳脚跟并不容易。
2024年2月，中建壹品联合湖北文旅，以总价51.79亿、楼面价23914元/㎡、溢价率0.19%竞得深圳龙华梅林关地块，也就是鹏宸云筑项目。
鹏宸云筑实景
这也是中建壹品在深圳的首次布局。
要知道中建壹品在2019年就已进入大湾区的佛山，并先后在佛山、广州开发3个项目。
时间是晚了点，但中建壹品在深圳的“后发优势”相当猛。
去年12月项目首开，368套房源冻资1587组客户，2.5小时去化超九成、3.5小时售罄；
今年3月二批次加推，153套房源冻资523组客户，1小时去化约95%；
5月三批次加推，250套房源冻资556组客户，1.5小时销售约13亿，开盘去化92%；
6月四批次加推，244套房源冻资461组客户，开盘去化约82%
8月五批次加推，150套房源冻资282组客户，开盘2小时去化超80%；
10月六批次加推，154套房源热销超10亿。
鹏宸云筑开盘现场
前后6次开盘，累计吸引超30000批客户到访、超3000批客户冻资抢房，认购超1000套。
根据中指院的数据，今年4月~9月，鹏宸云筑稳坐龙华区销售套数榜首，做实“龙华王”。
如何理解“龙华王”的含金量？
整个龙华区1-10月新房总成交量也不过6200多套，这意味着，前10个月龙华每成交6套房就有1套来自鹏宸云筑。
而且这样的成绩是在每2个月开盘一次的情况下取得的。
推盘节奏这么快，这根本就不是个正常的选择。
但中建壹品却就这么干了。
现在的市场行情，是大家能看得到的冷淡。
今年前10个月，全国新建商品房销售面积7.2亿㎡、销售金额69017亿元，同比分别下降6.8%、9.6%。
鹏宸云筑的6开6捷，无疑给深圳楼市注入了一剂强心针。
如果向内看，中建壹品“龙华王”的含金量相当高。
前10个月，中建壹品操盘销售金额247.5亿，行业排名第20；在深圳，仅鹏宸云筑一个项目就贡献了66.33亿（前10 个月）的业绩。
也就是说，仅仅鹏宸云筑1个项目，就贡献了中建壹品约27%的业绩。
02
再落一子，中建壹品杀疯了
再来看中建壹品福田项目。
这是中建八子在深圳的首个城市更新项目，也是中建壹品在深圳的第2个项目。
艳姐看了下，项目的含金量相当高。
先来看这块地，地块位于福田核心区域的沙头板块，是区域内近几年来出让的首个地块，含金量十足。
中建壹品福田项目区位示意
地块体量很大，根据此前的地块规划，地块开发建设用地面积2.58万㎡，计容面积约19.85万㎡，其中住宅15.41万㎡（商品住宅约10万㎡），覆盖住宅、保障房、办公楼、幼儿园等业态；
位置也相当不错，毗邻红树林生态公园，直线距离地铁7号线沙尾站约400米、福田区政府约1公里、福田口岸约2.3公里。中高区大概是能看到深圳湾的海景……目前地块西侧的金地环湾城尾盘在售，均价约11.4万/㎡，25年房龄的金地海景花园二手房价格约5.3万~7.3万/㎡。
这个项目仅住宅货值就有100亿左右，而且还是城央核心区域。
对于这个重磅项目，中建壹品也准备大展拳脚，预计总投资额超80亿，他们还在拿地的第一时间就发布了项目的效果图。
中建壹品福田项目效果图示意
从效果图呈现的效果看，外立面大面积玻璃幕墙、底层架空，颜值非常在线。
艳姐还听说，福田项目大概率将会打造成为继北京海宸元境、上海外滩元境之后，中建壹品全国第三座“元境系”作品。
作为中建壹品TOP级高端产品系，“元境”产品实力相当强悍。
像北京中建壹品·海宸元境，中建壹品首个“元境”作品，现代东方风格的建筑立面、超200米的城市界面，特别是他们基于“建筑景观化”的思路，以“西山雅集”风雅文脉为内核，通过下沉立体庭院景观+风雨连廊串联起完整东方游园景观体系，重塑了高端生活场域。
北京中建壹品·海宸元境效果图过程稿
上个月首开当日劲销183套、金额超18亿引爆海淀新房市场。
还有上海中建壹品·外滩元境，开创性打造上海首个三层风貌洋房社区，红色砖墙沿袭“梅花丁”砌筑手法，屋顶汲取“马勒别墅”灵感塑造艺术感轮廓，宝格丽酒店同源花岗岩基座注入独特的豪门气场；首创层层退台设计的洋房产品，实得率最大超200%。
上海中建壹品·外滩元境效果图过程稿
用中建壹品的话说就是：
元境必中心、元境必稀缺、元境必人文，做经得起时间验证的恒久作品。
有了北京、上海2个“元境”的成功案例，想必深圳亮相的“元境“新作也会惊艳整个深圳市场。
03
中建地产的大湾区版图
中建壹品总部位于武汉，于2021年由中建三局地产业务重组而来。
在中建壹品的业务版图中，大湾区是其走出湖北后最早布局的区域之一。
2019年底，中建三局绿投公司以总价8.03亿竞得佛山禅城区一宗宅地，计容建面约9.38万㎡，楼面价约8565元/㎡，开发中建壹品佛山建投誉湖项目。
这也是中建壹品在大湾区的首个项目。
2020年7月，中建三局绿投公司再次出手，以总价22.27亿竞得佛山顺德一宗宅地，计容建面约21.84万㎡，开发中建壹品·湖北文旅·东湖学府项目。
中建壹品·湖北文旅·东湖学府实景
2020年11月，中建三局地产以总价21.28亿底价、楼面价2.3万/㎡（扣除公建配套面积）竞得广州白云区一宗宅地，计容建面约12.25万㎡，开发中建壹品白云·星光城项目。
中建壹品白云·星光城实景
不到1年时间，中建三局地产板块公司斥资超50亿在佛山、广州连落3子。
手笔相当大，但效果并不如人意。
像中建壹品佛山建投誉湖项目于2020年开盘，826套房源目前备案率约84%；
中建壹品·湖北文旅·东湖学府项目于2021年开盘，2400多套房源还有数百套房源在售；
中建壹品白云·星光城项目于2022年开盘，1021套房源目前还有超50套房源在售。
也就是说，中建壹品在大湾区起了个大早，但赶了个晚集。
或许是这3个项目的去化不及预期，此后中建壹品在大湾区逐渐“隐身”，直到2024年初进入深圳，才在大湾区落下第4子。
不到2年时间，中建壹品在大湾区能扭转颓势，到底有哪些秘诀？
如果说仅仅靠产品就能干成深圳TOP10，或许有些夸张，毕竟对于中建体系内实力同样强悍的“八子”来说太简单，也太容易被复制。
更核心的因素，艳姐觉得是“人”，这背后是中建壹品南方公司的高管天团：
中建壹品南方公司总经理邹璇
邹璇是中建壹品培养出来的年轻干将，早期曾担任中建壹品滨江项目总；2023年初出任中建壹品南方公司执行总经理；2024年接任叶蛟龙出任南方公司总经理。
邹璇
深圳鹏宸云筑从拿地到方案、营销等多个关键环节，邹璇都深度参与，据说在鹏宸云筑样板间开放前，邹璇还因为样板间做的不合理而咂掉样板间重做。可以说，中建壹品能跻身“龙华王”，邹璇居功至伟。
刘红
刘红是中建三局系老人，曾任中建壹品绿色置业有限公司事业部营销总监，2024年调任中建壹品南方公司副总经理，并分管营销。分管营销期间，中建壹品的几个项目也都有不错的表现。
像中建壹品·湖北文旅·东湖学府项目斩获2025年上半年佛山市“网签套数”TOP2、顺德区“网签套数”TOP1；深圳鹏宸云筑就更不用说，6开6捷销售额超60亿。
也是因为亮眼的营销业绩，刘红在今年8月调任中建壹品北方公司并分管营销。
刘红调任后，深圳鹏宸云筑的去化重任就落到了项目营销总监马文香的肩上。
马文香
作为中建壹品在深圳的第2个项目，福田项目自然也肩负着为集团贡献更大规模、更多利润的重任。
这次中建壹品南方公司的高管团队又能否延续在鹏宸云筑项目上的爆款气质，一切都值得期待。
结语
实际上，在中建内部，对几大工程局的考核非常严苛：
包括现金快速回流、有现金流支撑的利润等等。
既然有考核，最终结果就是优质资源向强者倾斜，也会有更多的发展机会。
作为中建八子中近几年崭露头角的“新贵”，中建壹品的发展速度不可谓不惊人，在走出武汉大本营舒适圈后，他们北京、上海、广州、深圳4个一线城市相继站稳脚跟，成绩也可圈可点。
未来，中建壹品会不会持续刷屏深圳？我们也拭目以待！
主编：张艳
责编：Eric
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