重磅，青浦再有2幅组团住宅地块拟挂牌出让，均含近1.0容积率住宅|住宅地块|住宅用地|嘉松|容积率|赵巷镇|青浦

内容摘要：2025年上海第十一批“土拍”公告，共3幅地块，总用地面积约239亩，其中2幅为青浦组团地块，均涉及近1.0容积率低密度住宅。

近日，上海市2025年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（十一）公布，即上海市2025年第十一批“土拍”公告。

本次“土拍”尽管写着2025年，但公告显示，本市拟于2025年12月下旬发布本次住宅用地出让公告，实际交易活动安排在2026年1月下旬。

本批次“土拍”涉及松江区、青浦区两个地区共3幅地块（含组团）

3幅地块均不在主城区范围，且均位于外环线以外区域。

这3幅地块与各环线区位关系如下

内环线以内：无。
内环线与中环线之间：无。
中环线与外环线之间：无。
外环线与郊环线之间：2幅地块，1幅为青浦区地块，1幅是松江区地块。
郊环线之外：1幅地块，为青浦区地块。

今年第十一批“土拍”拟出让总面积约为15.95公顷（约239亩），单幅（含组团）出让面积最大的是青浦区的QPC10007单元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地块，其拟出让面积达7.35公顷（约110亩）。以行政区划为单位，本次出让面积最大的区域为青浦区，2幅均为组团地块，合计拟出让总面积达14.1公顷（约212亩）。

本次“土拍”青浦共准备了2幅组团地块，1幅位于青东的赵巷镇，1幅位于青浦新城城市更新实践区。

本文将聚焦青浦区的这两幅组团地块。

一、青浦区QPZXCZ-05单元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地块

D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A组团地块位于青浦区赵巷镇嘉松中路、镇中东路西南，板块上隶属于该镇商业商务区单元。

片区控规图则

今年11月，上海市青浦区赵巷镇 QPZXCZ-05 单元C61、C62、D21、D22、D23、D3 街坊局部调整（公众参与草案）公示，并于本月17日批复。调整后，上述片区住宅地块由一宗新增至4宗地块，也就是这批次赵巷镇拟“上拍”的4宗组合地块。

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本次赵巷镇拟出让的4宗地块总用地面积约6.75公顷（约101亩），均为纯住宅地块，其中2块用地容积率仅为1.05，即D21-05、C61-09A地块，产品为低密度住宅，限高20米。这是继朱家角，青浦新城、练塘等出现1.05容积率住宅用地后，又一区域出现约1.0容积率地块。

其余2宗地块容积率为1.8，产品为小高层，限高为40米。

4宗地块规划指标如下：

D21-04地块规划指标：

用地面积：15142平方米
用地性质：三类住宅用地
容积率：1.8
建筑高度：40米

C61-02地块规划指标：

用地面积：10274平方米
用地性质：三类住宅用地
容积率：1.8
建筑高度：40米

D21-05地块规划指标：

用地面积：23262平方米
用地性质：一二类住宅用地
容积率：1.05
建筑高度：20米

C61-09A地块规划指标：

用地面积：18842平方米
用地性质：一二类住宅用地
容积率：1.05
建筑高度：20米

批复的控规图则中明确，上述4幅地块禁止建造别墅及私家庄园。

另外，从这次官方提供的“土拍”资料图则中可以看到，C61-09A地块西侧的两幅地块，即C61-09B（社区级公共服务设施用地）、C61-09C地块（幼儿园）色彩展示上与4宗拟出让地块为同一图层，也就是没有“灰色”处理，这预示着，这两幅配套地块很可能捆绑入项目，由这次拟出让地块最终开发商出资代建。

赵巷镇商业商务区板块最近一次“土拍”要追溯至两年前。

2023年10月25日，佳环路东侧B2-01地块吸引了多达24家竞买人参与竞拍。最终，华发股份旗下太仓华鹏商务咨询有限公司经过“一路拼杀”，在最后摇号环节幸运摇中该地块，总成交价为17.33亿元，溢价率10%，成交楼板价26279元/平方米。

该地块房地联动价为56000元/平方米

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赵巷镇这次拿出的D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A组团地块区位不错，其位于青浦区嘉松中路科创走廊，在市西软件园范围，该板块已引入网易等大型科创企业，周边配套相对成熟。

教育设施：除了本次拟出让宗地C61-09A地块西侧规划有一所幼儿园（C61-09C地块）外（详见上文《片区控规图则》），周边还有崧泽学校，赵巷世外九年一贯制学校（预期明年9月启用），及规划的赵巷特色居住区九年一贯制学校。

另外，赵巷南部还有两所著名民办学校，即宋庆龄学校和协和双语学校。

商业设施：本次拟出让宗地东侧就是奥特莱斯，其二期工程预计明年9月试运营，届时将成为亚洲最大的奥特莱斯购物中心，这里休闲、购物、餐饮一应俱全。

周边其他商业设施还有绿洲智谷花园里、合生新天地、元祖梦世界、山姆会员店等。

交通设施：17号线嘉松中路站、沪渝高速嘉松中路收费口、崧泽高架等。

二、QPC10007单元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地块

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地块位于城中南路沿线，该组团地块特别之处是横跨两个街镇，行政区划上，D4-01、D5a-01地块归盈浦街道，而J5-01、K2-04、K3-04地块为夏阳街道（详见附图）。

图则为示意，最终以政府规划为准

之所以能放在一起组团出让，是因为上述5宗地块大板块上均隶属于青浦新城，由青浦新城公司统一主导开发，组团上其又隶属于青浦新城城市更新实践区，是青浦新城“十四五”期间重点打造的三大城市板块之一。

根据中交城投规划，青浦新城城市更新实践区将构建“一城、一厢、一岛”为骨架，塑造“从古向新、新旧共生”的独特城市范式。

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04组团地块总用地面积约7.35公顷（约110亩）。其中，D4-01、D5a-01地块位于城市更新实践区老城厢片区，这两宗地块容积率仅为1.05，为低密度住宅产品（含部分商业）；J5-01、K2-04、K3-04地块属于城市更新实践区南门片区，容积率1.2、1.7。

上述5宗地块规划指标如下：

控规图则