惊！商改住后，两次流拍，原开发商撤了！|住宅用地|大地块|容积率|开发商|楼面价|流拍|计容

12月18日，武汉土拍市场有18宗地块出让，共成交17宗。

其中，位于汉阳国博旁一线滨江的P（2025）208号地块，是原卓越大江项目商业地块经过商改住、多次流拍、容积率及楼面价大幅调低之后，卓越地产未拍回此地块，终于由汉阳区国资汉阳控股集团旗下子公司底价拍得，成交楼面价才约4894.6元/平，位置相当不错。

位于外环外新洲区城关以南问津新城的P（2025）181号地块，位置极为偏远，开发极为不易，由湖北问津众达置业有限公司底价拍得，该拿地企业居然为民营企业，令人匪夷所思。其余14宗地块为区国资兜底拍得。

开拍前，P（2025）204号地块公告终止出让。

以下为各地块规划及成交详情——

P（2025）208号地块由武汉市汉阳区久轩置业有限公司（汉阳区国资旗下汉阳控股）底价拍得，成交价52000万元，成交楼面价约4894.6元/平。

该地块是卓越大江P（2020）026号地块的商业部分，因开发商无力开发，被行政处罚后收回，于2024年10月经过商改住调整，之后以编号P（2024）116号地块、P（2025）097号地块两次出让，最终都流拍了。此次为商改住之后第3次出让，编号P（2025）208号地块，最终由区国资企业自己拿地开发了，卓越地产相当于退地了，撤出了该地块的开发。

商改住之前，商改住之后的两次拍卖和第3次拍卖，该地块规划有大变化。该地块原来商业地块规划建面均为155155平方米，整体容积率约3.85，住宅地块容积率约3.49，商业地块约4.21。商改住之后，以P（2024）116号地块和P（2025）097号地块出让，改为居住97100平方米、商业服务业设施48600平方米，更改后总计容建面145700平方米，商业少了很多，但计容建面只减少了约1万方，与其他项目商改住以大幅度降低容积率来平衡商改住后的土地总价的方式有区别。卓越大江的业主曾经强烈反对商改住，不过随着地块挂牌，一切也是徒劳。

此次以P（2025）208号地块出让，总计容建面调整为106240平方米，下调了39460平方米，其中居住74370平方米，减少了22730平方米，商业31870平方米，减少了16730平方米。整体容积率大幅降低至3.0。出让总价也由80160万元，降低至52000万元，楼面价由5501.7元/平，降低至4894.6元/平。该地块本来就已被汉阳区收回，调规后，计容建面和容积率都大幅降低，或是为自主开发创造条件。

原P（2020）026号地块及其规划设计指标：

P（2025）208号地块位于汉阳区四新北路与晴川大道交叉口以北钢丝绳厂二期地块；规划总用地面积为35387平方米（面积以实测为准，下同），其中二类居住用地面积为24811平方米，商业设施用地面积为6367平方米，防护绿地面积为4209平方米；规划用地性质为二类居住用地、商业设施用地、防护绿地；最大计容建筑面积控制在106240平方米以内，其中居住建筑面积不大于74370平方米，商业建筑面积不大于31870平方米（含标准化菜市场），最高容积率3.0。

钢丝绳厂二期地块航拍图：

P（2025）202号地块位于武汉经济技术开发区207M-Q4地块。地块规划总用地面积35088.45平方米（以实测为准），计容建筑面积约63159平方米，容积率1.8。规划用地性质为居住用地。该地块由武汉贰伍贰零贰项目管理有限公司底价（经开区国资车谷城发）拍得，成交价29368万元，成交楼面价约4649.8元/平。

P（2025）203号地块位于武汉经济技术开发区207M-Q5地块。地块规划总用地面积37395.20平方米（以实测为准），计容建筑面积约67311平方米，容积率1.8。规划用地性质为居住用地。该地块由武汉贰伍贰零叁项目管理有限公司（经开区国资车谷城发）底价拍得，成交价29368万元，成交楼面价约4649.8元/平。

P（2025）202号、203号地块同属于南太子湖北片区域，原址为东本二厂，经过调规，大量工业用地变更为住宅、商服和教育用地等。该区域紧临南三环，属于经开核心板块，西边紧邻地铁6号线江城大道站和经开永旺，东边临近杉杉奥特莱斯及弘睿学校，地段相当不错。不久前12月12日的土拍，同一大地块已出让P（2025）183号-189号共7个地块，同样是经开区国资旗下车谷城发底价拿地。虽然是经开区国资拿地，但后期可能引入其他品牌开发商入股共同开发。

P（2025）205号地块由武汉国华科创投资有限公司（东湖高新区国资）底价拍得，成交价26430万元，成交楼面价约4751.2元/平

P（2025）205号地块位于东湖新技术开发区长山侧路以东、未来一路以西、长岭山街以北。地块规划总用地面积37085.56平方米（以实测为准），计容建筑面积约55628平方米，容积率1.5。规划用地性质为居住用地。

该地块属于外环外左岭板块（又叫武汉新城中心片区），又属于高新大道以北区域，北侧紧临在建筑梦新城项目、高科未来商业广场，与地铁11号线未来一路站直线距离约900多米。筑梦新城为武汉城建P（2023）078号地块，包含11栋先租后售商品房和3栋只租不售保租房，共约1055套房源。

P（2025）206号地块由武汉光谷地产有限公司（东湖高新区国资）底价拍得，成交价51810万元，成交楼面价约5280.1元/平。

P（2025）206号地块位于东湖新技术开发区周庄路以南、湖港路以北、未来二路以东。地块规划总用地面积65415.1平方米（以实测为准），计容建筑面积约98123平方米，容积率1.5。规划用地性质为居住用地。

该地块位于左岭板块高新大道以南区域，附近在建武汉外国语学校武汉新城校区，武汉市第三医院新城院区等。周边主要在建伟鹏硅谷小镇项目，近几年已拍出多宗住宅用地，都有东湖高新区国资兜底拍得，均未见入市消息。

P（2025）207号地块由武汉光谷城市开发有限公司（东湖高新区国资旗下光谷交通）底价拍得，成交价54160万元，成交楼面价约4894.6元/平。

P（2025）207号地块位于东湖新技术开发区光谷五路以东、流苏侧路以西、南新街以北、流苏街以南。地块规划总用地面积53065.98平方米（以实测为准），计容建筑面积84905平方米，容积率1.6。规划用地性质为居住用地。

该地块位于三环外光谷中心城南区，紧临在建武汉市儿童医院光谷院区，周边光谷中心城南区已拍出十余宗住宅用地，均由东湖高新区国资兜底拍得，区域潜在供应量极大，楼市十分艰难，后期也可能陆续引入品牌房企进行代建，但入市销售难度不小。

P（2025）209号地块由武汉复腾房地产开发有限公司（复星）底价拍得，成交价109300万元，成交楼面价约11677.4元/平。

P（2025）209号地块位于硚口区规划汉水街以南，规划宝庆街以西汉正街东片A3地块；规划总用地面积为10494平方米（以实测为准，下同），为城镇住宅及商业混合用地；最大计容建筑面积控制在93600平方米以内，其中住宅及配套计容建筑面积不大于71600平方米，商业计容建筑面积不大于22000平方米（含地下商业12000平方米）；最高容积率折合约8.91。

该地块原本就属于复星集团开发的复地外滩中心（具体为P（2016）156号地块）。A3地块此前规划为商业服务设施用地，后于去年8月进行商改住调规，同时商改住的还有A2地块等。复星外滩中心目前只开发了C2地块，经历楼市周期开发陷于停滞，后期还有大量住宅和商办待建。此次属于收调供，产生的土地成交金额，大部分也并非新增金额。

P（2025）210号地块由武汉大华东兴房地产有限公司底价拍得，成交价7530万元，成交楼面价约10275.7元/平。

P（2025）210号地块位于武昌生态文化长廊与建二侧路交汇处一冶地块；规划总用地面积为4456平方米（其中A地块4201平方米、B地块255平方米，以实测为准）；规划用地性质为二类居住用地；最大计容建筑面积控制在7328平方米以内，其中A地块最大计容建筑面积控制在6909平方米以内，B地块最大计容建筑面积控制在419平方米以内；最高容积率折合约1.64。

该地块即一冶地块，紧临在建大华锦绣年华项目，于今年11月进行商改住，体量比较小，由大华集团拍得，估计将会并入大华锦绣年华二期。

P（2025）181号地块由湖北问津众达置业有限公司底价拍得，成交价12550万元，成交楼面价约1883.7元/平。股权穿透显示，拿地企业为民营企业。

P（2025）181号地块位于新洲区邾城街书香大街以北、水韵大街以南、文昌大道以西。该地块规划总用地面积30422.47平方米（以实测为准），计容建筑面积约66625.21平方米，容积率2.19。用地性质为城镇住宅用地。

该地块位于外环外新洲区城关（邾城）以南问津新城板块，临近新洲区人民医院新址，与武汉主城区脱节，是非常偏远的地缘楼市，整个片区在售新盘五六个，月成交量多在个位数，这样的楼市板块居然有民营房企拿地入场，令人惊奇。

P（2025）198号地块位于黄陂区前川街木兰大道以西、中环线以北。地块规划用地面积5315.57平方米（以实测为准），计容建筑面积13288平方米，容积率2.5。规划用地性质为居住用地。该地块由武汉投卓建设开发有限公司（黄陂区国资）底价拍得，成交价2450万元，成交楼面价约1843.8元/平。