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前天，海淀上地0702地块（18-23-24）土拍，没有悬念，海开以84.56亿总价、象征性的0.4%溢价率拿下。
说实话，这么低的溢价率，我是没想到的。要知道越秀、绿城、华润三家房企拿下功德寺双子星，都破了15%的溢价上限后才摇号抢到的。
短短一年，同属上地片区的0702组团，溢价率仅0.4%。而且只有海开和建工两家房企争。
当然，海开毕竟是海开，只要一出场，大局就已定。
而对于海开而言，拿下这几块地，其实压力也很大。
为什么？从上图可以看出，这次出让的地块是0702-18、0702-24、0702-23三宗地组团，三块地互相割裂，整体地块素质并不如功德寺双子星。
（1）两宗纯住宅地块0702-18、0702-24，地块割裂的有点小且互不相连，园林、会所、景观预计难以形成体系，呈现上可能不如功德寺。
（2）有商业和公共服务包袱， 0702地块为组合地块，0702-23为多功能地块，占地面积3.48万平米。这个地块规划有商业区、托老所、老年活动设施、社区助残服务中心、变电站、通信机房甚至还有一个公共厕所。且地块占0702组团总用地和建面达45.1%和58.7%，比例有点大，对海开的自持运营资金占用很多，现金流压力也会比较大。
此外，如果算上这些包袱成本，上地0702地块的住宅楼面价不是官方宣称的6.96万/㎡，实际可能高达9万/㎡。 而功德寺和樾玉鸣楼面价7.1万/㎡，和樾望雲楼面价7.16万/㎡，其中差值达2万一平。
（3）周边竞争激烈。0702组合地块身上，除了功德寺双子外，还有不远处的朱房双子，以及马上入市的中海安澜北京。
目前，指导价10.5万一平的功德寺双子星， 和樾望雲，693套房已网签666套，去化率96%。
和樾玉鸣，444套房已网签392套，去化率88%，剩余房源也以216和267平的大户型为主。
朱房村的臻澐2025年5月开盘，供应521套，网签126套，成交均价12.4万元/平米；
建发海晏2025年6月开盘，供应431套，网签246套，成交均价13.59万元/平米。
至于中海安澜北京，目前已经取得预售证，均价16.5万元/平左右，最高超过18.7万元/平米，叠墅+洋房共计278套，面积在200平米至370平米。
综上，功德寺开盘那会儿，上地树村朱房区域都没什么新房，而且那时930新政刚启动半年，北京楼市还处于亢奋阶段。现在海开上地项目可以说是强敌环伺，当下楼市热度也没有年初功德寺那么热···所以，我说海开亚历山大，是有理由的。
（4）有噪音不利因素。0702-18地块西侧是101学校，学校的噪音可是一阵又一阵的。东侧是上地西路，东北角有一个微型消防站和高压线塔。
而0702-24地块南侧是马连洼北路，车流量大，噪音不小。北侧是101学校，同样存在噪音影响。
所以上地的这个组团，里外都有噪音源，相比功德寺那种绿地左右环绕的格局，个人认为差得远。
（5）上地为什么这么火？因为上地学区是海淀顶尖学区，学区属性强。
但是，目前上地板块11月二手房成交的一些数据显示，有一些房源成交价格已经跌到7万以下。
虽然说这些低价房源有自己的问题，比如楼层太高没有电梯、户型不好、房龄太老，或者朝向有问题，但整体而言，上地的学区属性确实越来越“不香了”。
综上，海开 0702地块位置、形状都不如功德寺，也有噪音影响，现在入市的时机也一般。海开....确实压力有点大。
02
其实，在海开拍下 0702地块，圈内就传出海开的产品信息：90㎡是入门级户型，主力户型落在110-130㎡之间。
从这个产品定位来看，海开其实很明白，这个地块比不上功德寺，因此主打学区，快速去化才是王道。
作为海淀区属国企，海开控股真正走向台前是在2021年。那年海开第一个项目“圆明天颂”开盘，大卖了近60亿，攒了一波口碑。
2022年，海开和中建壹品联手拿下永丰地块，即海开第二个颂字系产品“栖海澐颂”。
2024年，海开拿下永丰南颐海云颂，自此成为海淀新一代“地主”。
而在海开如此凶猛拿地的背后，海淀国资自然也给予了不少支持。
根据北京海淀区国有资本运营有限公司的审计报告显示，它曾借给海开控股59亿元，账龄为1-3年，其中1年期为39亿元。
除了借钱，北京海淀区国有资本运营有限公司还替海开控股担保，帮助海开发行非公开债、PPN债券，以及直接帮助海开向海淀农业银行借钱。
由此，这也解释了为什么上地这样的地块，却只有海开和建工两家房企争。海开过去能“连中三元”做出三个颂系产品，那是在海淀国资的支持下做的。如今的0702地块，自然也只有海开来争。
正所谓“养儿防老”。海开一路发展壮大，来自海淀国资的支持不少，但支持归支持，迟早都是要还的。
据公开数据，截至2025年6月末，海开的资产负债率已高达91.13%，处于行业较高水平。
对此有专业人士表示，如果未来海开经营出现恶化，作为担保人的北京海淀区国有资本运营有限公司，可能也会面临代偿风险。
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