文/言叔
这几天，广州珠江新城马场地块那边可热闹了。
十余台挖掘机轰隆隆地进场，钧泰轩右侧那片原本破破烂烂的汽车维修商铺，现在基本被推平了。
围挡板围得严严实实，里面尘土飞扬，外面路人纷纷驻足围观。
这个曾经让无数开发商垂涎三尺的"黄金宝地"，终于开动了。
01
说起这个马场地块，老广州人都知道。
1992年建成的赛马场，后来变成了汽车城、家居卖场，再后来就成了半死不活的低效用地。
但这次不一样了。
从12月初市规自局发布公告收回36.2万平方米国有土地使用权，到挖掘机进场，只用了三周时间。
这速度，在广州土地整理历史上，算是相当罕见的。
我特意查了下，之前琶洲中二区有块地，从签收储补偿协议到正式挂牌，只用了3个月，已经刷新了广州纪录。
现在马场这个"世纪工程"，看来也要按这个节奏来。
补偿方案早就公布了，越秀集团作为做地主体，要掏约100亿元补偿款。
有意思的是，越秀本身也是马场公司的大股东，持股49.85%。
这意味着什么？
等于左手倒右手，但表面上看，程序走得相当规范。
现场工作人员说，这次清拆分阶段进行，先拆铁皮建筑，马会家居、马会酒店这些"大家伙"后面再慢慢来。
但可以肯定的是，预计明年上半年，这块地就能正式上架出让。
02
这块地为什么这么受关注？
很简单，这是珠江新城最后一块未充分开发的优质地块了。
整个珠江新城早就开发成熟，想再找这么大面积的地，比登天还难。
更劲爆的是价格。
据内部消息，马场地块的起拍总价将位列广州历年土拍总价榜第二位，仅次于广船二三期的188亿元。
如果最终成交价突破亚运城的255亿元，马场地块将直接登顶广州土拍总价榜首，跻身全国前列。
这是什么概念？
2025年广州全年土拍成交总金额才506.61亿元，一块地就占了半壁江山。
要知道，广州土拍市场这几年可不太景气。
2025年成交金额比去年下降了超过34%，虽然年底出现了一波"翘尾"行情，12月20天就卖了16宗地块，收金近197亿元，但整体还是偏冷。
马场这块"压箱底"的宝地，显然是要给广州土拍市场打一针强心剂。
03
从最新控规来看，马场地块的价值可不是一般的高。
项目总建面由原来的72.98万㎡调增至75.1万㎡，新增的2.12万㎡全部用于公服配套。
地块毛容积率仅1.95，这在寸土寸金的珠江新城，简直奢侈得让人眼红。
更值得一提的是，原规划穿过住宅区域的金穗路隧道已经调整路线绕行。
这说明什么？
说明相关部门对这块"珠城最后大型宅地"的重视程度，超乎想象。
规划显示，马场地块将新增5条城市道路，填补天河中央商务区路网空白，促进珠金琶（珠江新城、金融城、琶洲）资源互通。
同时，地块将打造超10公顷的顶级城央公园，并引入SKP顶奢百货，构建"高端酒店+特色体验"一体化消费链。
在"优先保证商业建筑面积"的原则下，马场地块未来不仅是珠城顶豪标杆，更将成为广州商业新名片。
04
随着广州马场地块开拆，最高兴的估计还是越秀集团。
作为做地主体，越秀不仅要支付约100亿元的补偿款，还是马场公司的最大股东。
更关键的是，越秀深度参与配套设施建设，在后续开发中具有天然优势。
当然，最终谁能拿下这块地，还要看真金白银的较量。但以越秀的实力和背景，胜算确实不小。
现在业内最关心的是，马场地块到底什么时候正式挂牌出让？最终成交价会是多少？
按照广州土地整理的效率，最快明年上半年就能完成前期整理，顺利上架。
我猜测，可能会选择在市场情绪比较好的时候推出，以获得更好的成交价格。
至于成交价，如果市场情绪高涨，突破255亿元的历史纪录不是没有可能。毕竟，这是珠江新城最后一块宝地，错过就没了。
在言叔看来，马场地块的开发，不仅仅是一个房地产项目，更是广州城市更新和产业升级的重要节点。
它将打通珠江新城和金融城之间的联系，实现"珠金琶"黄金三角的真正融合。
对于普通市民来说，这意味着以后逛街有更多选择，出行更加便利，生活品质全面提升。
对于广州来说，这意味着离国际消费中心城市的目标又近了一步。
现在，我们只需要耐心等待，看这块"黄金宝地"最终会花落谁家，又会创造怎样的价格神话。
毕竟，这是珠江新城最后的机会了。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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