图片来源：中房报图库
众新盘贴身肉搏，海淀楼市迎来最卷时刻。
彭红侠/发自北京
年终压轴大戏正在登场。
12月23日，北京市海淀区上地0702街区东地块竞价出让，海开、北京建工两家市属国企同台竞技，多轮竞价下，海开以84.56亿元拍下上地0702地块，溢价率0.4%。
从报名房企来看，上地0702地块竞价热度不及去年功德寺“双子星”。有分析认为，这与其84.22亿元起拍价、严苛竞买资格预审不无关系，较高的竞价门槛及年末房企拍地资金不足，或在一定程度上影响了上地0702地块的竞价热度。
上地0702地块是一宗“巨无霸”地块，由3幅子地块组合而成，包括0702-18、24两宗住宅用地，以及0702-23一宗其他类多功能用地。
其中，住宅部分建筑规模合计约9.31万平方米，多功能用地13.23万平方米，远高于住宅地块规模，且挂牌文件明确规定办公面积不低于70%，即约9.26万平方米，进一步加大开发运营难度。
在出让规则上，上地0702地块设置了一道罕见的“防火墙”——竞买资格预审。竞买人必须通过海淀区人民政府审核，方能取得入场券。这种严选机制在北京供地史上并不多见。
有分析认为，设置资格预审是基于地块的高价值、复杂开发需求及区域发展战略。该地块起拍价高达84.22亿元，在北京土地出让历史上高居第6位，在海淀区位列第2，仅次于此前保利+建工联合体摘得的嘉华天珺地块。
地块开发难度大、资金要求高，且须与中关村软件园产业定位衔接，设置资格预审可筛选出资金实力强、开发经验丰富、具备运营多功能用地能力的企业，确保项目顺利推进。
也有观点认为，通过预审可排除不合规或投机性企业，维护土地市场公平竞争环境，避免恶意竞标或违规操作。
上地0702地块所处板块现状投资价值较高，规划利好较多，所在位置交通便利，邻近地铁13号线、昌平线，多条公交线路环绕。
其核心价值一方面在于产业引擎驱动，地块周边互联网大厂众多，北侧不远即中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪总部大楼均聚集于此，东侧还有上地产业集群，高净值人群密度居北京前列。
另一方面价值在于教育，地块属于上地学区，有上地实验小学、上地实验学校，规划中的学校则有由北京市101中学承办的十二年一贯制学校。南侧还有中国农业大学（西校区）、北京体育大学等。
从位置上看，上地0702地块处于功德寺地块（和樾玉鸣、和樾望云）与中海树村地块（安澜北京）之间。和樾玉鸣、和樾望云两个项目在今年3月入市，销售指导价格10.5万元/平方米。安澜北京规划为4~6层洋房叠拼别墅住区，主力户型建面200~450平方米，该地块成交楼面价高达10.24万元/平方米，溢价率27.93%，销售均价16.5万元/平方米。
从中海·翠湖玖章、海开·颐海澐颂、保利建工·嘉华天珺，到和樾玉鸣、和樾望云，再到臻澐、建发·海晏、安澜北京、中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄，以及此次竞拍的上地0702地块，众新盘贴身肉搏，海淀楼市迎来最卷时刻。
对此，部分楼盘开始采取调整策略。今年5月，中海·中旅西山观复改名为“中海·翠湖玖章”，表面看起来改名是玄学的范畴，实际上，是为了将其纳入高端产品线“玖章系”，通过品牌重塑提振市场信心。
9月~10月，嘉华天珺西区进行了两次调规，从楼栋分布到产品户型、社区景观均进行了调整。同时，北京建工分两次将全部股权质押给保利，后续预计将由保利全面接管。
12月，香山樾传来成交送三年物业费的消息，渠道端成交还有额外两年物业费的优惠。这个曾让一众房企觊觎的豪宅盘，开盘当日官宣热销285套，但香山樾用了两年时间，才让真实的网签数字，赶上了开盘海报的数字。当前，这一项目正陷入集中退房疑似网签造假的争议。
复杂市场结构下，海淀不同地段、不同定位的项目采取截然不同的应对策略，其中多个项目降低姿态调整了销售价格，这在一定程度反映了项目面对去化压力时的现实选择。
这波“供地潮”正将海淀楼市推向一个前所未有的十字路口。在这个内卷升级的关键时刻，谁也不能置身事外，尤其是随着年底临近，众楼盘的销售压力进一步加大。部分定位相近、产品同质化、性价比不高的项目，将面临严峻挑战。
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