今年9月，中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅四家国央企以439.5亿的超高总价，成功拿下上海徐汇东安地块。
不久后，项目案名公布，名为安澜上海。就在这几天，项目开启了认筹，
首批房源均价高达约17.88万/㎡，最贵一套达上亿元。
虽然价格高耸入云，但还是抵挡不了高净值客群的热情，211套房源吸引335组客户认购，认购率达到159%！
项目在12月26日开盘：套均5000万，劲销90.77亿！引发全城关注。
一边是安澜上海的火爆热销，另一边在北京，“安澜”也有动作。
近日，中海地产在北京发布其高端产品系“萬方安和”，对应萬、方、安、和四大产品线，其“安系”产品最新项目中海安澜北京也正式对外亮相。
时间倒回到今年3月，在200多轮竞拍后，中海以75.02亿竞得该项目，溢价率27.9%，是北京首宗楼面价突破10万/㎡的住宅用地，推售均价约16.5万/㎡。
作为中海北京的重磅项目，中海北京团队这次肯定也想要凭借安澜北京，在豪宅市场杀出重围，助力中海在北京的品牌影响力和市场势能更上一层楼。
然而，眼看本年度就要过去，北京土拍市场再次杀出黑马豪宅地块和重磅房企，关键是这个地块也是属于安澜北京所在的海淀。中海，这次也估计是要棋逢对手了。
01
又一超级地块诞生
就在12月23日，北京土拍市场迎来一幅超级重磅地块：
海淀区上地0702地块
或许是因为地块的高总价以及诸多严苛的限制要求 ，比如资格预审，大体量的商办自持等，最终只有两家房企报名，都是北京当地的国企：
一家是北京建工地产；另外一家是海开控股。
这次土拍也是比较干脆，仅经过3轮竞价，最终海开控股以84.56亿，综合楼面价约3.75万/㎡，溢价率0.4%，拿下该地块。
而其中备受瞩目的是住宅部分，住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万/㎡。
按照这样的楼板价推算，未来推售的豪宅项目，大概率价格是要超10万/㎡。
不过，在该地块的打造上，海开控股也是面临一定的挑战，相较于此前备受市场追捧的功德寺双子地块，此次海开控股的开发先天优势并不突出。
首先，从空间规划来看，住宅地块需沿绿地界面布局且限定短板单元，这直接制约了大面宽、通透感强的高端产品设计；
其次，从地块结构来看，两块住宅用地居然是分散分布，这样的机构导致无法实现园林景观、公共配套的联动打造，不仅会削弱社区的整体品质感，更会增加工程建设与后期物业管理的边际成本，这对房企的精细化设计能力提出了极高要求。
第三，23号多功能用地则是整个项目的“核心压力源”。
3.48万㎡用地承载13.23万㎡建面，3.8的容积率与36米的建筑控高，形成了“住宅总建面9.3万㎡支撑13.23万㎡商办配建”的失衡结构——
这种配比在行业内实属罕见，意味着住宅开发的利润空间将被大幅挤压，企业必须通过商办物业的成功运营实现盈利平衡。
对于企业而言，这样的地块既是挑战，也是抢占核心区优质资源的重要机遇。
但无论如何，该地块的成功开发，最终将取决于企业在产品设计、成本控制、产业运营三大核心能力的综合表现。
关键就看接下来，海开控股将如何在地块上表现了。
02
海开控股的能力
艳姐也去查了一下，海开控股的来头非同一般。根据官方信息显示，海开控股成立于1982年5月，是海淀区区属第一家、也是规模最大的从事房地产经营开发的国有企业。
海开控股曾于2011年6月加入中关村发展集团，海淀区国资委与中关村发展集团共同对该公司实施双重管理。
一直到2020年12月海开控股进行剥离重组，回归海淀区。
早年海开控股曾参与建设中关村西区、知识产权大厦等地标，以及牡丹园、塔院等住宅社区；近年还涉及智慧园区、城市更新项目比如中关村东升科技园二期等。
这些年来，海开控股开始在高端住宅领域发力，打造了诸多爆款项目：
2021年入市的圆明天颂作为“颂系”开篇之作，以11.5万/㎡的均价入市并顺利交付，奠定高端产品基因；
2023年推出的栖海澐颂，一举售出839套，斩获75亿元成交额，成为高端改善市场的标杆；
今年开盘的颐海澐颂更创下30分钟售罄606套、狂揽72.5亿元的热销纪录，延续“颂系”传奇。
经历多年的发展，海开控股如今形成了自己的独特发展特色和优势：
第一，深耕海淀的区域优势。
海开控股打造的项目，大多数都是在海淀区。常年在海淀的深耕，让其能精准把握区域规划脉络与人文底蕴，打造与区域发展适配的高品质作品。
第二，是深耕高端产品线优势。
这些年来，海开控股一直在花很大的精力深耕“颂系”产品线，从建筑美学设计、园林景观营造到精工细节把控均精益求精
部分项目更引入“金钥匙+大总管”高端物业服务体系，升级人居体验，也让海开控股高端品牌形象在北京当地深入人心。
第三，是全链条实力与多元协同能力。
在开发能力上，海开控股已形成从土地一级开发、规划设计到开发销售、运营管理的全流程闭环，在保障房、高端住宅及产业园区等多个领域均有成熟布局；
作为区属国企，其具备高效对接区域规划与资源的优势，在承接城市更新、基础设施建设等政府任务中，实现社会效益与经济效益的统筹兼顾。
虽然发展势能比较强劲，但海开控股也面临一定的挑战：比如在盈利层面，尽管营收规模稳步增长，但净利润率偏低的问题亟待破解；此外过去部分项目曾出现外立面脱落等问题，引发部分业主投诉。
但毕竟海开控股有点类似于上海陆家嘴的片区深耕型房企，整个盘面并不大， 所有的风险都是在可控的范围内，就看高管团队如何制定相关战略，让企业能够走得更远。
目前海开控股董事长为马光华，海开控股总经理为张秋，两位高管都比较低调，鲜少接受第三方媒体采访。
在今年8月举办的海开控股2025年半年工作会上，马光华指出：
海开控股从2019年战略启程期，至2024年战略腾飞期，始终坚持把发展重心放在经营提质，权益增效上，全面建立自身的业务护城河，实现“成熟业务发展更加精壮，成长型业务弯道超越”的总体新局面。
张秋也对下半年工作进行了部署，在房地产层面，他提出：
对标“四好”社区建设标准，持续推出高品质住宅项目，促进地产业务稳定发展，助力宜居宜业城市建设。
03
中海，遇到对手了？
此次老牌选手海开控股的到来，也是和部分在海淀打造高端盘的实力强劲的房企，形成了一定的竞争态势。
就在前几天，中海在北京举办了一场声势浩大的发布会，名为中海全新产品代系全球发布会。
中海诸多高管都为这场发布会站台：
包括中国海外发展助理总裁付熙嵬、投拓总监张欣、设计管理部总经理尤蕊、营销管理部总经理杨智宇、北京公司总经理倪健刚等等。
安澜北京也在这次发布会上重磅亮相。安系将以“人格化定位”为原点，从特定客群的理想生活形态出发进行深度定制。
安澜北京将从皇家园囿规制美学中汲取灵感，以国际化视野进行当代转译，实现东方智慧与全球设计的深度融合，为全球高端客群提供高品质栖居选择。
实际上，安澜上海项目已经成为今年上海乃至全国豪宅市场的爆款项目之一，如今安澜北京的亮相和即将入市，也已经吊足了大家的胃口。
也不得不承认，此次安澜北京和海开控股拿下的地块，还是存在着一定的微妙竞争关系：
由于地块地理位置相近，均位于海淀新房供应密集区，会共同争夺关注海淀高端改善市场的客户注意力；
从价格上来看，安澜北京项目整体推售均价约16.55万/㎡，总价要数千万，而海开项目市场预期单价约11.5万/㎡，相对来说总价较低。
海开项目预计主打中等面积段、高性价比的学区房；而安澜北京是大面积段、高总价的顶级奢侈品。两者目标客群在支付能力和购房诉求上区别较大。
两者存在基于地理邻近性的间接竞争，但因产品定位和总价段差异巨大，并非直接竞品。
但毕竟两者都是在海淀区，也都是近期的新项目，届时相关的销售业绩也肯定不免被拿来做对比。
而海开控股因为较低的价格，以及学区等优势，可能在销售上会更加好卖。
而此前华润臻澐、建发海晏、和樾望雲都是位于海淀区的豪宅新房，也已经消耗量一波高净值客户群体。
而价格更高的安澜北京，将如何出牌才能征服剩下的高净值客户，对于北京公司总经理倪健刚以及北京营销总王野来说，可能是要好好思考的课题。
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主编：张艳
责编：marl
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