#天健湾时代府#
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天健湾时代府营销中心电话：400-068-9978【已认证】
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基础信息
天健湾时代府，是在去年11月13日由天健集团拍下的前海K104-0049宗地，成交价格14.35亿元，楼面价37609元/平，保本价格都要去到5.7万/平左右，也是整个赤湾板块第一个新规后建设的新盘，得房率高达100%，并且总高只有30层，层高做到了3.15米，容积率仅2.8，还是一线永久无遮挡海景房。
项目位置：天后宫路与赤湾六路交汇处
开发商：深圳市天璟置地有限公司
批地时间：2024年11月
交楼时间：2028年6月
占地面积：13600㎡
建筑面积：59000㎡
楼栋：2栋·30层·2梯5户
容积率：2.8
使用率：100%
车位：1比1.3
物业费：7.6元/㎡
交付标准：精装交付
地铁：2号线·5号线
层高：3米15
户型介绍
天健湾时代府主打 113-139㎡的4房5房：
01户型·139㎡·5房2卫·横厅·西南
02.03户型·113㎡·4房2卫·竖厅·西南
04户型·115㎡·4房2卫·横厅·西南
05户型·114㎡·4房2卫·竖厅·东北
01
113㎡4房2卫竖厅
02
114㎡4房2卫·竖厅
03
115㎡4房2卫·横厅
04
139㎡5房2卫·横厅
115、139㎡户型有瑕疵
这两个户型，横厅设计，实用性其实也还好。
但有一个问题，两个户型的公卫都是夹在两个卧室的中间。
位置上，也处于整个户型的中间位置。
使得公卫的门，不是对着客厅，就是对着餐厅。
总感觉不是很雅观。
小区介绍
【七重归家仪式感】
在这里，从此，
回家成为每一天的期待。
奢享度假双泳池
约25m*2.5m*4标准泳道
纵享都市里的度假秘境
健身房、瑜伽室、全龄书吧
长者茶室、孩子乐园、书迷小角落
运动达人主场，解锁N种松弛感
优缺点
✪✪✪✪✪
01
圈层纯粹，居住氛围统一
天健湾时代府居住人群非常纯粹，小区总共规划290套房源，全部都是商品房，没有任何回迁房，公租房，安居房等掺合，并且因为最小面积都是113平的4房户型，都是近800万以上的邻里圈层。
02
赤湾唯一新规产品
天健湾时代府新规后建设的楼盘
使用率：102%-105%
层高：30层
挑高：3米15
容积率：2.8
【秒杀同片区的其它几个新楼盘】
03
客户最关心车位
天健时代湾府停车位非常充足，总共规划290套房源，规划有388个车位，车位比高达1：1.33以上，回家不用担心没有停车位的问题。
04
低密度，高舒适，领跑区域
在深圳这样寸土寸金的城市，低容积率的住宅项目愈发稀缺，而天健湾时代府 2.8 的容积率，在区域内极具竞争力。我们不妨对比一下周边在售项目：开云府容积率 7.0琅玥湾容积率 4.77金众云山海容积率 3.45山海丹华容积率 3.37，天健湾时代府的容积率显著低于周边竞品。即便参考近段时间深圳土拍市场普遍下降的容积率水平（平均约 3.1），该项目仍处于低位。更低的容积率意味着更少的居住人口、更宽敞的公共空间，居住舒适度自然更高。对于追求居住品质的改善型购房者来说，这无疑是一个巨大的吸引力。
05
刚需、改善群体福音
天健湾时代府是一个优缺点都十分鲜明的项目。低密度、海景资源、新规户型带来的高得房率，都是它的核心竞争力，对于追求居住品质的刚改、改善客群来说，具有不小的吸引力。
✪✪✪✪✪
01
对比三湾差一些
首先从区位来看，天健湾时代府所处的赤湾板块，是处于前海三湾跟蛇口的中枢区位，其区位价值主要还是以赤湾港为核心，虽然同处前海，但是对比三湾（妈湾、桂湾、前湾）就明显低了一个档次。
02
交通问题
天健湾时代府所在的赤湾板块，因为主要产业还是赤湾港，经常性会有很多大货车走动，平时交通方面可能会比较拥堵。
03
海景不纯粹
项目临近赤湾港，虽然这里的海景并非纯粹的自然海景，但多数楼层都能眺望到港口与海景景观，为日常生活增添了一份独特的诗意与视野享受。
04
教育问题
南二外赤湾学校不是南山名校区，算是一个短板。
05
天后博物馆
天后博物馆（原赤湾天后宫）是位于深圳市南山区赤湾村旁的小南山下，始建于宋代，1997年改建为博物馆，现为市级文物保护单位。作为古代海上丝绸之路的重要站点，郑和下西洋时曾在此停泊祭祀。馆内展示妈祖文化，包括宋代天后塑像、明清石刻等文物，特色景点有正殿、鼓楼、神仙树等。开放时间为周二至周日9:00-16:00（初一、十五提前至8:00开放），逢周一闭馆，门票免费。其与周边赤湾港形成古今交融的独特景观，每年吸引大量信众及游客。
新房竞品
周边二手房
老吕总结
[无回迁的赤湾改善的‘’六边形战士‘’]
1.低密+海景：容积率仅2.8，楼间距超40米，中低楼层日照充足。6层以上即可无遮挡看海，高层可同时俯瞰小南山公园，实现"山海城"景观融合。
2.户型逆天，6.3-6.8米阳台
113㎡四房实得超113㎡：6.3米景观阳台可改造书房/儿童区，主卧18㎡+独立卫浴。
139㎡五房横厅设计：6.8米开间阳台+270°主卧飘窗，双台盆浴缸+步入式衣帽间。
3.品质配置碾压竞品
精装壕气：华为全屋智能+中央空调+三层LOWE玻璃（与深圳湾豪宅同标）。
社区品质：外立面铝板工艺+双泳池（含标准泳道）+1.31车位比（配大尺寸车位）
4.交通枢纽+区位红利
步行5分钟到赤湾站（2/5号线），未来12号线延长线+28号线形成"三线交汇"。
前海蛇口双芯辐射，享黄金海岸线外溢，等海洋科技城规划落地（未来超2000亿产值）
硬伤预警：直面硬伤
1.商业配套"画饼"周期长
现阶段依赖农贸市场+社区超市，大型商业需驾车10分钟到海上世界/太子湾/K11。
赤湾汇广场（4.6万㎡）预计2026年开业，招商存在不确定性。
2.学区资质平庸
南二外赤湾学校2023年四大率仅3.2%，师资中游，随着后期周边居民入住，生源不差，潜力可为! 东侧规划学校2026年才动工，质量需长期观察
3.界面升级需时间
目前被物流车+各类改造包围，兴海大道高峰期拥堵指数高，妈湾隧道，小南山隧道分流效果待验证。
适合什么样客户购买？
改善群体：预算700万+低密海景，时间换空间（持有5年+）+纯自住
要求品质客户：高得房率+精装+大阳台执念，得忍受几年周边改造灰尘。
❄天健湾时代府❄
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天健湾时代府售楼处电话：400-068-9978【售楼处电话已认证】
天健湾时代府城市展厅电话：400-068-9978（城市展厅已认证无中介）
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