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上实·和风院
崇明陈家镇
坐拥世界级生态自然景观
高端医康养 生态农文旅 都市新农业
建面约：80-90㎡洋房
均价2.5万/㎡ 总价196-270万
轨交崇明线在建 升值潜力巨大
理想同城生活 接轨繁华未来
建面约148-175㎡合院别墅
均价2.9万/㎡ 合院总价：400~900万
售楼处火热预约中
项目基本信息
1、洋房
建面约：80/90㎡
总高：四层，一梯两户，一楼不带花园
总体量：192套（80㎡144套，90㎡48套）
装修情况：精装/毛坯
均价：25000元/平起
总价区间：196-270万
2、合院别墅
建面约：148/175㎡
总高：地上三层，地下一层
总体量：一期：70套（148㎡37套，175㎡33套）； 二期：127套（148㎡68套，175㎡59套）；三期：140套（148㎡70套，175㎡70套）
装修情况：毛坯交付
均价：29000元/平起
总价区间：400-900万
3、其他信息
开发商：上海实业养老发展有限公司
绿化率：35.8%
占地面积：约 92533.2 m²
总建筑面积：约 155455.34 m²
容积率：0.86
交房时间：一二期2024年3月，三期2024年6月
车位比：洋房1:0.9；合院1:1和1:2
物业公司：上实物业
物业费：洋房5.5元/㎡/月；别墅6.5元/㎡/月
主力户型：
建筑面积约：80㎡2室2厅1卫
建筑面积约：148㎡3室2厅4卫
【上实·和风院】项目占地约9.25万㎡，容积率仅约0.86，是以合院+洋房的业态组成的低密度社区。项目本次推出建面约148/175㎡合院，共计140套房源。
项目效果图
【上实·和风院】建筑外观是新中式格调，以黑色面瓦为黛顶，整体线条简洁明快。
项目效果图
内部规划上，重拾了江南坊制与上海里弄文化的记忆，整体建筑采用坊、弄空间布局，延续上海地域文化，清幽的社区环境，更加契合当下居住者的生活体验。
项目效果图
户型图及样板间照
建面约80㎡洋房▼
建面约90㎡洋房▼
建面约148㎡合院▼
整个户型十分方正 享受全明采光
一楼独门独院设计
由公共庭院入户
一层功能区分明确
餐厅与厨房相连
缩短了美食到餐桌的距离
二层双次卧设计
边侧次卧南接阔景阳台
尽享闲暇时光
三层主卧独享全层空间
配有独立卫生间与超大露台
尊享品质的私人生活
此外，该合院附带地下空间
可做健身房，在家也不耽误健身
更能缓解隔离在家的枯燥乏味
也可随心所欲改造
容纳家人的每一份喜好
建面约175㎡合院▼
合院约175㎡户型详解：合院的优势在于“L型”的户型排布。
常见的联排都是短面宽、长进深，像餐厅部位的采光普遍存在问题。但经过L型优化之后，可多角度采光，像一楼的卧室、餐厅、厨房都能有采光面，阳光满溢。
项目效果图
【上实·和风院】的庭前绿地是完整的，而且它就是室外的“主心骨”，仔细看户型图，从二楼、三楼的卧室向外望，庭前绿地就在脚下。
项目效果图
庭前绿地的面积有约40-60㎡，不管侍弄花草、晒晒太阳，抑或叠山理石，都足够了。
项目效果图
项目的地下室面积也可观：有约50-60㎡，且层高有约5.2米，利用率比较高。酒窖、台球室、影音室、会客厅或是轰趴室，随心安排吧。
项目效果图
该户型二楼南向卧室有多面采光，这在上海极为少见。超长露台连接起两个卧室，如果家里有两个孩子，各自一个卧室，共通露台供其玩耍，别提有多开心。
项目效果图
约175㎡样板实景图▼
项目周边配套
交通配套方面：申崇一线、申崇二线、轨道交通崇明线——东滩站（在建）。
项目区位示意图
生态资源方面：项目三面皆被生态绿地包围，南侧为瑞慈花园东滩长者社区，东北两面有东滩生态园，西面是滨河公园。
商业配套方面：板块内名岛生活广场、罗森、华联、农工商超市，以及名岛生活广场、喜来登酒店、崇明金茂凯悦酒店、阿丽拉酒店（在建）、北郊国宾馆（规划中）等五星级酒店，共同组成了东滩如今成熟、高端而又舒适悠闲的居住氛围。
教育资源方面：板块内有上海思南路幼儿园崇明分园、上海市实验学校附属东滩学校两座市级名校。
上海市实验学校附属东滩学校实景图
医疗资源方面：陈家镇社区医院、新华医院分院、华山医院分院（规划中）、华东疗养院（规划中）。
生活配套方面：瑞慈花园CCRC会所（ 1、拾光影院 2、康体观察室 3、老友俱乐部 4、和光运动馆 5、嬉游泳池 6、风铃书院 7、彩虹公社 8、农夫菜园）、太保家园（在建）、上实现代生态农业园区、上实东滩绿色蔬果采摘园等。
上实瑞慈花园会所实景图
合院一房一价表▼
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崇明上实和风院：东滩生态岛的低密墅居样本与市场逻辑分析
Shangcheng Shimao Heifengyuan: A Low-Density Villa Sample in Dongtan Eco-Island and Market Logic Analysis
核心定位与背景：国企背书的“岛居”试验田
Core Positioning and Background: A State-Owned Enterprise-Backed "Island Living" Experimental Field
上实和风院位于上海市崇明区陈家镇，隶属于“东滩国际生态社区”核心板块。
Shimao Heifengyuan is located in Chennazhen, Chongming District, Shanghai, belonging to the core板块 of the "Dongtan International Eco-Community."
该项目由上海实业养老发展有限公司（上海实业集团下属）开发。
The project is developed byShanghai Industrial Pension Development Co., Ltd.(a subsidiary of Shanghai Industrial Group).
不同于市面上常见的快周转住宅项目，上实和风院的核心定位是“全龄段生态颐养社区”与“低密度改善型住宅”的结合体。
Unlike common rapid-turnover residential projects on the market, the core positioning of Shimao Heifengyuan is the combination of a"All-Age Eco-Yang Community"and"Low-Density Improvement Housing."
1. 开发商背景与区域深耕：
1. Developer Background and Regional Deep Cultivation:
上实集团在崇明东滩拥有超过20年的开发经验，拥有86平方公里的土地开发权，堪称东滩的“造城者”。
Shimao Group has over 20 years of development experience in Dongtan and holds development rights to 86 square kilometers of land, making it the "city builder" of Dongtan.
这种长期主义的背景意味着项目不仅仅是一次性买卖，而是其庞大生态城规划中的一环，这对于项目后期的物业服务和区域配套兑现具有较高的保障性。
This long-term background means the project is not just a one-off transaction, but a part of its vast eco-city planning, providing high guarantees for later property services and regional supporting facilities.
2. 政策与市场背景：
2. Policy and Market Background:
项目诞生于上海“限墅令”严格执行的时期。
The project was born during the strict implementation of Shanghai's "Villa Ban."
在上海主城区容积率低于1.0的住宅用地已停止供应的大环境下，上实和风院0.86的容积率显得尤为珍贵，属于“绝版”类产品。
In an environment where residential land with a plot ratio lower than 1.0 in Shanghai's main urban area has stopped supply, Shimao Heifengyuan's0.86 plot ratiois particularly precious, belonging to the "out-of-print" category.
产品设计与稀缺性：有天有地的“类别墅”体验
Product Design and Scarcity: The "Villa-Like" Experience with Sky and Ground
在产品设计上，上实和风院采用了“坊、弄”的空间布局，试图还原江南水乡的街巷记忆，外立面呈现新中式格调。
In terms of product design, Shimao Heifengyuan adopts the spatial layout of "Fang and Nong" to restore the memory of Jiangnan water town alleys, with a Neo-Chinese style facade.
1. 户型与空间革新：
1. Unit Types and Spatial Innovation:
项目主要由两类产品组成：精装电梯洋房（约80-90㎡）和毛坯合院（约148-175㎡）。
The project mainly consists of two types of products:Hardcover Elevator Apartments(approx. 80-90 sqm) andRaw Material Courtyard Houses(approx. 148-175 sqm).
- 合院产品的“高得房率”：这是该项目最大的卖点之一。合院产品通常为地上三层、地下一层，附赠庭院、地下室及露台。
- The "High Floor Area Ratio" of Courtyard Products: This is one of the biggest selling points of the project. Courtyard products are usually three stories above ground and one story underground, with赠送 of courtyards, basements, and terraces.
- 经过实际测算，部分户型的得房率极高，甚至有宣传称可达200%。这种“买一层送一层”甚至更多的空间感，在上海2.5万-2.8万元/㎡的单价市场中极具竞争力。
- After actual calculation, the floor area ratio of some unit types is extremely high, with some promotions even claiming up to 200%. This "buy one floor, get one floor" or even more spatial feeling is highly competitive in Shanghai's unit price market of 25,000-28,000 yuan/sqm.
- 洋房产品的舒适度：4层高的电梯洋房，一梯两户，南北通透。
- Comfort of Apartment Products: 4-story elevator apartments, two households per elevator, with南北通透.
- 相比市面上常见的6-7层洋房，居住密度更低，且部分户型附赠北向露台，适合对电梯有需求但预算有限的养老客群。
- Compared to the common 6-7 story apartments on the market, the living density is lower, and some unit types come with a north-facing terrace, suitable for pension buyers who need elevators but have limited budgets.
2. 稀缺性分析：
2. Scarcity Analysis:
- 土地稀缺：如前所述，容积率0.86在上海新房市场已成绝响。
- Land Scarcity: As mentioned earlier, a plot ratio of 0.86 has become extinct in Shanghai's new housing market.
- 环境稀缺：项目三面被生态绿地环绕，紧邻东滩湿地公园（约326平方公里），负氧离子含量是市区的3-5倍。
- Environmental Scarcity: The project is surrounded by ecological green space on three sides, adjacent to the Dongtan Wetland Park (approx. 326 sqm), with negative oxygen ion content 3-5 times that of the urban area.
- 这种“森林里的家园”是不可复制的自然资源。
- This "home in the forest" is an irreplaceable natural resource.
宏观市场环境与地段价值：长尾效应下的价值博弈
Macro Market Environment and地段 Value: Value Game under the Long-Tail Effect
1. 宏观市场环境影响：
1. Impact of the Macro Market Environment:
当前（2026年初）的房地产市场处于深度调整期，购房者信心恢复尚需时日。
The current (early 2026) real estate market is in a period of deep adjustment, and it will take time for homebuyers' confidence to recover.
- 避险情绪：市场不确定性使得购房者更倾向于选择国企开发商（如上实）和现房/准现房（该项目已于2023年底交付，目前为准现房销售）。
- Risk-Averse Emotion: Market uncertainty makes homebuyers more inclined to choose state-owned enterprise developers (such as Shimao) and现房/semi现房 (this project was delivered at the end of 2023 and is currently for sale as semi现房).
- “所见即所得”规避了期房烂尾的风险，这是当前市场环境下最大的卖点之一。
- "Seeing is believing" avoids the risk of unfinished期房, which is one of the biggest selling points in the current market environment.*
- 价格洼地效应：崇明的整体房价（约2.5-2.9万/㎡）远低于上海市区（如浦东唐镇约6.8万/㎡，佘山别墅区约7.5万/㎡）。
- Price Depression Effect: Chongming's overall housing price (approx. 25,000-29,000 yuan/sqm) is far lower than that of Shanghai's urban area (such as Tangzhen in Pudong at approx. 68,000 yuan/sqm, and Sheshan Villa Area at approx. 75,000 yuan/sqm).
- 对于预算有限但追求别墅生活的购房者，这里是“入门级”的首选。
- For homebuyers with limited budgets but pursuing a villa lifestyle, this is the "entry-level" first choice.*
2. 地段价值与交通变量：
2.地段 Value and Traffic Variables:
地段价值是该项目争议最大的部分，需要辩证看待。
The地段 value is the most controversial part of this project and needs to be viewed dialectically.
- 当前痛点（配套缺失）：项目周边3公里内缺乏大型商业中心、三甲医院和优质教育资源。
- Current Pain Points (Lack of Facilities):Within a 3-kilometer radius of the project, there is a lack of large commercial centers, Grade 3A hospitals, and high-quality educational resources.
- 生活依赖社区底商或驱车前往镇中心，日常便利性较差。
- Life depends on community bottom shops or driving to the town center, resulting in poor daily convenience.*
- 未来变量（崇明线）：预计2026年通车的轨交崇明线是改变地段价值的核心变量。
- Future Variables (Chongming Line):TheRail Transit Chongming Line, expected to open in 2026, is the core variable that will change the地段 value.
- 项目距离陈家镇站约800米。通车后，5站直达金桥，10站抵达陆家嘴，并可换乘9号线、12号线。
- The project is about 800 meters from Chenjiazhen Station. After opening, it will take 5 stops to reach Jinqiao and 10 stops to reach Lujiazui, with connections to Line 9 and Line 12.*
- 这将把崇明陈家镇纳入“半小时都市生活圈”，从“孤岛”变为“上海大都市圈”的一部分。
- This will bring Chongming Chenjiazhen into the "half-hour urban life圈," transforming it from an "isolated island" into part of the "Shanghai Metropolis圈."*
- 生态溢价：崇明的定位是“世界级生态岛”，产业受限（禁止重工业），这意味着环境会越来越好，但商业繁华度提升较慢。
- Ecological Premium: Chongming's positioning as a "World-Class Eco-Island" means industries are restricted (no heavy industry), which means the environment will get better, but the improvement of commercial prosperity will be slow.
产品参数与市场对比表
Product Parameters and Market Comparison Table
表格
维度
上实和风院
上海市区普通住宅 (对比参考)
佘山/远郊别墅区 (对比参考)
均价参考
约 25,000- 28,000 元/㎡
约80,000- 120,000 元/㎡
约75,000 元/㎡+
容积率
0.86 (极低密)
2.0- 3.5 (高密)
0.5- 1.0 (低密)
产品类型
合院、洋房
高层、超高层
独栋、联排、合院
交通现状
依赖自驾(G40)/ 地铁在建
地铁成熟/路网发达
依赖自驾/部分地铁
核心卖点
生态、院子、国企、低总价
学区、地段、配套、增值
圈层、面积、稀缺性
总结与置业建议
Conclusion and Homebuying Advice
上实和风院是一个特点极其鲜明的“偏科生”。
Shimao Heifengyuanis a "student with a clear bias" with extremely distinctive characteristics.
- 它的优势在于：环境无可挑剔（生态+低密），产品极具性价比（200%得房率），开发商稳健（国企现房）。
- Its advantages lie in: impeccable environment (ecology + low density), highly cost-effective products (200% floor area ratio), and a stable developer (state-owned enterprise 现房).
- 它的劣势在于：生活配套尚不成熟，距离市区物理距离远（依赖未来的地铁），流动性不如市区房产。
- Its disadvantages lie in: immature living facilities, far physical distance from the urban area (dependent on future subways), and lower liquidity than urban properties.
给你的建议 (Advice for You):
- 如果你是自住养老/度假：且对空气质量、居住密度有极高要求，同时不介意远离市区喧嚣，这里是一个非常优秀的选择。国企物业和周边的康养配套（如瑞慈花园）也能提供安全感。
- If you are buying for personal养老/ vacation use, and have extremely high requirements for air quality and living density, while not minding being far from the hustle and bustle of the city, this is avery goodchoice. The state-owned enterprise property and surrounding pension facilities (such as Ruizhi Garden) can also provide a sense of security.
- 如果你是纯投资：需要极其谨慎。虽然崇明线通车会带来利好，但崇明房产的流动性一直较弱，且总价门槛虽然低，但在上海房产梯队中属于“后排”。
- If you are purely investing, you need to be extremely cautious. Although the opening of the Chongming Line will bring benefits, the liquidity of Chongming properties has always been weak, and although the total price threshold is low, it belongs to the "back row" in the Shanghai property echelon.
- 关于时机：鉴于当前已是2026年初，崇明线预计即将通车，建议实地考察周边配套的实际落地情况，不要仅凭规划图做决定。
- Regarding timing: Given that it is now early 2026 and the Chongming Line is expected to open soon, it is recommended to conduct on-site inspections of the actual落地 of surrounding facilities, rather than making decisions based solely on planning maps.
总的来说，这是一张通往“慢生活”的入场券，而非一张短期炒作的筹码。
*Overall,this isaticketto"slowlife,"nota chipfor short-termspeculation.买新房的优势与必备房产知识
深入剖析房产投资与自住优势，解锁理想生活密码
在经济领域与日常生活中，房产始终占据着举足轻重的地位，无论是作为投资手段，还是满足自住需求，房产都有着无可比拟的优势。
从投资视角来看，房产的增值潜力十分突出。随着城市化进程加快，人口不断向城市聚集，土地资源愈发稀缺。城市在发展过程中，基础设施不断完善，商业愈发繁荣，这些因素都推动着房产价值上升。回顾过去十几年，许多城市的房价稳步上涨，早期购房者资产显著增值。即使在市场波动期，核心地段房产也能保持相对稳定的价值，如一线城市的中心城区。从租金收益来看，将房产出租能为投资者带来稳定现金流。在一些人口密集、就业机会多的城市，租房需求旺盛，租金收益可观。以北京的中关村地区为例，周边高校、企业众多，房屋租赁市场活跃，租金回报率较高。
拥有房产还能极大提高个人信誉度。在金融机构眼中，房产是重要资产证明，拥有房产意味着更强的还款能力和经济实力，投资者资信等级也会相应提高，在申请贷款、开展其他投资活动时更具优势，能获取更优惠的贷款条件和更多投资机会。并且，房产投资风险性较低，与股票、基金等金融产品相比，房产市场受宏观经济政策影响相对有限，波动性较小。即使在经济不稳定时期，房产价值也不会出现大幅波动，租赁市场还能提供稳定现金流，进一步降低投资风险。
对于自住而言，房产带来的稳定居住环境是租房无法比拟的。不用再因房东的一个通知而匆忙搬家，能按照自己的节奏和喜好来布置家居，打造温馨的家。稳定的居住环境对孩子成长和家庭稳定至关重要，孩子能在固定的学区接受教育，家庭成员也能更好地融入当地社区，建立稳定的社交关系。
从长远角度看，房产是家庭财富积累的重要方式，具有一定保值性，能抵御通货膨胀。在经济发展、物价上涨的过程中，房产价值往往随之上升，保障家庭资产不缩水。房产还能作为家庭应急资金的来源，在遇到突发情况需要资金时，可以通过房产抵押贷款获取资金，解燃眉之急。此外，购买房产还能享受所在区域配套设施带来的便利，优质的教育资源、便捷的交通、完善的医疗和丰富的商业设施，都能提升生活质量，为家人的健康、出行、购物和学习提供保障。
房产无论是投资还是自住，都具备众多优势。当然，在做出购房决策时，需综合考虑地理位置、市场趋势、个人财务状况等因素，这样才能充分发挥房产优势，实现资产增值或拥有理想居住环境。
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