（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
陈桂芳早年居住于二号房屋，丈夫去世后，该房屋归其个人所有。2001年，二号房屋被拆迁，陈桂芳获得拆迁补偿款。
随后，她用部分拆迁款出资购买了一号房屋（平房，无土地证）。因当时政策或单位原因，房屋登记在三女儿赵静名下。陈桂芳称，此举仅为“借用名字”，赵静未出一分钱，也从未主张过产权。
2019年，陈桂芳得知赵静对外负债，立即要求将房屋过户至自己名下。但因房屋性质特殊（私产平房、无土地证），加上疫情影响，过户迟迟未能完成。
2023年，债权人李强依据生效的A号仲裁裁决，申请法院强制执行赵静名下财产。法院依法查封并在网络平台拍卖了一号房屋，成交价近300万元。
陈桂芳随即提出执行异议，主张：“房子是我买的，只是借名登记，应归我所有。”
法院审查后作出B号裁定，驳回其异议。
陈桂芳不服，提起执行异议之诉，请求：
停止对一号房屋的拍卖；
确认房屋归其所有。
赵静书面表示同意母亲主张；李强则坚决反对，认为房屋登记在赵静名下，且已设立抵押，应继续执行。
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回陈桂芳全部诉讼请求；
✅ 一号房屋作为赵静责任财产，可依法用于清偿债务。
核心结论：即使存在“借名买房”事实，若房屋已设立抵押，借名人亦不得对抗善意抵押权人的强制执行。
三、法院说理
借名买房需充分举证，不能仅凭亲属陈述
陈桂芳与赵静系母女，存在利害关系；
其提交的《协议》《买卖合同》真实性存疑，且在前后程序中陈述矛盾（曾称“无买卖协议”，后又提交）；
银行流水无法直接证明款项用于购房。
即便借名成立，权利性质仅为债权，非物权
借名人仅享有“请求出名人配合过户”的合同债权；
不享有房屋所有权，不能对抗第三人。
抵押权具有优先效力，可排除借名人主张
根据《执行异议复议规定》第27条：
“申请执行人对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的，案外人提出的排除执行异议不予支持。”
李强作为善意抵押权人，已办理抵押登记，其权利应受法律保护。
风险自担原则
陈桂芳明知借名购房存在风险（如出名人负债、死亡、反悔），仍选择如此操作，应自行承担不利后果。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
“借名买房”在北京司法实践中本就风险极高，尤其涉及：
亲属之间无书面协议；
出资凭证不清晰；
房屋长期未过户。
一旦房屋被设立抵押、查封或出售给善意第三人，借名人几乎无法追回。
即使全家认可“房子是你的”，只要登记在他人名下，法律上就是他人的财产。
特别提醒老年人：
不要因“省暖气费”“避税”“方便”等理由将房产登记在子女名下！
一旦子女婚姻变动、负债、意外身故，房产可能瞬间流失。
真实教训：
本案中，母亲用毕生积蓄买房，却因一个“借名”操作，最终房财两空。
法律保护的是登记公示的权利，而非“谁出的钱”。
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