房地产减税政策研究|个税|交易所免征增值税|减税政策|契税|房地产|税务总局

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

2025年12月30日，财政部和税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》。此次对个人销售住房落实增值税减税政策，充分体现相关部门立足中央经济工作会议精神和房地产工作新要求，持续降低税费和交易成本。随着增值税减税政策的推进，关于房地产减税政策的讨论也进一步增加。本报告首先对增值税减税政策进行详细分析，然后基于2024年以来房地产减税政策进行系统总结。

增值税减税的核心内容

1、政策核心变化：征收率下调

此次财政部等部门政策明确，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策自2026年1月1日起施行。

此次政策最主要的变化是增值税征收率的下调。过去，个人销售持有不足两年的住房，其增值税征收率按5%计算，如今调整为按3%计算。通俗解释是，房东将购进不足两年的住房进行出售，即挂牌出售二手房，此时增值税计算的公式将从“房价*5%”下调为“房价*3%”。

以具体案例进行说明。假设某二手房出售价格为100万元，其持有时间低于两年。在旧政策下，按5%的征收率计算，其增值税税额为5万元，房东售房成本较高。而新政策下，按3%的征收率计算，增值税降低至3万元。据此可以看出，出售二手房的增值税税费减少了2万元，直接降低了售房的税费成本，也使得房东售房的积极性增加。

2、不同持有年限的政策差异

此次增值税新政中，对于购买两年及以上的住房对外出售，明确免征增值税。不过该表述和此前政策保持一致，即并非新政策。比如2024年底全国就已对持有两年及以上住房的出售免征增值税，包括一线城市也不再征收。所以这就意味着此次增值税新政下，对于持有两年及以上住房的对外出售，并无税率的变化。相关群体或房东将继续享受免增值税的优惠政策。换句话说，财政部等部门的增值税新政，主要对持有未满两年的住房交易产生了影响。

3、政策涉及的房产及房东情况

需要说明的是，增值税免税政策，主要针对个人或居民家庭的住房项目。所以政策出发点都和合理住房消费导向有关，其不包括商铺、写字楼等项目，也不包括企业持有的房产。同时，对于个体工商户而言也不适用。所以此次增值税减税政策，本质上说明相关部门关注到个人住房消费中的堵点，通过政策调整优化，为市场流通机制的完善提供更大支撑。

同时，市场上的疑问是，为什么房东在持有未满两年的时候，会选择出售房屋呢？其或存在多重原因：一是房东可能因资金需求、工作地调动等个人原因急需出售；二是房贷压力较大，叠加房价下降，其持有成本相对高，出售成为更优选择；三是房东希望换购其他住房，比如说更大户型或地段更优的住房，以满足改善型住房需求。不过从市场惯例来看，居民家庭持有住房时间一般都会超过5年，这也说明此次增值税减税政策的适用群体其实不会太多，即持有不到两年就出售房屋的数量会比较少。

增值税计算的相关说明

1、对“增值”概念的分析

此次个人售房的增值税政策调整后，部分市民产生了一个疑问，即房价下跌后未出现增值，是否还需要缴纳增值税。对这个问题的解释，需要回答个人售房增值税的运作机制及其与房屋增值的关系。

从字面上看，增值税征收确实是围绕“增值”而开展的。尤其是在2016-2019年房价总体上涨的过程中，理解“增值”和“增值税”的关系相对容易。但在实践中，基于增值部分或房价差额部分的征税模式，在2024年底就已废除。所以2025年开始增值税是否征收，已不取决于房屋增值概念或房价的变化，而是看持有房屋的时间，即按两年为界限进行划分。具体来看，从全国层面讲，对于持有未满两年的房屋，其会按照房价而非差价计算增值税，其税率即为征收率。而对于持有已满两年的房屋，则以免税的方式进行。

从这个角度看，若是将持有未满两年的住房进行出售，增值税政策的“惩罚”机制会显得严厉。之所以有此类政策，和过去严管房产的短线炒作、快进快出等模式有关。所以一方面其税率比较高，即为5%；另一方面是按房屋总价进行计税，而非房价的差额，这一点甚至比企业出售房屋的税率要高。从这个角度看，当前将税率从5%下调到3%，体现了政策松绑和宽松导向。

据此我们认为，增值税的缴纳与房屋是否实现增值无直接关联，而是取决于持有时间。即便房屋价格未涨甚至下跌，只要持有未满两年，出售时仍需按政策规定缴纳增值税，即按3%的征收率缴纳，并按房屋总价而非差价进行计税。

2、基于总价和差值计算的对比

按总价或差价方式计税，其税费差异会非常大。这里举例说明。若某业主购置了一套100万的房子，持有不到两年的情况下打算以80万出售。若是按差价计算，理论上其增值税为0，因为无差价或增值一说。但若是按总价计算，其增值税额为80*3%即2.4万。从这个角度看，持有不到两年就出售房屋，本身并不划算，即便现在税率从5%下调到3%。而若持有超过两年，无论房价涨跌，增值税额就会降低为零，此时售房就会变得更划算。即便是对于一线城市，在2024年之前，其持有住房超过两年，那么非普通住宅的出售是按差价而非总价来计算的，即增值税政策相对“温柔”。其背后的逻辑是，持有时间长，往往会被界定为自住需求，所以会采取差价计算或免税的方式。

3、房屋持有时间的计算

此次增值税减税政策提及了“购买不足2年”，也就是提及了房屋持有时间的核定问题。一般来说，持有时间的起算时间为个人购买住房时取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定，不动产权证上注明的时间是指不动产权证核准登记日期，契税完税证明上注明的时间是指契税完税证填发时间；止算时间为个人转让住房时的销售发票上注明的时间。所以至少有一点需要说明，其不是以购房合同签约的时间来计算起点的。

若深究看这个问题，就可以看出，部分购房超过两年甚至更长时间的，其也可能会被归类到“购买不足2年”的情形。比如说部分购房者购房以后，因为个人或房企等各种原因，房产证即不动产权证迟迟没有办理，进而使得其房屋持有的名义时间已远超两年，但从纳税角度看，其持有时间可能属于“不足两年”的范畴。此类问题在实践中也需要注意。

4、计税税率的计算

市民朋友对于实践中增值税的税率产生了一个疑问，也就是在涉及增值税计算中，各公开报道至少会出现三种不同的增值税税率。这里对这三种税率进行说明，以新政前为例。第一种为5%的税率。该税率为一般层面上的税率。本报告也采用这个税率进行政策解读，主要是考虑到通俗和直观解释的需要。第二种为1/(1+5%)*5%。这是因为我们所讲的房价，其实是指含税（增值税）的房价。在实际计税和缴税中，要通过1/(1+5%)的计算，将含税房价转化为不含税房价。第三种是5.6%。这其实是把依附于增值税税率上的其他税率给包括进来了，主要是城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加这三类。

三

增值税减税政策的影响

1、减轻房东售房成本

此次增值税减税政策，最主要影响即减轻了房东售房成本。征收率或税率的下调，直接降低了二手房出售的增值税纳税成本，减轻了房东的经济负担。对于因税费成本较高而犹豫是否出售房屋的房东来说，此次新政可能会提高其房屋挂牌和出售的积极性。

同样即便是不挂牌出售，但其持有的潜在成本也会降低，或者说持有或出售的选择面增大了。因为若按过去，其必须持有超两年。但现在房东选择面增多了，客观上也使得其可以灵活选择持有或出售的策略。当然本报告并不鼓励大家在未持有两年就挂牌交易二手房，因其或涉及到其他一些潜在的成本如中介费等。尤其是考虑到个税政策中还有“满5唯一”的说法，所以一般是持有满5年的住房，其税费成本会最低。

2、促进置换需求释放

若基于当前住房市场的工作精神，激活潜在购房需求是各地持续要抓的工作。当房东出售旧房后，其客观上就产生了置换房屋的新需求。此类置换需求既体现了居民家庭对居住品质提升的需要，同时也真正对新房等市场带来更多的购房潜力。而且从置换角度看，其将有利于促进大户型新房项目的去库存。反过来也启示各地，要结合此次增值税减税政策和各地“以旧换新”政策，有力促进置换需求和改善型购房需求的释放，真正和各地2026年去库存工作有力结合。

3、对购房者带来间接利好

虽然增值税减税政策主要是对房东售房带来利好，但在实践过程中，其也会间接影响购房者。一是考虑到税费转嫁等因素，过去此类税费往往需要让购房者承担。而现在此类税费减少了，自然也使得买家的购房成本降低了。二是从房东角度看，若税费减少了，那么挂牌房源的议价空间也会增大，此时购房者可以更优惠的价格认购。从实际过程看，此类持有不到两年的住房进行交易，或和房东急售有关。尤其是一些大户型的次新房项目，增值税减税的效应会更明显。对于部分希望认购大户型次新房房源的购房者而言，存在较好的“捡漏”机会。

4、促进一二手房市场的联动

从宏观与市场运行逻辑来看，低税费环境正成为促进一二手房市场联动、畅通市场循环机制的重要因素。当前，国家着力挖掘住房市场潜在需求，既聚焦首次购房群体，也关注改善型需求群体。但部分房东因出售房产面临高税费等障碍，换房计划受阻，制约了市场活力。增值税减税政策将切实激发房东售房意愿，其入市积极性也会提升。这种变化不仅加速了二手房市场流通，更通过“以旧换新”等链条对新房市场形成有效带动：二手房出售效率提升，释放的购房资金与置换需求直接转化为新房市场消费力，既助力国家去库存、稳定楼市目标，又推动市场形成“二手房活跃—新房消费升温—市场信心增强”的良性循环。所以增值税减税政策在畅通一二手房市场联动机制等方面发挥了积极作用。

5、对挂牌总量没有太大冲击

此次政策后，市场上有一种担心，即二手房房源挂牌量是否会大幅增加。我们认为，近年来，房地产总体以自住型需求为主，在购房未满两年就急售的情况其实并不多。对于市场上观察到的急售或急抛情况，很多持有时间已远超两年，且最近三年已挂牌或已实现成交。而且即便后续确实存在持有未满两年就出售的情况，其占比也不会太高。另外观察2025年下半年二手房挂牌市场，由于房价深度调整，很多房东出现了“惜售”心态，因实际交易价和心理预期价的差距太大，所以出现了纷纷撤回挂牌的操作。从这个角度看，增值税减税政策后，市场上二手房的挂牌或供应情况总体会保持稳定，市场各参与者无需多虑。

四

三大税收政策调整情况

在增值税减税政策分析的基础上，我们对最近几年房地产减税政策进行系统梳理。房地产减税政策，以2022年9月30日财政部、税务总局联合印发的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》为起点。该政策明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。同时，到了2024年11月，以财政部、税务总局和住建部三部门发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》为标志，说明房地产系统全面的减税窗口期已开启，较好支持了各地止跌回稳的系列工作。当前恰值2024年减税新政的一周年，对房地产减税政策尤其是三大税收政策进行系统总结非常重要。其既可以看出减税政策带来的积极效应，也可以更好促进2026年各地稳楼市相关工作的开展。

1、契税政策调整

契税政策和购房成本直接挂钩，无论是新房还是二手房都适用。最先的契税成本下调，以“契税政策不变、各地鼓励给予契税补贴”为重要特征，其属于财政补贴的范畴。但从2024年开始契税政策本身出现积极调整。其中，2024年11月发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》即明确对住房交易契税政策的调整：（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

总体判断是，当前各地对于140平方米及以下的住房项目，无论是首套还是二套，都已将契税税率下调至1%，其属于历史最为宽松的契税政策，且具有较好的覆盖面。另外从实践来看，各地2025年在进一步降低契税成本方面持续发力，包括提供契税补贴、提取公积金支付契税等，总体上使得契税成本降至极低水平。此类举措在较大程度上减轻了购房者即买家的税费成本，有助于激活购房潜力，促进市场活跃度的提升。

2、增值税政策调整

本报告前面对增值税税率进行了详细说明，这里做进一步分析。2016年关于售房的增值税内容有过明确规定。2016年6月，财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的附件即《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。同时，政策规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

而此类政策在2024年进行了调整。2024年11月《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》明确，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而随后一线城市纷纷取消普通住宅和非普通住宅标准，据此一线城市增值税政策和全国其他城市已统一。至此，全国售房的增值税政策模式已非常清晰，即持有未满2年的住房出售，按5%税率征收；否则按免税征收。而到了2025年年底，根据《关于个人销售住房增值税政策的公告》，政策进一步做了调整，即持有未满2年的住房出售，按3%税率征收；否则按免税征收。

需要说明的是，此次政策下，财政部等部门并未将5%的税率直接下调到0%。这是因为持有未满两年的房屋再交易或有各种复杂的原因。若是直接按0%来计算，可能会存在频繁的短线交易，对市场秩序造成紊乱。所以3%的税率，既实实在在降低了售房成本，同时也兼顾对短线交易的防范。虽然可能有人会认为，目前市场调整的形势下不存在短线交易。但实践中如为了套取公积金，可能会出现买卖双方虚构二手房交易的情况。所以对于出售持有未满两年的住房征收3%税率的增值税，具有合理性和科学性。

3、个人所得税政策调整

个税政策调整主要影响房东售房成本。2024年11月《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》虽没有提个税调整，但当时政策明确提及取消普通住宅和非普通住宅标准的内容。从各地实践来看，个税征收和普通住宅及非普通住宅的标准是挂钩的。据此，随着普通住宅和非普通住宅标准的调整，个税政策自然迎来放宽的新阶段。

另外个税政策的调整其实要早于契税和增值税。2022年9月30日，财政部、税务总局联合印发了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。同时在2023年8月18日，财政部、税务总局、住建部发布的《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》明确对换房退个税政策的延续，进一步支持房屋置换等市场需求。这都说明个税政策给予了住房置换等较早和较全面的支持。

从实践来看，尤其是基于2024年底和2025年的实践工作，个税的纳税成本本身已不高。对于转让持有五年以上的唯一住房，本身就会免税，即房东不需要缴个税。而对于未满五年的房屋转让，若按普通住宅标准，个税税率最高按1%的税率缴纳，即比例也不高。同时若是参照“置换退税”的政策，其也存在退税或无个税负担的可能。总结来看，个税政策的调整为二手房房东的房屋出售和置换发挥了较好的减负效应。

4、三大税收减税总结

总结来看，房地产三大税收即契税、增值税和个税的政策调整优化，持续为住房消费创造低成本的税收环境，具有非常好的导向。降税政策一方面直接减少房屋买卖的税费成本，使得市场参与者入市顾虑减少，入市积极性也因此增加。另一方面也加快交易节奏，促进房地产市场止跌回稳和向好态势的加快确立。

房地产降税政策也和市场新形势及其他政策形成组合拳效应。当前房价调整基本到位，市场信心持续改善，因此各类利好的降税政策，将释放出更大的市场效应。同时，2024年以来其他一系列利好政策和降税政策也会发生综合效应，其包括购房首付比例降至15%、银行房贷利率处于低位、中介费处于较低水平等。此类政策将发挥非常好的组合拳效应，形成“好政策→好市场→好预期”的良性互动与传导。此类政策最终都将助力2026年去库存工作，对于促进市场良性互动和交易活跃等都带来积极作用。在惠及住房消费和预期改善同时，真正促进稳楼市工作目标实现。

五

减税效应的定量分析

本部分对房地产三大税收减税效应进行定量分析。考虑到各类减税政策的时间节点有差异，同时各地房产交易类型的复杂性，所以部分分析过程也采取了假设和推理的过程。相关研究结论仅供参考，实际减税的情况以各地有关部门公布为准。

1、全国房屋交易规模或金额测算

本部分对全国年度房屋交易规模或金额进行测算，主要是从2025年的角度进行。我们重点参考或估算了以下指标：2024年全国新房和二手房的交易规模、2025年房地产市场表现和增速指标、住宅和非住宅的规模比重、二手住宅销售差价（当前出售价-原始购置价）等，进而推算出2025年一手住宅金额、二手住宅金额和二手住宅差价等指标。测算显示，2025年全国一手住宅的交易金额约为7.4万亿元，二手住宅交易金额约为5.8万亿元。

2、全国契税税率的平均值测算

本部分对全国房屋交易的契税税率平均值进行测算，其包括新房和二手房，两者标准一样。我们重点参考或估算了以下指标：全国房屋交易的契税税率种类、各种类所涉及房屋类型的比重、契税政策调整后的种类和比重等。相关测算内容如下表。测算显示，全国目前房屋交易的契税平均税率约为1.15%，相比政策前下调了0.6个百分点。

3、全国增值税税率的平均值测算

本部分对全国增值税税率的平均值进行测算。我们重点参考或估算了以下指标：一线城市二手住宅交易占全国市场的比重、不同城市和不同房源类型的二手住宅比重及规模等，据此测算出从房屋总价层面的增值税税率平均值。相关测算内容如下表。测算显示，全国目前房屋交易的增值税平均税率约为0.3%，相比政策前下调了0.3个百分点。

4、全国个税税率的平均值测算

本部分对全国个税税率的平均值进行测算。我们重点参考或估算了以下指标：包括“满五唯一”等各类房产的市场占比等。据此测算出房屋总价层面的个税税率平均值。相关测算内容如下表。测算显示，全国目前房屋交易的个税平均税率约为0.4%，相比政策前下调了0.1个百分点。

5、三大税收的减税情况

本部分基于前面分析，对全国三大税收的减税情况进行测算，即统计房地产减税政策下每一年可以减税的规模。相关测算如下表。需要说明，部分统计数据的单项和加总并不完全一致，和数据四舍五入处理有关。统计显示，在房地产三大税收减税的政策下，平均一年可减税1016亿元。总结来说，房地产三大减税政策每年将实现减税约千亿元。同时从比例来看，1016亿元的年减税额，相当于原有年税收的35%，充分体现房地产减税力度之大。

从结构上看，至少可以看出三个维度。第一，从税收类别来看，契税减税规模最大，共计减少793亿元/年。其次是增值税，减少165亿元/年。最后则是个税，减少58亿元/年。第二，购房端的减税规模要大于售房端。其中购房端减税规模为793亿元/年，售房端减税规模为224亿元/年。这和近几年住房消费的工作导向有密切关系。而且此类减税工作延续到2026年，将对去库存等工作带来较大支撑。第三，二手房层面的减税规模要大于新房。这和二手房所涉及的税收类型更多有关。因为新房层面的税收主要指契税，而二手房层面则包括了契税、增值税和个税。

总体来看，当前房地产减税政策取得了积极成果，多角度多方位降低了房屋买卖税收成本。在2026年着力稳定房地产市场的过程中，房地产各项减税政策将进一步发挥效应，更好促进供求两端和多个市场的活跃，持续促进房地产市场的平稳健康发展。