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图自网络
深圳宝中地王正式更名「观潮府」。
项目在今年8月份第二场土拍，经187轮竞价，最终由招商+华润联合体以总价86.4亿拿下。
虽然南街坊竞拍没有桂湾地块的火爆和那么多的企业参与，但楼面价5.96万/平，溢价率34.81%，也会是一个王炸项目。
值得一说的是，前阵子项目还爆出了过程版总图及户型图，下面让我们也来一起看看。
图自网络
地处宝安中轴C位，周边配套也高大上
从地块信息来看，项目邻近沿江高速，旁边就是欢乐港湾，湾区之声、艺术馆等。
位置非常好，官方的介绍是位于湾区未来发展轴与深圳城市发展轴交会点，城市核心的最后一块拼图；宝安中轴C位 | 置身大湾区黄金三角腹地。
唯一的缺点就是未来住宅可能会有沿江高速的噪声影响，但是景观也没得说，两面都可看海，建成后是妥妥的海景住宅。
0 1、总平图（过程稿）
观潮府位于宝安中心区1西侧，东南面对着欢乐港湾摩天轮，可以看到前海三湾，是板块里少数能居家看海的。
在新规容积率3.4 +限高80米的条件下，低密舒居的海景小高层是稳了。
图自网络
按照项目的过程版总图及户型图，可见项目有11栋（12个单元）楼，纯大户型，面积在140-168-190-253-332平。
因为限高，楼栋应该在22层左右，采用点错式布局，但楼间距没拉开多少，所以存在部分没法直接看海的。
整体上，各户型房源的视野效果还是不错的。
因为设计上采用了板塔结合，2T2户、3T3户布置，朝向视野是互相错开的，且户户朝南。
图自龙少教你买深房
2/3/5/8/9栋，2T2户，产品面积段193-253-332平的大平层。
处在地块中间，这点避免了临路噪音的影响，其中2/3/5栋的东南向/西南，主要是看海景。
而8/9栋东南向，则看社区园景的，且这两栋享有的楼间距也是最大的。
而1/6/7/10/11/12栋，则是3T3户，产品面积段140-168-190平的4房，部分房源可以看海，但综合景观不如2T2户的五栋，说不定后边的价格会稍低些。
图自龙少教你买深房
独立电梯入户+入户空间，使用率近100%，全通透弧形飘窗+观景大阳台设计。
产品线也十分丰富，像140-143平4房2卫的起步型，有双套间的168平4房3卫，及双套间带西厨的190-195平4房3卫的改善型。
另外还有253-265平4房4卫的大平层豪宅，3套间+西厨。
更值得关注的是332平4房5卫+家政套间，据说按其标准，将是目前深圳新规豪宅的最高水平了，主要分布在分布2/3栋。
总的来说，项目户型采用新规设计，亮点颇多：
- 全明通透设计：南向面宽达14–20米，客厅与多间卧室衔接观景阳台，实现最大化采光与通风；
- 景观资源最大化：广泛采用270°转角飘窗、7.8–9.7米宽景阳台，将前海湾、欢乐港湾摩天轮及城市天际线纳入视野；
- 高功能配置：主卧多采用套房设计，部分户型设双套房，适应多代家庭结构；
- 空间灵活度：新规政策下实用率接近100%，部分户型预留灵活改造空间。
- 专梯入户设计：以2T2户/3T3户为主，大户型独门独户设计，私密性和尊贵感拉满。
- 使用率高：得房率接近100%，实用率将爆增，契合第四代住宅趋势。
一句话总结，即从格局设计或尺度空间，都最大化地利用了新规。
图自网络
0 2、项目简介
说到观潮府，即南街坊地块，也是深圳很知名的商改住地块。
此前，该地块曾流拍过一次，最后经调整降低了商配比重，并在今年8月15日由招商蛇口+华润联合体拿下。
地块占地4.25万平，总建面14.5万平，容积率3.4。其中，住宅12.5万平、商业1.83万平。
图自网络
由于该地块属于宝中西组团，所以在配套方面，相比壹方城、熙龙湾等，距离核心配套的距离要稍远些。
好在临近海岸线的优势很明显，建成后必然是一线低密的海景住宅。
效果图，图自网络
项目距离周边的1/5/11号线地铁不算很近，最近的5号线宝华站步行有850米左右。
至于自驾的，周边有宝安大道、广深公路以及广深沿江高速三大交通要道，倒是方便很多：5分钟到前海核心区，25分钟到宝安国际机场，30分钟可到福田中心区。
但西侧紧邻沿江高速，会有马路噪音和飞机噪音等问题，按照项目的品质定调和现在的新房系统门窗隔音能力，相信还是能有效隔绝的。
图自网络
按目前的学区划分，观潮府在海韵学校小学+初中范围，另外旁边的阅臻府还有一个九年制学校，未来学区划分应该还有调整。
只不过按照海韵小学部积分115，初中部117分的要求，想要入读的难度略大了点。
举个例子：算上购房合同，按安户籍+海韵学区购房105分，户政0.5分。
等同于差小学的9.5分，要提前95个月（约8年）买房，差初中的12分要提前120个月（约10年）购房才满足最低录取要求。
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