（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
赵明（化名）与赵磊系朋友关系。赵磊实际出资购买了一套位于某市的商业用房（即一号房屋），但因个人原因，将房屋登记在朋友孙涛名下。
2018年10月25日，赵明与赵磊、孙涛三方签订《协议书》，约定：
赵磊将一号房屋出售给赵明，总价86.6万元；
因房屋尚有银行贷款约26.5万元，由赵明代为清偿；
剩余购房款60.1万元，直接抵扣赵磊此前所欠赵明的借款；
待房屋可办理产权登记时，赵磊与孙涛须配合将房屋过户至赵明名下；
若在过户前将房屋转卖他人，导致赵明无法取得产权，卖方须退还全部房款，并支付高额违约金。
协议签订后，赵明依约于2018年10月31日向孙涛账户转账26.5万元，用于结清银行贷款，解除了抵押。
然而，2019年3月，赵磊与孙涛在未通知赵明的情况下，将一号房屋过户给了案外人于某。
赵明得知后多次交涉无果，遂起诉至法院，请求：
解除《协议书》；
赵磊退还购房款86.6万元；
赵磊与孙涛共同支付违约金26.6728万元。
二、裁判结果
✅ 支持原告诉求！法院判决如下：
解除三方于2018年10月25日签订的《协议书》；
赵磊返还赵明购房款86.6万元；
赵磊与孙涛共同支付违约金266,728元；
驳回其他诉讼请求。
关键认定：
双方存在真实房屋买卖关系，非“名为买卖、实为担保”；
被告擅自将房屋过户他人，构成根本违约；
三、法院说理要点
买卖关系真实有效，非“让与担保”
被告辩称《协议书》实为民间借贷的担保，但法院认为：
协议明确约定房屋出售、价款、过户义务；
购房款部分以真实存在的债权抵扣，并有借据、转账记录佐证；
被告未能证明双方仅有借贷合意而无买卖意图。
→ 应认定为真实房屋买卖合同。
原告已履行全部付款义务
26.5万元贷款代偿有银行流水；
60.1万元债权抵扣有《借款借据》及三方确认；
→ 房款已全部付清。
擅自过户构成根本违约
被告在未告知原告、未解除合同的情况下，将房屋过户给第三人；
直接导致原告无法实现合同目的（取得房屋所有权）；
→ 符合《合同法》第94条“合同目的不能实现”的法定解除条件。
违约金调整合理，予以支持
协议原约定违约金为“房屋市场价2倍”，明显过高；
原告主动调减为按年利率15.4%计算两年利息（约26.67万元），符合司法实践；
→ 法院认为该金额不过分高于实际损失，予以采纳。
孙涛作为登记人，需承担连带责任
孙涛虽非实际出卖人，但作为《协议书》丙方签字，承诺配合过户；
其参与将房屋过户他人，共同实施违约行为；
→ 应与赵磊共同承担违约金责任（但不承担退款责任，因未收款）。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
“以房抵债”或“债权抵房款”必须书面明确！
本案胜诉关键在于：《协议书》清楚写明“60.1万元从借款中扣减”，形成完整证据链。
警惕“一房二卖”！
即使你付了全款、拿了钥匙，只要没完成过户，房子仍可能被转卖。务必：
✅ 尽快办理网签或预告登记；
✅ 在合同中设置高额违约条款；
✅ 定期查询房屋状态。
违约金不是越高越好，但要“可执行”！
约定“2倍房价”虽震慑力强，但法院可能调减。建议：
✅ 同时约定“最低违约金不低于总房款30%”；
✅ 或按LPR四倍计算逾期损失。
名义产权人也要担责！
即使房子是别人出钱买的，只要你在买卖合同上签字，就可能被追责。切勿随意“借名”或“代持”。
发现对方违约，立即行动！
本案原告及时起诉，成功追回房款+违约金。若拖延过久，可能面临：
❌ 房屋被善意第三人取得；
❌ 被告转移财产，执行困难。
本案启示：
诚信履约是底线，但法律更保护有准备的人。
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