来几个新盘待上市项目的分析，做个资料记录，方便后续查看，先来第一个，左海江湾道。
项目情况
左海江湾道：备案名（江湾道公馆），地处：金山北，天翔产业园隔壁。
项目占地约26亩，规划6栋17-33高层住宅，合计356套住宅，主打建面：118-136平，全部2T2板楼设计，两种产品55开。
土拍情况
2024年8月30日，左海以6.34亿竞得福州宗地2024-29号，楼面地价13272元/㎡，溢价率6%。
土地面积：26.54亩，容积率：2.7以下（其中商业建筑面积不多于2000平方米）；建筑限高：100米，须配建商业建筑面积2000平方米，由仓山区金山街道闽江村按6258元/平方米回购。
地块划片小学：福州市金山实验小学，对口二十九中。
分析：2024年的一场土拍，当天金山北供应两幅地块，都被左海拿下，其中一幅即划片金山小，楼面价16909元/平，目前在售精装3.15W的金山文翠，另外一幅同样被左海拿下，而且并非底价成交，与建总叫了几轮才成交。
地块楼面价达到13272元/平，近期北侧地块即将拍卖，楼面价12708，整体来说差异不大。
对于地块而言，体量适中，面宽大进深小，有一定优势。
项目的设计和定位，完全搬运了金山文翠，同样的小高+大高，全板楼，海派风+下层会所，文翠1120平，江湾道570平。
在文翠做刚改面积，并没有成功后，项目在没有更多资源照顾下，依然抛弃刚需市场，而目前金山大量供应，刚需房源反而稀缺，只能说有得有失。
整体来说，拿地价性价比一般，操盘定位完全搬运。
户型情况
118平：四房两厅两卫，位于小高层，独梯设计，文翠128平基本完全一样，电梯厅有采光，四开间朝南，做四房的情况下，要么厨房太小，要么客厅太窄，更适合做三房设计。
阳台也是去年新规标准，相比于文翠精装做了封包无法晒衣服，项目毛坯还能规避一下。
主卧也做了L型窗做赠送，南北侧的卧室厨房，都做了飘窗赠送，整体的得房率不错。
136平米：四房两厅两卫，位于大高层，独梯设计，这个高度做独梯会略微不便，大面宽设计，做了三卫，其中一个是暗卫，主卫较小，整体布局依然是市场主流。
区位情况
项目距离地铁5号线350米，有一定交通帮助，距离永辉400米、大润发800米，距离闽江公园700米，休闲购物有一定帮助。
项目划片金山实验+二十九，这个配置过于炸裂，即便不要求学区，看到29中，估计也会在意，不然旁边电动车店就是就业之处。
好在周边有几个私立小学，只不过需要额外支出，特别是二胎以上家庭有一定压力。
至于周边界面，南面的几个工业园区都做了界面升级，不过项目左右两侧产业园并没有太大变化，略微影响感官，右侧是低矮小区，大高层东端预计能看一点江。
综上，周边生活气息略微偏差一些，金山北有一定变化，但是在和南二环的对比里面，对于刚需客源的匹配度，个人还是更推崇南二环。
价格情况
对于项目而言，价格参考也简单，虽然目前隔壁的建总瑞璟已经领证上市，但是参考而言，完全复制的文翠更有意义。
左海文翠精装3.15W，划片金山小。
对比而言，项目毛坯+没划片，精装+划片个人给出的溢价6K，计算出来2.55W。
只不过文翠目前这个定价走量太差，这意味着3.15W这个价格并非目前市场接受的价格。
综合来说，预计项目市场价预计在2.4W左右，配合非刚需的空间，总价也要到280W以上。
当然大概率房企会开出2.6W左右的价格，总价会300W起步。
从竞争性来说，金山新盘很多，但是对于这个项目而言，竞品其实并不多，左海的操盘定位其实也算清晰。
文翠主打学区，通过精装也拉开了与项目的交集，住宅区的几个地块，基本都是刚改起步，总价380W以上。
流花溪那边的几个新盘，与这边的区位有一定差异，拉开了客源的匹配度。
至于金山北的新盘，建总瑞璟，主力是连廊产品，面积段也不同。
所以真正盘点下来，这个项目目前真正的竞品，是不远处元璟TOD的洋房产品。
这时候再去看金山客源，三个类别，250W以下的刚需，400W以上的改善，以及250-400W之间的刚需+刚改。
这部分客源买房是非常难选的，对房源有要求，但是又无法全部兼顾。
特别目前金山的新盘供应，这部分客源更是难受，就看能否在金山更好的位置推出配套更齐全的非改善产品。
楼盘总结
项目位于金山北，优势在于周边有地铁+商超，全部板楼设计，户型主流设计，高层部分房源能远眺江景，劣势在于周边供应较大，划片情况太差，工业园+厂房，生活气息偏差。
对于地缘客源而言，终究还是思考清楚自己购房的侧重点，当然还有后续金山新盘的价格，大概会怎么走。
毕竟同样金山北的万科城市之光，目前在二手的表现，并不如意，项目可是地铁+划片双资源加持。
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